11月21日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)。其中提到，用好民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”）支持民營(yíng)房企發(fā)債融資。
在“保交樓”目標(biāo)之下，金融對(duì)于民營(yíng)房企的支持政策正在陸續(xù)落地，除了中債信用增進(jìn)投資股份公司（下稱“中債增信”）支持房企名單再度擴(kuò)容外，“第二支箭”也加速落地，龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、新城控股等儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行獲得受理。但需要指出的是，無(wú)論是中債增信還是“第二支箭”，都需要第三方擔(dān)?；蛘呤堑盅何?，這使得目前受益的房企多為優(yōu)質(zhì)民企，惠及面有限。
無(wú)論是中債增信還是“第二支箭”，都需要第三方擔(dān)?；蛘呤堑盅何铩D/IC photo
“優(yōu)質(zhì)”房企率先受益
11月8日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“交易商協(xié)會(huì)”）表示，在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，將繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大“第二支箭”（民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具），支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計(jì)可支持約2500億元支持民營(yíng)企業(yè)債券融資。
此后，“第二支箭”加速落地，11月10日，交易商協(xié)會(huì)受理龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，并于11月15日完成注冊(cè)；11月14日和11月17日，交易商協(xié)會(huì)又接連受理了美的置業(yè)、新城控股各150億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行。
儲(chǔ)架發(fā)行制度是一次申報(bào)、分期發(fā)行，完成注冊(cè)后，房企可結(jié)合自身融資需求在有效期內(nèi)分次發(fā)行。在申請(qǐng)儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行的同時(shí)，中債增信也受理了龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)增信的業(yè)務(wù)意向。
據(jù)了解，目前還有多家民營(yíng)房企正在開(kāi)展發(fā)債注冊(cè)籌備工作，并向中債增信遞交了增信業(yè)務(wù)意向。
值得注意的是，“第二支箭”申請(qǐng)注冊(cè)的企業(yè)與第一輪中債增信發(fā)債企業(yè)高度重合，龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、新城控股多次出現(xiàn)在發(fā)債的名單中。
自今年8月以來(lái)，中債增信的首輪融資已經(jīng)支持6家民營(yíng)房企發(fā)行了8只債券，包括龍湖集團(tuán)、新城控股、美的置業(yè)、碧桂園、旭輝集團(tuán)、卓越集團(tuán)，金額合計(jì)83.68億元。
這意味著，無(wú)論是申請(qǐng)儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行的3家房企，還是此前已經(jīng)借中債增信完成發(fā)債的房企，無(wú)疑都是相對(duì)優(yōu)質(zhì)的民營(yíng)房企。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，11月21日，在金融街論壇上，證監(jiān)會(huì)主席易會(huì)滿指出“實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求”。總體來(lái)看，近期政策支持發(fā)債融資的對(duì)象是優(yōu)質(zhì)房企。
抵押擔(dān)保下惠及面有限
克而瑞分析稱，從中債增信以及“第二支箭”融資條件來(lái)看，申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)都需要抵押物，這也就對(duì)民營(yíng)房企可抵押資產(chǎn)提出要求。
以中債增信為例，雖然對(duì)房企發(fā)行債券提供全額擔(dān)保，但是作為一家信用增進(jìn)公司，中債增信也有著自身的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，房企需要通過(guò)第三方或?qū)嵨镔Y產(chǎn)進(jìn)行反擔(dān)保。此前，龍湖集團(tuán)、新城控股發(fā)行的中期票據(jù)，均向中債增信提供了相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)作為反擔(dān)保抵押物。
