繼深圳、天津調(diào)整第二輪集中供地時(shí)間后，青島也火速跟進(jìn)。8月11日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告稱，此前公示的第二批次集中出讓的100幅地塊，拍賣活動(dòng)因故“終止”。

三地相繼“中止”、延期、“終止”土拍活動(dòng)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，可能與土地政策調(diào)整有關(guān)，“7·30”中央政治局會(huì)議再一次明確，要穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，可見中央“房住不炒”的決心。但是，從22個(gè)首輪集中供地試點(diǎn)城市情況來(lái)看，部分城市土拍仍存在溢價(jià)率過(guò)高的狀況。未來(lái)土地政策調(diào)控方向，或?qū)?yán)控高溢價(jià)，并引入競(jìng)品質(zhì)新規(guī)則。

不到一周時(shí)間內(nèi)，深圳、天津、青島相繼調(diào)整第二輪集中供地時(shí)間。圖片來(lái)源/IC photo

青島“終止”、深圳“中止”二輪集中供地

根據(jù)青島發(fā)布的公告，此前公示的第二批次集中出讓的100宗地塊，拍賣活動(dòng)因故“終止”，再次實(shí)施公開出讓時(shí)間，以屆時(shí)公告為準(zhǔn)。

在此前的7月30日，《青島市市轄區(qū)第二批次住宅用地供應(yīng)集中公告》發(fā)布，青島市2021年第二批次住宅用地集中供應(yīng)活動(dòng)共供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地100宗，面積約5474畝，其中住宅用地（含商住用地）79宗，面積約4480畝。

青島是這一周以來(lái)，第三個(gè)調(diào)整第二輪集中供地時(shí)間的城市。8月6日晚，深圳公共資源交易中心發(fā)布公告稱，中止第二批集中供地的掛牌出讓工作，具體出讓時(shí)間另行公告。同時(shí)，公告顯示，8月6日24時(shí)，已交納的競(jìng)買（投標(biāo)）保證金，深圳土地礦業(yè)權(quán)交易平臺(tái)將原路退回。

據(jù)悉，深圳第二批次計(jì)劃供應(yīng)22宗涉宅用地，合計(jì)出讓土地面積約83.38萬(wàn)平方米，總起始價(jià)約421.98億元。

對(duì)于本次深圳市的“叫?！毙袨?，中指研究院方面指出，“原路退回已交納的保證金，很可能意味著深圳此次中止交易并不只是簡(jiǎn)單的延期，而是一次‘大修’，土拍規(guī)則甚至供應(yīng)地塊都有可能發(fā)生變化?！?/p>

此后的8月10日，天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告稱，將61宗地塊的掛牌起始時(shí)間統(tǒng)一調(diào)整為2021年9月1日。這次涉及的61宗地塊總起始價(jià)約533億元，其中市內(nèi)六區(qū)11宗、環(huán)城四區(qū)18宗、遠(yuǎn)郊五區(qū)18宗、濱海新區(qū)14宗。

土拍政策生變？控制溢價(jià)率或是方向

不到一周時(shí)間內(nèi)，3個(gè)城市相繼調(diào)整第二輪集中供地時(shí)間，引起市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注，而供地政策調(diào)整的傳聞也隨之而來(lái)。

有市場(chǎng)消息稱，核心城市第二批次土地出讓政策將調(diào)整，包括限定土地溢價(jià)上限15%，不得通過(guò)調(diào)高底價(jià)、競(jìng)配建等方式抬升實(shí)際房?jī)r(jià)，以及到達(dá)上限后通過(guò)搖號(hào)、一次性報(bào)價(jià)、競(jìng)高標(biāo)方案決定土地歸屬等。但這并未得到官方確認(rèn)。

不過(guò)，從天津第二輪集中供地調(diào)整的公告內(nèi)容來(lái)看，可以對(duì)政策變動(dòng)方向窺探一二。

根據(jù)天津發(fā)布的公告，除了延期，還對(duì)土拍做出幾個(gè)重大調(diào)整，包括單宗住宅用地達(dá)到最高限價(jià)后，以搖號(hào)方式確定競(jìng)得人；61宗地塊的最高限價(jià)均進(jìn)行了調(diào)整，平均降幅為21.6%，最高溢價(jià)率均降至不超15%。此外，天津公告規(guī)定，競(jìng)買企業(yè)須以自有賬戶交納競(jìng)買保證金，并提交資信良好的資信證明，以及其股東未違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利的資金來(lái)源承諾。

