近期，長租公寓企業(yè)頻頻“暴雷”引發(fā)各界關(guān)注，成都、杭州等地都迅速出臺了租賃資金監(jiān)管制度。那么，資金監(jiān)管制度的出臺，是否為行業(yè)資金收緊的一大信號？對于長租公寓行業(yè)從業(yè)者而言，是否到了必須換“檔”去杠桿，調(diào)整現(xiàn)金流的關(guān)鍵時刻？ 

在9月24日晚上新京報舉辦的“長租公寓頻頻暴雷，資金監(jiān)管加速行業(yè)變局？”圓桌論壇上，業(yè)界人士表示，行業(yè)去杠桿是必然的過程，長租公寓企業(yè)必須丟掉幻想，回歸精細化運營模式，聚焦單店盈利模型。 

去杠桿或?qū)⑹切袠I(yè)“新常態(tài)”

樂乎公寓創(chuàng)始人CEO羅意表示，去杠桿是這幾年各行各業(yè)都在進行的事，包括最近房企融資的“三條紅線”。對長租公寓行業(yè)而言，過去幾年，長租公寓杠桿其實也是各家機構(gòu)比拼的關(guān)鍵領(lǐng)域，長租公寓行業(yè)除了在一級市場上能融到資金外，其他融資渠道較為匱乏，尤其在“二房東”模式下融資渠道更為狹窄。

“近期資金監(jiān)管加速，未來可能不僅要求企業(yè)整體杠桿降下來，還要求自有現(xiàn)金有一部分受到監(jiān)管，自然會產(chǎn)生去杠桿的效果?！绷_意稱，實際上，從2018年9月至今，長租公寓一直處于去杠桿的過程中，去杠桿可能是一種“新常態(tài)”。各家機構(gòu)融資可能更多基于生意本身的財務(wù)模型，或基于單店盈利的考量，從而獲得一二級市場的認可，來推動企業(yè)發(fā)展。

巴樂兔研究院院長高萌指出，長租公寓市場是分散的格局，未來不會是少量幾家獨大，過去有一些從業(yè)者，對未來的趨勢預(yù)判上出現(xiàn)問題，一味追求在較短時間內(nèi)將企業(yè)做大、做強，才會出現(xiàn)違規(guī)租金貸、高杠桿導(dǎo)致資金鏈問題等情況。

不過，高萌同時指出，也有很多踏實做內(nèi)功的長租公寓企業(yè)，在盈利和服務(wù)質(zhì)量把控的前提下，逐步有計劃、健康地增加體量，其資金來源上，一部分來自于經(jīng)營獲利，另一部分來源于小額融資，但并不需要“大錢”。 

“行業(yè)去杠桿是必然的過程，或到了節(jié)骨眼上，長租公寓企業(yè)必須丟掉幻想，回到現(xiàn)實中來。因為長租公寓本身就是高投入、長周期回報、運營重，且盈利模型較為簡單的生意?！?在高萌看來，少數(shù)頭部企業(yè)可以在體量很大的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)內(nèi)部自循環(huán)，但大部分長租公寓企業(yè)應(yīng)回歸到小而美的節(jié)奏，不應(yīng)運用金融杠桿盲目做大規(guī)模。

靠資金運作賺錢，實際是“跑偏了”

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥指出，對于租金貸和行業(yè)內(nèi)過度加杠桿、金融化的做法，相關(guān)政策已較為清晰明確，未來會逐漸減少資本市場和其他市場資金對長租公寓行業(yè)的影響。

值得一提的是，9月7日，住建部官網(wǎng)發(fā)布的《住房租賃條例（征求意見稿）》中就提出，國家支持金融機構(gòu)按照風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則創(chuàng)新針對住房租賃的金融產(chǎn)品和服務(wù)，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。

“從《住房租賃條例（征求意見稿）》可看出，租金貸將來不是重點發(fā)展的方向。原因在于，租金貸是一種變相的長收短付，將資金沉淀到企業(yè)內(nèi)部用于經(jīng)營，但若企業(yè)經(jīng)營不善，容易出現(xiàn)相關(guān)風險?！壁w慶祥稱。

趙慶祥還表示，靠不賺錢或以杠桿、租金貸方式“跑”規(guī)模，等“跑”到具備市場支配地位后再實現(xiàn)暴利的計劃，在住房租賃行業(yè)較難實現(xiàn)。

實際上，從簡單的生意邏輯上來分析，長租公寓通過低進高出、賺取租金差價來實現(xiàn)盈利，跟一般的生意一致。但前幾年，大量資本進入長租公寓行業(yè)，不少企業(yè)建了很多模型，試圖靠現(xiàn)金流、資金運作賺錢。

“如此，長租公寓行業(yè)就跑偏了，行業(yè)需要去杠桿，回歸住房租賃行業(yè)的本質(zhì)?！壁w慶祥認為，房東和租客雙方都有“痛點”，而公寓企業(yè)具備服務(wù)和運營能力，其價值就來自于租金差及后期服務(wù)，而并非來自資本運作。

貝殼研究院高級分析師黃卉亦指出，長租公寓普遍面臨融資渠道窄、成本高的問題，在這一背景下，長周期預(yù)收資金才成為多數(shù)長租公寓運營的資金來源。不過，從未來發(fā)展的趨勢來看，企業(yè)還需回歸精細化運營模式，聚焦單店盈利模型。同時，從企業(yè)本質(zhì)核心角度來看，核心競爭力來自于提供更好的服務(wù)，消費升級下解決租客的品質(zhì)居住需求。

“行業(yè)去杠桿是必然趨勢，因此，后續(xù)對長租公寓企業(yè)長周期預(yù)收資金的監(jiān)管，也加速了這一進程，這可以倒逼企業(yè)不斷提升資金鏈管理能力和精細化管理能力，規(guī)范使用租金以及審查資金的合規(guī)性。”黃卉稱。

新京報記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對 趙琳