龍湖集團新老管理層，已在近日完成交接棒。
10月28日，龍湖集團披露公告，宣布了高級管理層的一系列人事變動。公告顯示，吳亞軍因個人年齡及身體原因而呈請辭任公司執(zhí)行董事、董事會主席等職位。邵明曉也由公司執(zhí)行董事調任為非執(zhí)行董事并辭任投資委員會委員。
龍湖集團昔日一二把手雙雙退居幕后，陳序平接任董事會主席，人力資源總經理沈鷹獲委任為公司執(zhí)行董事，夏云鵬獲委任為公司非執(zhí)行董事。
公告發(fā)布后的第一個交易日，10月31日，龍湖集團早間開盤股價大跌，最大跌幅跌破44%。截至午間11:20，龍湖集團股價報9.87港元，跌幅24.77%。
公開資料顯示，吳亞軍、邵明曉均為60后，陳序平出生于1982年，龍湖新老管理層的交接棒，不僅是地產行業(yè)掌舵人出現代際交替的一個縮影，也標志著行業(yè)內再度誕生了一個值得被觀察的職業(yè)化管理樣本。
銷售額下滑、新增長點待開發(fā)、利潤空間不斷被削弱，地產走出高增長時代后，“新掌舵人”陳序平的前路并不平坦。
圖/IC photo。
掌舵龍湖三十年，“地產鐵娘子”吳亞軍交棒
地產鐵娘子吳亞軍，將隱入幕后。
公告中，龍湖集團表示，辭任上述職務后，吳亞軍僅將以集團戰(zhàn)略發(fā)展顧問角色，在戰(zhàn)略發(fā)展及卓越運營方面為集團提供指導意見。
自1993年創(chuàng)立龍湖集團起，吳亞軍長期為公司掌舵人。過去近三十年，她帶領龍湖由重慶走向全國，進入民營房地產企業(yè)的第一梯隊。作為行業(yè)內少有的女性企業(yè)家，她奠定了龍湖集團的產品氣質和發(fā)展風格。在她的掌舵下，龍湖的經營風格較為鮮明。
在上行周期內，行業(yè)內不乏激進拿地、大舉融資，以圖規(guī)模迅速擴張的公司，但龍湖并不急于發(fā)展規(guī)模。自2006年開始進行全國化布局，直至2017年以1560.8億元的合同銷售額邁入千億銷售陣營，龍湖用了超過十年時間，這在行業(yè)中并不算快，部分規(guī)模擴張較快的公司，從全國化至達成千億銷售額只用了三到五年。
在地產市場情況不佳的情況下，龍湖集團仍保住了千億規(guī)模。公告顯示，2022年前9月，龍湖集團的銷售額已破千億。
根據中指研究院數據，今年前9月，銷售額超千億元的房企僅有15家，較去年同期減少了12家。同時，在行業(yè)中龍湖的杠桿率始終不高。截至2022年上半年末，龍湖集團剔除預收賬款后的資產負債率為68%，凈負債率為55%，現金短債比達4.07倍，其已經連續(xù)6年達到“三道紅線”指標要求。
據貝殼財經記者了解，在2020年“三道紅線”政策發(fā)布不久時，吳亞軍曾在內部工作圈表示，“因過去對自己夠狠，才獲得了今天的戰(zhàn)略回旋空間和戰(zhàn)略主動性?！?/p>
在吳亞軍的帶領下，龍湖保持了一貫的風格，與拿地王、大體量收并購保持了距離，抵擋住快速規(guī)模擴張的誘惑，也一定程度上規(guī)避了風險。
吳亞軍曾舉出兩個例子，2009年，龍湖試圖布局長三角地區(qū)，但其并未將眼光落在高競爭的市區(qū)地塊，而是購買郊區(qū)地塊，打造低密度住宅撕開了市場；2011年底，龍湖有機會低價收購綠城的股權，但龍湖盤點了自身的資源，沒有選擇收購。
在《堅定戰(zhàn)略，假以時日》中吳亞軍重申龍湖的規(guī)矩：借錢但不借“貴”的錢。也是由于她長期的堅持，作為民營企業(yè)，龍湖能夠拿到行業(yè)最低的融資成本。財報顯示，2022年上半年，龍湖集團的平均融資成本為3.99%，克而瑞數據顯示，同期房企整體融資成本為6.39%。
內部評價高，80后“仕官生”陳序平挑大梁
吳亞軍將退居二線，接任者也是她一手選拔出的人才——陳序平。
根據官方公布的履歷顯示，陳序平現年40歲。2008年，他自清華大學土木工程專業(yè)取得碩士學位后，以“仕官生”身份加入龍湖集團。此后，他曾歷任工程經理、項目經理、投資發(fā)展部負責人等。2016年底，他作為成都公司總經理，帶領成都龍湖將銷售額從2016年的53億元一路做到2020年的180.23億元。
