近日，北京2022年首批集中供地正式收官。其中，朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)土地一級開發(fā)項目一期1304-L04地塊由保利發(fā)展聯(lián)合金地集團以42.4億元溢價拿下。在王四營“三兄弟”同臺打雷時，又新增1304-L04地塊，使王四營板塊的熱度攀升。
在不到一年的時間里，從曾“被遺忘的角落”到被捧為“冉冉上升的明日之星”，王四營板塊出現(xiàn)了哪些變化？該板塊的新房項目表現(xiàn)如何？
王四營板塊再添一新項目，居住屬性更純粹
2月17日，在北京2022年首批集中供地的競拍現(xiàn)場，朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)土地一級開發(fā)項目一期1304-L04地塊由金地集團+保利發(fā)展聯(lián)合體以42.4億元競得，溢價率約8.2%，尚未達到規(guī)定的“上限價”約43.12億元，也因此無需競現(xiàn)房銷售和高標準商品住宅建設方案。
據(jù)悉，該地塊吸引了中海地產(chǎn)、城建、金地+保利聯(lián)合體、華潤置地及廈門建發(fā)5家房企及房企聯(lián)合體報名，在同批次地塊中熱度不低。但競拍過程中，僅中海地產(chǎn)與金地集團+保利發(fā)展聯(lián)合體輪流舉牌，其他房企并無積極表現(xiàn)。
據(jù)土地出讓文件顯示，王四營1304-L04地塊東至代征綠地，南至焦化廠北路，西至孛羅營東一路，北至中共中央直屬機關事務管理局用地，土地面積約3.68萬平方米，建筑控制規(guī)模面積約9.21萬平方米，用途為二類居住用地，起始價約39.2億元。
朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)土地一級開發(fā)項目一期1304-L04地塊位置圖。圖片來源 北京規(guī)自委官網(wǎng)
王四營1304-L04地塊是近兩年王四營板塊內(nèi)出讓的第4宗地塊，也是北京少有的五環(huán)內(nèi)上新地塊。此前，在2021年5月的北京首批集中供地中，3宗王四營地塊同時亮相，被稱為王四營“三兄弟”。
那么，這兩次出讓地塊之間有何異同呢？從配建條件來看，王四營1304-L04地塊沒有設置套內(nèi)“70/90”政策（即90平方米以下住房面積所占比重，須達到開發(fā)建設總面積70%以上），并且項目內(nèi)的居住用途將全部建設商品住房，不再配建保障性住房。而去年出讓的王四營“三兄弟”都需執(zhí)行套內(nèi)“70/90”政策，限制了面積段，且項目內(nèi)均配建了1.38萬平方米至2.44萬平方米不等的公共租賃住房面積。
從體量來看，四宗地塊相差并不是非常大。王四營1304-L04地塊建筑控制規(guī)模面積約9.21萬平方米，次于王四營“三兄弟”中的王四營1304-L03地塊，其建筑控制規(guī)模面積約12.2萬平方米，其他兩宗地塊的建筑控制規(guī)模面積分別約為8.1萬平方米、7.3萬平方米。
從價格來看，上述體量最大的王四營1304-L03地塊成交價依然“問鼎”，為54.5億元。但王四營“三兄弟”在去年均“觸頂”成交，溢價率在5%左右；王四營1304-L04地塊雖沒達到上限價，溢價率卻達到8.2%。在銷售指導均價方面，目前出讓的4宗地塊銷售均價都規(guī)定為7.1萬元/平方米。
隨著王四營“三兄弟”的項目相繼入市，讓區(qū)域內(nèi)的新房項目競爭更加激烈。擁擠的賽道上，已入市的項目呈現(xiàn)怎樣的特點？又是如何搶占市場的呢？
王四營“三兄弟”同臺打擂，銷售如何？
2021年5月中旬，王四營“三兄弟”的出讓結果出爐。中國綠發(fā)在投報高標準建設方案中勝出，拿下朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)土地一級開發(fā)項目一期1304- L02、L05地塊；招商+五礦+北京城建聯(lián)合體同樣也在投報高標準建設方案中勝出，競得王四營1304-L03地塊；金地+保利+華潤聯(lián)合體則將王四營1304-L01地塊收入囊中。
接下來，上述房企及房企聯(lián)合體便緊鑼密鼓地開始準備項目的入市。在這期間，原由招商+五礦+北京城建競得的王四營1304-L03地塊“悄悄”易主——招商退出，融創(chuàng)加入并操盤，項目案名定為朝陽壹號。
