2020年，橫盤三年的上海房價(jià)從年初開啟上漲行情。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上海住房成交均價(jià)突破5萬元。其中，今年前11個(gè)月新房成交均價(jià)累計(jì)上漲5.68%。而截至12月23日，2020年上海商品住宅成交金額達(dá)4539億元，較去年全年增長8.8%。

對于全年行情，機(jī)構(gòu)分析人士認(rèn)為，上海新房價(jià)格上半年強(qiáng)勢拉升，但在調(diào)控政策的影響下，下半年震蕩回落；從供求方面來看，全年呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的勢頭，8成的區(qū)域成交量大于供應(yīng)量，有4成項(xiàng)目認(rèn)籌率超100%。預(yù)計(jì)2021年，成交規(guī)模有望保持在高位，價(jià)格維持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。

全年供不應(yīng)求，4成項(xiàng)目認(rèn)籌率超100%

今年疫情穩(wěn)定之后，上海熱盤頻出，不斷推高市場熱度。從各區(qū)來看，8成的區(qū)域成交量大于供應(yīng)量，虹口、楊浦、徐匯等傳統(tǒng)中心區(qū)域普遍供不應(yīng)求，市場熱度較高。周邊成交量較大的區(qū)域，如崇明、青浦、奉賢等區(qū)因供應(yīng)量明顯下滑，導(dǎo)致“銷供比”相比去年均有較大幅度提升。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至12月23日，2020年上海商品住宅共成交7.26萬套，成交面積795.8萬平方米，較去年全年增長3.32%；成交金額達(dá)4539億元，較去年全年增長8.8%。

與此同時(shí)，截至12月23日，上海有181個(gè)項(xiàng)目入市233次推盤，供應(yīng)房源近6萬套，與去年188個(gè)項(xiàng)目入市225次推盤大體一致。其中185次推盤參與公證搖號，認(rèn)籌率達(dá)到120.4%。相比之下，去年整體認(rèn)籌率不足四成，不少去年認(rèn)籌率較低的項(xiàng)目今年再度推盤后認(rèn)籌率均有明顯提升。

根據(jù)中指研究院數(shù)監(jiān)測數(shù)據(jù)，2020年，上海認(rèn)籌率超100%的樓盤有93個(gè)，項(xiàng)目占比達(dá)到40%，其中54%的項(xiàng)目集中在外環(huán)以內(nèi)。同時(shí)，也有不少樓盤遇冷，27個(gè)樓盤認(rèn)籌率低于30%。

從各環(huán)線來看，中內(nèi)環(huán)間認(rèn)籌率最高，為259%，有8成項(xiàng)目認(rèn)籌率超100%。從價(jià)格段來看，10萬以上及8萬-10萬價(jià)格段項(xiàng)目認(rèn)籌率最高，為250%左右。由此推斷，改善需求為主的大格局依然未變，單價(jià)8萬以上的項(xiàng)目供不應(yīng)求。

值得關(guān)注的是，浦東前灘板塊744%的超高認(rèn)籌率讓其他板塊望塵莫及。2020年，前灘板塊推盤4個(gè)，推出房源合計(jì)952套，合計(jì)認(rèn)籌7086組，其中年末壓軸的尚峰名邸因平均總價(jià)600萬的47平方米小戶型而備受關(guān)注，認(rèn)籌率達(dá)1273%。

下半年新房價(jià)格震蕩回落，全年上漲5.68%

橫盤三年的上海房價(jià)從今年年初開啟上漲行情，據(jù)中指研究院數(shù)監(jiān)測數(shù)據(jù)，住房價(jià)格從去年底的47404元/平方米上漲至今年11月的50097元/平方米。其中，今年前11個(gè)月新房成交均價(jià)累計(jì)上漲5.68%，漲幅在中指百城中居第13位。

2017年以來上海住房價(jià)格指數(shù)及環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)

從全年走勢來看，上海新房價(jià)格漲幅上下半年分化明顯，上半年強(qiáng)勢拉升，下半年震蕩回落。

中指研究院上海研究總監(jiān)方頏認(rèn)為，上海本輪價(jià)格上漲始于2019年11月，當(dāng)時(shí)，房貸利率掛鉤LPR之后，上海首套房貸利率可減20個(gè)點(diǎn)。今年2-3月，受疫情影響價(jià)格上漲節(jié)奏被打亂。而二季度以來，受限價(jià)松動(dòng)、土拍火熱等多重因素的影響，房價(jià)漲幅持續(xù)擴(kuò)大，上半年累計(jì)漲幅達(dá)到4.11%，在一二線城市中排名首位。

但是到了下半年市場發(fā)生變化。方頏表示，長三角多地調(diào)控收緊，上海樓盤也重回“嚴(yán)格限價(jià)”模式。不過，在需求集中釋放下，帶來的供不應(yīng)求效應(yīng)及改善型項(xiàng)目的熱銷，對價(jià)格漲幅也起到了支撐作用。整體來看，下半年價(jià)格漲幅呈高位震蕩回落態(tài)勢。

事實(shí)上，二手房價(jià)格不受限價(jià)政策影響，更能真實(shí)反映市場實(shí)際價(jià)格及背后供求關(guān)系。上述數(shù)據(jù)顯示，2020年前11個(gè)月，上海二手房價(jià)累計(jì)上漲6.69%，較新房增幅高出1.01個(gè)百分點(diǎn)。下半年以來，二手房市場成交套數(shù)持續(xù)走高，而掛牌房源數(shù)量明顯下降，二手房市場轉(zhuǎn)入賣方市場。

2020年上海一二手房成交價(jià)格環(huán)比走勢

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)

對于上海的明年房地產(chǎn)市場，方頏表示，雖然上海仍然保持嚴(yán)格的限購限貸政策，但是去年以來臨港自貿(mào)區(qū)放松人才購房資格，以及近期對特定人群落戶放松、加大人才引進(jìn)力度，都對上海未來住房需求形成持續(xù)的補(bǔ)充。此外，上海仍在加快推進(jìn)舊區(qū)改造，較大規(guī)模的拆遷需求持續(xù)入市對明年市場也起到支撐作用。

而從目前的土地供應(yīng)來看，方頏表示，今年上海住宅用地成交規(guī)模同比增長6成，亦為明年市場供應(yīng)量提供有力支撐，當(dāng)前偏緊的供求關(guān)系有望得到緩解，明年成交規(guī)模有望保持在高位，價(jià)格或?qū)⒕S持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。

新京報(bào)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