中債增信官網(wǎng)此前發(fā)布了《關(guān)于接收民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具房企增信業(yè)務(wù)材料的通知》，對(duì)房企的境內(nèi)債券及境外債券的信用狀況、擬提供的風(fēng)險(xiǎn)緩釋方式等進(jìn)行排摸。
劉水指出，《項(xiàng)目需求意向表》明確列出5種“擬提供的風(fēng)險(xiǎn)緩釋方式”：金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)緩釋、國(guó)有企業(yè)反擔(dān)保、資產(chǎn)抵押、關(guān)聯(lián)企業(yè)反擔(dān)保、國(guó)有擔(dān)保（增進(jìn)）機(jī)構(gòu)反擔(dān)保。企業(yè)提供這幾種風(fēng)險(xiǎn)緩釋方式，需要資金費(fèi)用、資產(chǎn)、信用資源等作為條件支持，因此一些民營(yíng)房企將受限，或許只有部分企業(yè)有條件申請(qǐng)支持。
“第二支箭”中申請(qǐng)儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行的房企，也同時(shí)向中債增信遞交了增信業(yè)務(wù)意向。這就說(shuō)明，后者同樣需要第三方擔(dān)保或者是抵押物。
克而瑞相關(guān)分析師稱，這也意味著政策支持對(duì)企業(yè)資質(zhì)要求并未有明顯放松跡象，短期內(nèi)民營(yíng)房企融資狀況將繼續(xù)呈現(xiàn)分化趨勢(shì)。由于申請(qǐng)門檻的存在，一些問(wèn)題性房企發(fā)債難度尚存，相對(duì)優(yōu)質(zhì)的民營(yíng)房企將率先成為主要受益者。對(duì)于尚未違約、資信良好、基本面相對(duì)穩(wěn)健的民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，抓住機(jī)會(huì)窗口，可以有效改善短期流動(dòng)性、率先企穩(wěn)，步入經(jīng)營(yíng)正軌。
相關(guān)分析師進(jìn)一步稱，整體來(lái)看，流動(dòng)性支持政策表面在“救”，實(shí)則核心仍在于“穩(wěn)”，支持資金將優(yōu)先流入相對(duì)比較優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)健的民營(yíng)房企，這部分企業(yè)得以率先企穩(wěn)，以免風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)蔓延，短期內(nèi)政策惠及面有限，多數(shù)民營(yíng)房企融資仍不容樂(lè)觀。
資金鏈緊張房企融資如何破局
對(duì)于部分短期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較高，但經(jīng)營(yíng)面具備一定支撐的企業(yè)，上述克而瑞分析師稱，若擁有足夠的優(yōu)質(zhì)抵押物，這類房企獲得資金支持的概率會(huì)提升，對(duì)于扭轉(zhuǎn)自身流動(dòng)性、提高經(jīng)營(yíng)安全性非常有利。
事實(shí)上，在11月初，交易商協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)曾聯(lián)合中債增信公司，召集21家民營(yíng)房企召開(kāi)座談會(huì)。與會(huì)企業(yè)表示，座談會(huì)明確中債增信公司將繼續(xù)加大對(duì)民營(yíng)房企發(fā)債的支持力度，正在推進(jìn)10余家房企的增信發(fā)債，涉及金額約200億元。參加會(huì)議的除了此前的示范性企業(yè)外，還有雅居樂(lè)、金輝、新希望地產(chǎn)、德信中國(guó)、大華集團(tuán)、仁恒置業(yè)等中小房企，其中不乏現(xiàn)金流較為緊張的企業(yè)。
對(duì)于一些已經(jīng)出險(xiǎn)的房企來(lái)說(shuō)，由于信用受損、優(yōu)質(zhì)抵押物有限，仍面臨融資困境，除了依靠專項(xiàng)借款以及其它方式盤(pán)活單個(gè)項(xiàng)目外，如何打通企業(yè)端的融資通道，也非常關(guān)鍵?！爱?dāng)前來(lái)看，已經(jīng)發(fā)生債務(wù)違約的房企，不屬于‘優(yōu)質(zhì)房企’，不在融資支持范圍之內(nèi)?！眲⑺f(shuō)。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，除了政策支持外，恢復(fù)市場(chǎng)信心和銷售，才能實(shí)現(xiàn)最終的良性循環(huán)。
新京報(bào)記者 段文平
編輯 楊娟娟 校對(duì) 賈寧
