3月份，上海新房房價指數(shù)環(huán)比漲幅再次位列全國第一，引發(fā)關(guān)注。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，從2024年3月份70城新建商品住宅房價指數(shù)來看，上海新房房價指數(shù)環(huán)比上漲0.5%，依舊領(lǐng)漲全國；同比上漲4.3%，位居全國第二。

上海不僅是一線城市中新房房價指數(shù)環(huán)比唯一上漲的城市，同時也是今年一季度兩次位居全國漲幅第一的城市。而把時間拉得更長一些來看，上海新房價格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)22個月環(huán)比上漲，同比則連漲65個月。

上海新房房價為何能夠持續(xù)上漲，背后有哪些原因？

高端新房集中供應

新房市場房價指數(shù)的波動與供應結(jié)構(gòu)聯(lián)動，今年以來，上海新房房價指數(shù)環(huán)比漲幅與高端住宅扎堆入市息息相關(guān)。

今年3月2日，上海第三批集中供應新房入市，總計供應19個項目、共計5216套房源，供應面積約68萬平方米。4月1日，上海第四批集中供應新房入市，總計供應25個項目，共計5536套房源，供應面積約73.8萬平方米。在這兩批次的集中供應中，均價超過10萬元/平方米的項目各有6個，占比高達30%左右。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認為，受3月份供應結(jié)構(gòu)影響，大戶型、高總價的房源成交量大幅上漲。從分環(huán)線的情況來看，內(nèi)環(huán)以內(nèi)成交占比15%，較2月份增加了12個百分點，內(nèi)環(huán)以內(nèi)高端住宅的集中供應吸引了大量購房者。

例如，刷新了全國開盤記錄的“中?！ろ槻晾铩遍_盤總銷售額達196.53億元；僅認購金額就超過開發(fā)商拿地成本的上海陸家嘴濱江凱旋門，認購金額達到35億元；而均價16.8萬元/平方米的融創(chuàng)外灘壹號院二期認籌比已經(jīng)超170%……

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪指出：“上海新房價格漲幅領(lǐng)跑70城，環(huán)比上漲0.5%，與3月份上海新房市場尤其是高端改善盤熱度高漲有關(guān)，如前述幾個項目等，從而拉動全市新房銷售價格繼續(xù)走高。”

需求旺盛、購買力強勁

從更長的時間段來看，事實上，上海新房房價指數(shù)已現(xiàn)連續(xù)22個月上漲，同比則連續(xù)上漲65個月。新房房價長期堅挺的背后，確實也與上海旺盛的需求和強勁的購買力相關(guān)。

回顧2023年，據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，上海新房以6513.4億元的成交金額高居全國第一；新房共成交14.1萬套，僅次于成都位列全國第二。

不過，2023年上海新房房價呈現(xiàn)出年初上揚、年中回落、年末翹尾的特征，月度漲幅表現(xiàn)不一，總體來看，雖然是每個月都環(huán)比上漲，但是年中的漲幅比較小，比如，根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，上海2023年7月、8月的新房房價指數(shù)環(huán)比漲幅為0.2%和0.1%，呈現(xiàn)出漲幅趨緩的態(tài)勢。但到了年末。在調(diào)整“認房不認貸”、普宅標準等利好政策出臺后有一個“翹尾”的表現(xiàn)。

對此，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦解釋稱：“月度的表現(xiàn)也與產(chǎn)品入市結(jié)構(gòu)相關(guān)，比如細化面積段來看，144平方米以上面積段住宅產(chǎn)品的漲幅較高時，往往也會拉動整體漲幅?！?/p>

除了月度表現(xiàn)不同外，上海新房項目之間也存在分化的特征。盧文曦表示：“上海新盤分化也比較明顯，統(tǒng)計局統(tǒng)計的是均價，雖然有結(jié)構(gòu)上的技術(shù)調(diào)整，但是未能反映出一些郊區(qū)盤的實際情況，比如五大新城去化困難的一些新盤也有降價或者折扣的現(xiàn)象?！?/p>

此外，上海房地產(chǎn)調(diào)控政策也起到了“削峰填谷”的作用。盧文曦表示：“上海對新房房價的管控是比較及時的，比如限價的措施避免了新房大幅度漲價，也避免了房價明顯下跌，總體使得房價呈現(xiàn)出平穩(wěn)上揚的態(tài)勢?！?/p>

偏愛新房，“打新熱”持續(xù)

從購房者角度來看，上海推出不少位置優(yōu)越的新盤，加上產(chǎn)品質(zhì)量的迭代升級，贏得了購房者的偏愛。

“我是賣了老房子，買的是浦東金橋的新盤。相對于老房子，新房在戶型、品質(zhì)上還是更勝一籌，而且還規(guī)劃了幼兒園、小學、初高中一體化的學區(qū)，這一點比較吸引我。我在2023年4月買的，當時市場還沒有那么火爆，我買的這個新盤當時沒有觸發(fā)積分制，所以買得相對容易?！币晃毁徺I了浦東某新盤的購房者告訴記者。

“核心地段的新房受到市場的追捧，一方面因為位置優(yōu)勢，另一方面，價格倒掛也是一個重要原因，雖然目前上海新房、二手房的價差在變小，但是核心地段的新盤由于限價的原因，還是會低于周邊掛牌的二手房，例如去年5月份火熱的上海徐匯濱江板塊的云錦東方，就迎來了‘千人搖’、高社保積分、代持‘黃牛’等現(xiàn)象，背后就是‘買到就賺到’的邏輯，一、二手房價差在9萬元/平方米左右?！睖弦毁Y深中介告訴記者。

盧文曦向記者表示：“去年下半年至今，隨著市場調(diào)整，二手房降價明顯，一二手房價差逐漸縮小，‘打新’雖然沒之前那么熱，但是，地段、品質(zhì)好的新盤依然供不應求?！?/p>

相比之下，二手房市場就顯遜色。去年，上海二手房月均成交量基本保持在1.4萬套，雖然比前兩年下滑，但是保有一定的活躍度；今年1月份也有1.48萬套，2月份受到春節(jié)影響下滑到0.68萬套。盧文曦表示：“上海二手房市場趨冷感受還是非常明顯的，雖然保有一定的成交量，但是部分板塊二手房房價下跌明顯，特別是今年以來，二手房市場整體呈現(xiàn)出‘以價換量’的特征?！?/p>

新京報記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