繼3月無(wú)成交、4月僅成交1宗地后，5月以來(lái)，北京土地市場(chǎng)正在逐漸“解凍”。北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)于5月9日召開(kāi)的2019年上半年擬供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地項(xiàng)目推介會(huì)上，公布了57宗待出讓的經(jīng)營(yíng)性用地，這些項(xiàng)目大部分將在6月下旬前入市。在57宗經(jīng)營(yíng)性用地中，住宅用地有44宗，土地面積約321公頃，其中包含共有產(chǎn)權(quán)住房用地9宗，土地面積約57公頃。同時(shí)，擬供應(yīng)的商服用地有13宗，土地面積約62公頃。相較于今年前5月低位運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，6月北京土地市場(chǎng)或?qū)⒒嘏郎亍?br/>
5月28日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)掛牌出讓的4宗地，以97.225億元的總價(jià)成交。其中，孫河宗地吸引10余家企業(yè)參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，為5月的北京土地市場(chǎng)交易畫(huà)上圓滿的句號(hào)。
前5個(gè)月成交25宗宅地，通州成交量最多
據(jù)新京報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2019年1月至5月，北京成交經(jīng)營(yíng)性用地27宗，總成交金額約為690.94億元，出讓土地總面積約179.39萬(wàn)平方米。其中，涉住宅土地共25宗，包括11宗共有產(chǎn)權(quán)住房用地、5宗不限價(jià)宅地。
從區(qū)域劃分來(lái)看，今年1月至5月，通州區(qū)土地成交量最多，達(dá)到6宗，總成交金額達(dá)到151.95億元。其中，臺(tái)湖板塊成交3宗，永順鎮(zhèn)、馬駒橋、通州新城各成交1宗。
海淀區(qū)緊隨其后，以5宗的成交量位列第二，總成交金額161.525億元。其中，位于清河地區(qū)和西三旗建材城中路東側(cè)的2宗土地為共有產(chǎn)權(quán)住房用地，銷(xiāo)售均價(jià)分別在44800元/平方米（含全裝修）與43600 元/平方米(含全裝修)。另外，2宗位于蘇家坨鎮(zhèn)的土地中，1宗的商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)55188元/平方米，且最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)57948元/平方米；另1宗的住宅部分主要用于高科技人才租賃使用。
此外，包含房山區(qū)、順義區(qū)、東城區(qū)、西城區(qū)、昌平區(qū)及延慶區(qū)在內(nèi)的6個(gè)區(qū)域沒(méi)有土地成交記錄。
結(jié)合克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，從成交地塊分布來(lái)看，北京四環(huán)周邊僅有1宗，即豐臺(tái)花鄉(xiāng)郭公莊地塊，其余成交地塊多在五環(huán)與六環(huán)外。加上新成交的孫河宗地，靠近六環(huán)及六環(huán)外地塊成交數(shù)量為16宗。
對(duì)此，合碩首席分析師郭毅表示，土地價(jià)值并非由其所處的環(huán)線位置這一單一維度決定。產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶和自然資源的分布與延伸都會(huì)對(duì)土地供應(yīng)及置業(yè)需求產(chǎn)生影響，例如北部的未來(lái)科學(xué)城、南部的新機(jī)場(chǎng)周邊都將可能形成由產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的置業(yè)需求。此外，在土地供應(yīng)、規(guī)劃條件和價(jià)格限制方面，北京針對(duì)六環(huán)外的部分地塊進(jìn)行了定向的放寬。在今年已經(jīng)出讓的5宗不限價(jià)宅地中，有2宗位于西六環(huán)外的門(mén)頭溝，1宗位于密云區(qū)，1宗位于平谷區(qū)。這些針對(duì)性舉措有利于激發(fā)土地受讓企業(yè)為項(xiàng)目增加更多附加值，同時(shí)為土地未來(lái)的開(kāi)發(fā)預(yù)留了更多市場(chǎng)空間。
溢價(jià)率處于低位，房企謹(jǐn)慎拿地成主因
盡管單月出讓土地?cái)?shù)量保持在較低水平，但從溢價(jià)幅度來(lái)看，今年北京土地市場(chǎng)出讓經(jīng)營(yíng)性用地的溢價(jià)率大多處于低位。除了招標(biāo)出讓的4宗土地外，其余23宗土地中溢價(jià)率超過(guò)30%的僅有4宗地，其中3宗位于通州區(qū)，1宗位于朝陽(yáng)區(qū)；溢價(jià)率在10%以下的有11宗，其中有8宗為底價(jià)成交。
溢價(jià)率超過(guò)40%的僅有2宗。其中一宗為通州新城0203街區(qū)TZ00-0203-6009、6010地塊，在開(kāi)拍前就已獲得10次網(wǎng)上報(bào)價(jià)，共有10家競(jìng)買(mǎi)主體參與了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。在第45輪，北京通州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司以18.8億元的報(bào)價(jià)奪得該宗地，溢價(jià)率達(dá)到42.42%。
另一宗是通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)YZ00-0405-0099、YZ00-0405-0104地塊。經(jīng)過(guò)70余輪的激烈角逐，該宗地被北京住總房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司、北京通州投資發(fā)展有限公司和北京住總置業(yè)有限公司聯(lián)合體以25.5億元的價(jià)格競(jìng)得，溢價(jià)率約為40.88%。
北京中原分析認(rèn)為，溢價(jià)率很大程度上反映了房企對(duì)某區(qū)域的發(fā)展預(yù)期，通州區(qū)3宗土地的較高溢價(jià)率無(wú)疑體現(xiàn)了參與土地競(jìng)買(mǎi)的企業(yè)對(duì)通州未來(lái)區(qū)域價(jià)值的看好。
而在出讓前受到許多業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的孫河鄉(xiāng)北甸西村、北甸東村、西甸村、孫河村2902-31地塊的競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)卻并不如預(yù)想的那樣“火熱”。10余家參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的房企中，只有少部分積極參與了舉牌的過(guò)程，經(jīng)過(guò)24輪競(jìng)價(jià)后，恒基中國(guó)地產(chǎn)有限公司的全資附屬公司蘇州恒相房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以30.2億元競(jìng)得該宗地，溢價(jià)率僅為23.32%。
有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，規(guī)模房企謹(jǐn)慎拿地是導(dǎo)致土地溢價(jià)水平低位運(yùn)行的主要原因?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，今年1月-5月，銷(xiāo)售TOP100房企拿地銷(xiāo)售比為0.41，百?gòu)?qiáng)房企拿地整體趨于謹(jǐn)慎，有47%的地塊溢價(jià)率不足10%，底價(jià)成交的地塊占比達(dá)到26%。碧桂園、萬(wàn)科、恒大等規(guī)模房企相對(duì)理性的拿地態(tài)度也在一定程度上成為眾房企在土地市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。
進(jìn)入6月，隨著北京土地市場(chǎng)持續(xù)發(fā)力、待出讓土地不斷入市，眾房企是繼續(xù)保持“謹(jǐn)慎”還是轉(zhuǎn)而加大拿地力度？是傾向單獨(dú)開(kāi)發(fā)還是選擇聯(lián)合開(kāi)發(fā)？在即將提交年中業(yè)績(jī)答卷之際，各個(gè)規(guī)模房企或有不同的選擇。
新京報(bào)記者 趙昱 編輯 武新 校對(duì) 范錦春?