中指研究院天津分院高級(jí)分析師牛曉蕙表示，2016年底，為應(yīng)對(duì)天津土地市場(chǎng)火熱狀況，天津市出臺(tái)搖號(hào)政策，2017年3月，濱海新區(qū)2宗地塊通過(guò)抽簽成功出讓。之后，搖號(hào)政策逐步消退。此次重提搖號(hào)政策，目的在于限制資金充裕的開發(fā)商過(guò)多拿地，也將會(huì)有更多的企業(yè)參與優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍。

對(duì)于土地政策預(yù)計(jì)調(diào)整的方向，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，從此輪出臺(tái)的政策表述來(lái)看，優(yōu)化調(diào)整土地競(jìng)拍規(guī)則、學(xué)習(xí)北京模式，可能將成為今年二次集中供地中所需要關(guān)注的地方?！邦A(yù)計(jì)近期各類城市都需要在北京模式的學(xué)習(xí)方面下功夫，而北京模式更主要體現(xiàn)為競(jìng)品質(zhì)的約束增加?！?/p>

據(jù)央視消息，7月22日，住建部和央行分別對(duì)保障性租賃住房、房地產(chǎn)調(diào)控、房地產(chǎn)金融調(diào)控發(fā)表權(quán)威解讀。其中，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光表示，要著力建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推廣北京市的做法，限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，建立購(gòu)地企業(yè)資格審查制度，建立購(gòu)地資金審查和清退機(jī)制。

值得關(guān)注的是，北京模式還強(qiáng)調(diào)“房地聯(lián)動(dòng)”， 將房?jī)r(jià)引導(dǎo)前置到土地出讓環(huán)節(jié)，以土地基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)、結(jié)合各區(qū)域市場(chǎng)情況進(jìn)行測(cè)算；各部門組成聯(lián)席會(huì)，共同研定各地塊房?jī)r(jià)上限，并在土地出讓環(huán)節(jié)告知競(jìng)買人，競(jìng)買人須簽署房?jī)r(jià)知悉承諾書。通過(guò)打通地價(jià)和房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)引導(dǎo)，遏制非理性拿地行為，堅(jiān)決“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。

業(yè)內(nèi)：二輪集中供地規(guī)則或?qū)⒓哟a

下半年以來(lái)，從中央到地方，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷。而土地端政策的收緊，或許源自于上半年首輪集中拍地中，不少城市地價(jià)仍在上漲。

據(jù)人民日?qǐng)?bào)客戶端消息，7月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)同志，要求堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實(shí)履行城市主體責(zé)任，針對(duì)上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，加大調(diào)控和監(jiān)管力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

而約談原因，主要是上述5個(gè)城市今年上半年新建商品住宅銷售價(jià)格和住宅用地價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)，引起社會(huì)廣泛關(guān)注。

顯然，中央已經(jīng)關(guān)注到部分城市地價(jià)上漲過(guò)快的情況。

以“中止”第二輪集中供地的深圳為例，據(jù)貝殼研究院測(cè)算，在首批供地的22城中，深圳在綜合溢價(jià)率方面排名第二，綜合溢價(jià)率達(dá)30.9%，其中個(gè)別地塊溢價(jià)率達(dá)到45%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，部分城市的第一輪住宅土地供應(yīng)，沒(méi)有達(dá)到降低地價(jià)的預(yù)期。從平均溢價(jià)率看，22個(gè)城市里，排在前列的是重慶、深圳、廈門、杭州，溢價(jià)率都在20%-30%。

“整體來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，‘打補(bǔ)丁’‘堵漏洞’成為最近房地產(chǎn)調(diào)控的主要原則，這種情況下，如果第二輪集中供地再出現(xiàn)高溢價(jià)率情況，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控不利?！睆埓髠フf(shuō)，在這種情況下，大部分城市都會(huì)加碼第二輪集中土地供應(yīng)規(guī)則，避免再次出現(xiàn)第一輪集中土拍中的高溢價(jià)率現(xiàn)象。

新京報(bào)記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對(duì) 薛京寧