2021年起，陳序平開始被龍湖集團委以重任，進入集團核心管理層。7月，他被任命為龍湖集團COO和地產航道總經理，一個月后，獲任為公司執(zhí)行董事及投資委員會委員。也是在這一年的中期業(yè)績會上，他首次作為集團高級管理層公開亮相。
據接近龍湖的人士透露，龍湖昔日的管理層，對陳序平評價很高，在吳亞軍看來，“陳序平有很強的方向感，對龍湖文化認同，企業(yè)家精神、生意邏輯、組織能力、駕馭大系統(tǒng)的能力，都很突出?！鄙勖鲿砸嘣跇I(yè)績會上表示過，陳序平知識結構全面，非常勤奮，而且領導力很強。
高度評價下，2022年，陳序平的接班過程很順利，3月其從邵明曉手中接任CEO，10月再度從吳亞軍手中接棒，成為龍湖掌舵人。
新京報記者了解到，在龍湖集團的內部人士看來，陳序平是龍湖集團一手培養(yǎng)出的內生人才，其對龍湖集團的公司戰(zhàn)略和文化高度認同、貫徹充分，此次陳序平的成功接棒，是集團長期踐行公司化治理及仕官生培養(yǎng)體系發(fā)展至今的成果。
據貝殼財經記者了解，至今仕官生（包括仕官生2.0）招聘項目，已經為龍湖集團培養(yǎng)出近200名中層管理者，在高管團隊中，仕官生的占比也達20%。此次接棒的陳序平，就來自于龍湖集團2008級“仕官生”。
可研智庫創(chuàng)始人兼總經理賈春暉亦對貝殼財經記者表示，雖然吳亞軍退居幕后，但她對龍湖的影響力絕不會減退，反而更深遠。陳序平代表了龍湖集團內部以仕官生為首的新生力量，他的接棒再次印證了龍湖對年輕化人才的重視。在當下地產行業(yè)面臨的市場形勢之下，啟用年輕人，能夠幫助龍湖集團汰換陳舊化的發(fā)展思維，從戰(zhàn)略意識、經營意識、人才選育意識到組織布局意識等多角度進行全面煥新，使龍湖集團升級為新龍湖，并為其締造新的明天。
據接近龍湖的內部人士透露，發(fā)布公告的當天傍晚，吳亞軍進行了一次告別講話。講話中她提到，交接工作實際上經歷了三年的安排，對于高管團隊也不算突兀，大家也有心理準備。她亦表示，這次交接棒對于龍湖，不是一位創(chuàng)始人的離開，也不是一個損失，更不是一件糟糕的事情，而是一段光明又美好的開始。
行業(yè)轉身，新掌舵人面臨三大挑戰(zhàn)
隨著一批地產企業(yè)家的退場，一個時代確實久遠地離開了。陳序平的前路并不平坦。
面對不確定的市場形勢，曾經流行大談銷售目標的房地產企業(yè)，很多在2022年已不再設置具體目標。2022年中期業(yè)績會上，彼時擔任CEO的陳序平也曾經表示，龍湖對全年銷售目標不做預設，不會為了銷售規(guī)模任務去做一些被動動作。
公告顯示，今年1-9月，龍湖集團銷售額并未延續(xù)同比增長的趨勢，期內公司累計實現總合同銷售額1455.6億元，同比下降27.92%。這也是行業(yè)共同的挑戰(zhàn)，易居研究院發(fā)布的《中國房企TOP30月報》顯示，2022年1-9月，TOP30房企累計銷售額同比下降38.4%。
而其早期布局的商業(yè)運營、租賃住房及物業(yè)管理等航道，目前能夠貢獻的經營性收入仍舊有限，2021年全年，龍湖由商業(yè)運營、租賃住房及物業(yè)管理等實現的經營性收入僅為188億元。與其同期的住宅開發(fā)實現的2901億元銷售收入相比，僅為杯水車薪。若希望其余航道成為第二增長線，還需要很長時間。
除此之外，年報顯示，龍湖在近五年始終將自身拿地成本控制在5800元/平方米以內，將土儲平均成本與當期簽約單價的比例控制在30.9%-33.7%的范圍中，即使如此，仍難以抵擋利潤空間的下降，Wind數據顯示，2018年-2022年上半年，龍湖集團的銷售毛利率連年下滑，分別為34.1%、33.6%、29.3%、25.3%、21.3%。
銷售額下滑、新增長點待開發(fā)、利潤空間不斷被削弱，地產走出高增長時代后，如何帶領龍湖重回上升期，是龍湖新的掌舵人面臨的巨大挑戰(zhàn)。
新京報貝殼財經記者 李云琦 編輯 陳莉 校對 劉軍
