其中規(guī)定，在限購(gòu)、限售區(qū)域，落戶3年后才能購(gòu)買二套房；家庭擁有2套及以上商品房，離異后任何一方不得購(gòu)房；E類人才須連續(xù)繳納12個(gè)月社保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅方可購(gòu)房。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，西安借鑒其他城市的經(jīng)驗(yàn)，綜合運(yùn)用行政、土地、金融等房地產(chǎn)調(diào)控政策工具，對(duì)前期政策進(jìn)行升級(jí)和補(bǔ)充，下一步具體的配套政策將逐步釋放。同時(shí)，該政策的出臺(tái)符合市場(chǎng)預(yù)期，后續(xù)調(diào)控加碼的城市依然會(huì)增多。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，西安《通知》對(duì)前期政策進(jìn)行了升級(jí)和補(bǔ)充，下一步具體的配套政策將逐步釋放。圖片來(lái)源/IC photo

熱點(diǎn)板塊納入限購(gòu)、限售范圍

從《通知》內(nèi)容來(lái)看，西安擴(kuò)大了限購(gòu)和限售范圍，即將西咸新區(qū)灃西新城高橋街道、馬王街道納入住房限購(gòu)、限售范圍，實(shí)施全市統(tǒng)一的限購(gòu)、限售等住房銷售管理政策。與此同時(shí)，西咸新區(qū)秦漢新城、涇河新城、空港新城、灃西新城釣臺(tái)街道、大王街道，實(shí)施與高陵區(qū)、閻良區(qū)、鄠邑區(qū)、航空基地等區(qū)域統(tǒng)一的住房銷售管理政策（未包括在“限購(gòu)、限售”區(qū)域內(nèi)）。

對(duì)于西安的《通知》，在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，這是限購(gòu)政策全方位升級(jí)。首先表現(xiàn)在限購(gòu)的行政區(qū)域擴(kuò)大，把西咸新區(qū)的部分熱點(diǎn)板塊納入了限購(gòu)范圍。

除了擴(kuò)大限購(gòu)、限售區(qū)域范圍外，西安對(duì)于新落戶以及離異家庭在限購(gòu)、限售區(qū)域內(nèi)購(gòu)房也有一定的限制。從8月31日起，已落戶、新落戶居民家庭在“限購(gòu)、限售”區(qū)域內(nèi)購(gòu)買第2套商品住房的，均須落戶滿3年。

而針對(duì)8月31日起離異的居民家庭，如果在限購(gòu)區(qū)域擁有2套及以上商品住房，離異后一年內(nèi)任何一方均不得在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買商品住房；如果離異后再婚的，以新家庭為單位執(zhí)行住房限購(gòu)政策。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，此舉在于嚴(yán)控部分購(gòu)房者為了買房而“假離婚”的行為。

與此同時(shí)，《通知》明確，為了確保政策平穩(wěn)銜接，有兩類情形按原購(gòu)房政策執(zhí)行：一是2021年8月31日0時(shí)前，已報(bào)名參與商品住房項(xiàng)目購(gòu)房意向登記，進(jìn)入該批次住房搖號(hào)、選房、簽約等程序的；二是上述時(shí)間節(jié)點(diǎn)前，已簽訂購(gòu)房協(xié)議且已支付房款（含定金、首付款），購(gòu)房時(shí)符合相應(yīng)時(shí)期的限購(gòu)政策，且能夠提供當(dāng)事人銀行轉(zhuǎn)賬憑證（不含現(xiàn)金支付）等資料的。

E類人才購(gòu)房門檻提高

值得注意的是，西安對(duì)于人才購(gòu)房也有了新的說(shuō)法。根據(jù)《通知》，從8月31日起，E類人才在住房“限購(gòu)、限售”區(qū)域內(nèi)購(gòu)買商品住房的，除提供人才認(rèn)定的相關(guān)證明材料外，還需提供已在西安市連續(xù)繳納12個(gè)月的社保或個(gè)稅證明。

相比之下，A、B、C、D類人才購(gòu)房，不受這一規(guī)定影響。據(jù)西安人社局的信息顯示，E類人才是指產(chǎn)業(yè)發(fā)展與科技創(chuàng)新類實(shí)用性人才和特殊技能人才，包括具有碩士、學(xué)士學(xué)位，中級(jí)職稱、技師等相應(yīng)職級(jí)的人員。

除了調(diào)控政策收緊以外，西安也明確規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，包括解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域的突出問(wèn)題。在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，這是鞏固既有調(diào)控政策的一個(gè)重要工具。

在嚴(yán)格住宅用地出讓方面，《通知》強(qiáng)調(diào)同一競(jìng)買企業(yè)及其控股的各個(gè)公司，不得參與同一宗地的競(jìng)買。同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地資金審查，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的購(gòu)地資金來(lái)源進(jìn)行核查。此外，嚴(yán)控住宅用地溢價(jià)率，不以競(jìng)新增配建方式提高實(shí)際地價(jià)。

此外，與一線城市加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管理的思路相同，《通知》提到，嚴(yán)格審核購(gòu)房人首付資金來(lái)源，防范消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸、信用貸等違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

業(yè)內(nèi)：對(duì)樓市調(diào)控政策進(jìn)行升級(jí)補(bǔ)充

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的7月份70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，7月，西安均位列新建住宅以及二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅前十的名單之中。

隨著房?jī)r(jià)和地價(jià)的持續(xù)上漲，西安樓市調(diào)控的頻率與力度也在不斷加碼。此前的3月15日，西安規(guī)定，購(gòu)房人騙取或通過(guò)“代持”方式規(guī)避限購(gòu)政策的，其本人及“代持人”5年內(nèi)不得購(gòu)房。3月30日，西安規(guī)定限購(gòu)區(qū)域內(nèi)新房及二手房5年限售，以及落戶滿1年且社?；騻€(gè)稅連繳12個(gè)月方可購(gòu)房等。7月9日，西安將市內(nèi)部分住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格予以公布。

“從西安此次政策來(lái)看，充分體現(xiàn)了當(dāng)前政策管控升級(jí)、從緊從嚴(yán)的導(dǎo)向。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，后續(xù)對(duì)于全國(guó)其他城市而言，限購(gòu)升級(jí)的路徑也會(huì)更加清晰，即體現(xiàn)在區(qū)域、本地戶籍、人才、離異家庭等方面。

中指研究院西安分院研究總監(jiān)支家駿認(rèn)為，整體來(lái)看，《通知》涵蓋了擴(kuò)大住房限購(gòu)限售范圍、強(qiáng)化住房限購(gòu)措施、嚴(yán)格住宅用地出讓、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管理、完善住房保障體系建設(shè)、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序六個(gè)方面，主要針對(duì)當(dāng)下西安樓市的熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行打“補(bǔ)丁”，著力于“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，并且參考借鑒了其他城市的政策經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)下一步相應(yīng)的具體配套政策將逐步釋放，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

對(duì)比今年3月西安發(fā)布的《關(guān)于建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩也認(rèn)為，此次的《通知》為前期政策的升級(jí)和補(bǔ)充，從實(shí)際情況來(lái)看，近期多地調(diào)控政策均以此種方式推出。

新京報(bào)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對(duì) 賈寧