朝陽壹號與保利聯(lián)合體推出的“保利?錦上”爭分奪秒搶首發(fā)；而中國綠發(fā)的項目“中綠?東岳府”則錯峰近兩個月入市。
2月19日，新京報記者以購房者的身份來到三個項目樓盤進行探訪。當天，三個項目售樓處中心均顯得人氣不盛，少則兩三組，多則會有五六組客戶被帶看。從當日所詢問的銷售情況來看，保利?錦上置業(yè)顧問稱，“項目目前已去化75%以上”；中綠?東岳府的置業(yè)顧問表示，“從去年12月開盤至今，賣了將近一百套房”；而朝陽壹號的置業(yè)顧問則稱，“110平方米的戶型已經(jīng)剩得不多”。
在探訪過程中，新京報記者注意到，在介紹開發(fā)商時，三個項目的置業(yè)顧問都會特意強調(diào)如央企、國資等企業(yè)背景，意在以此為背書，更有置業(yè)顧問直接表示基于其背景，“可以不用擔心資金鏈斷裂、交房晚、品質(zhì)不高的問題”。
從戶型面積來看，三個項目都是主要面向改善型購房人群，120平方米至150平方米的戶型偏多。其中，中綠?東岳府的所有戶型面積段均在120平方米以上，包括122平方米、142平方米的三居；保利?錦上有134平方米的四居；朝陽壹號主推125平方米的三/四居、135平方米及145平方米的四居等。同時，三個項目均擁有150平方米以上的大面積段戶型，如中綠?東岳府182平方米的四居、保利?錦上155平方米的四居及朝陽壹號170平方米的“4+1”室。此外，保利?錦上及朝陽壹號還有小于120平方米的戶型，分別是114平方米的三居、110平方米的三居。
在得房率方面，中綠?東岳府置業(yè)顧問表示，該項目得房率在73%至76%。同時，保利?錦上得房率在74%至78%。朝陽壹號的得房率在71%左右，為王四營“三兄弟”中最低。
保利?錦上售樓處沙盤圖。新京報記者 饒舒瑋 攝
雖然三個項目各具亮點，但三個項目均有一個無法避免的通病——地塊依道路走勢而建，整體朝向偏西南，僅有少數(shù)樓棟被設計為正南正北方向。
而近日剛出讓的王四營1304-L04地塊相較王四營“三兄弟”還多了一個硬傷，即地塊并不方正，呈三角形之狀。據(jù)保利?錦上項目的置業(yè)顧問披露，該地塊如今已確定為保利?錦上二期，多為小戶型設計，將主要面向剛需人群。
再探王四營：施工建設“熱火朝天”，配套利好落地
2021年5月，王四營“三兄弟”地塊同時亮相，向外界釋放了該區(qū)域發(fā)展提速的信號。時隔近一年，新京報記者再次探訪王四營板塊，對比之前有何變化？
與未出讓前的“安靜”狀態(tài)不同，新京報記者在探訪過程中看到，王四營“三兄弟”地塊都已經(jīng)開始施工，放眼望去多個塔吊正在工作，建筑工人、施工車輛進進出出。
新京報記者看到王四營“三兄弟”地塊都已經(jīng)開始施工。新京報記者 饒舒瑋 攝
就周邊的保障房項目來說，新京報記者看到，朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)孛羅營新村安置房項目已經(jīng)封頂。據(jù)朝陽區(qū)人民政府官網(wǎng)消息，該項目自2019年10月開工建設以來，已經(jīng)有4個地塊19棟住宅樓完成主體結構封頂，11棟配套設施、產(chǎn)業(yè)用房及幼兒園正在建設中，村民有望在今年回遷入住。而朝陽區(qū)垡頭地區(qū)焦化廠剩余地塊保障房項目的施工現(xiàn)場正一片“火熱”，該項目在去年的一季度開工，項目總建筑面積約46.3萬平方米，合計供應600套房源。
但就地塊的周邊道路來看，相比去年并無太大變化，坑坑洼洼，塵土漫天，隨時提醒路人身處正在建設開發(fā)的區(qū)域。
按計劃，王四營“三兄弟”將于2024年交房，而近日出讓的王四營1304-L04地塊交房時間還未定。對于區(qū)域而言，住宅地塊的出讓就意味著新建住宅項目的入市，同時也將帶來一定的人口集聚效應，從而催生出商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套發(fā)展，帶動區(qū)域整體建設發(fā)展。
對于王四營“三兄弟”而言，有一項重大利好在去年年底落地。去年12月，北京市十一學校正式宣布落地王四營地區(qū)，將在此地建設一所九年一貫制的北京市十一學校朝陽實驗學校和全日制公辦高中?！氨本┛茖W高中”。
新京報記者 饒舒瑋
編輯 武新 校對 柳寶慶
