“如果論住宅銷售規(guī)模，我們比不了碧桂園，論商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，我們比不了萬達(dá)，經(jīng)過思索和嘗試，轉(zhuǎn)型文旅產(chǎn)業(yè)方向，我們有可能實(shí)現(xiàn)彎道超車?！?新華聯(lián)文化旅游發(fā)展股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新華聯(lián)文旅”）董事長(zhǎng)蘇波表示。

基于文旅產(chǎn)業(yè)的布局，新華聯(lián)文旅彎道超車取得了初步成效。2018年，新華聯(lián)文旅實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額為18.97億元，同比增長(zhǎng)62.22%；歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)11.86億元，同比增長(zhǎng)40%。

銷售首次進(jìn)入百億俱樂部

2018年度，新華聯(lián)文旅按上市公司會(huì)計(jì)口徑確認(rèn)的營(yíng)業(yè)收入為140.01億元，同比增長(zhǎng)88.16%。凈資產(chǎn)較上年增長(zhǎng)18.85%，加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率達(dá)到16.64%，同比上年增長(zhǎng)3.03%。

利潤(rùn)方面，近三年來，新華聯(lián)文旅2016、2017、2018年度的凈利潤(rùn)分別為5.24億元、8.48億元、11.86億元，實(shí)現(xiàn)了可持續(xù)增長(zhǎng)。

值得注意的是，2018年是新華聯(lián)文旅首次進(jìn)入百億元銷售俱樂部，全年實(shí)現(xiàn)銷售金額107.02億元。

蘇波分析稱：“2018年，我們落實(shí)了‘效率+效果’的措施，提升了管理效能，同時(shí)，也進(jìn)行“效益共享”的激勵(lì)機(jī)制，調(diào)動(dòng)內(nèi)部積極性，這都對(duì)利潤(rùn)的提升起到了推動(dòng)作用。”

高投資文旅項(xiàng)目如何盈利？

新華聯(lián)文旅從2012年向文旅轉(zhuǎn)型，已經(jīng)有7年時(shí)間。在轉(zhuǎn)型文旅地產(chǎn)初期首要考慮的就是盈利模式。由于文旅地產(chǎn)投資金額大、投資周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，文旅地產(chǎn)往往被認(rèn)為地產(chǎn)開發(fā)中的“硬骨頭”。

通過市場(chǎng)研究和嘗試，新華聯(lián)文旅將發(fā)展方向定為“古鎮(zhèn)+兒童樂園”，在蘇波看來，“古鎮(zhèn)”是一個(gè)框架，“古鎮(zhèn)+”可以將產(chǎn)業(yè)放入這個(gè)框架中。

以新華聯(lián)文旅在湖南投資百億打造的新華聯(lián)銅官窯古鎮(zhèn)為例，“古鎮(zhèn)”可以包括住宅、酒店、商鋪，這些可銷售物業(yè)會(huì)帶來現(xiàn)金流、形成銷售業(yè)績(jī)，加快項(xiàng)目回款；而兒童樂園等自持的項(xiàng)目則可以吸引家庭形成客流，帶來持續(xù)性的經(jīng)營(yíng)收入。

為做大“古鎮(zhèn)+”的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容，新華聯(lián)文旅將教育、陶瓷、文創(chuàng)等產(chǎn)業(yè)對(duì)接，形成產(chǎn)鎮(zhèn)一體化，創(chuàng)造新的盈利空間。

此外，在文旅項(xiàng)目中，平衡銷售物業(yè)和自持物業(yè)的比例也是平衡回款和盈利的方式。目前，新華聯(lián)文旅項(xiàng)目綜合來講銷售和自持物業(yè)比例為7:3，保證了前期投資的回款和開發(fā)節(jié)奏。

文旅項(xiàng)目去地產(chǎn)化

“在文旅項(xiàng)目中，要去地產(chǎn)化，建設(shè)好的那一天才剛剛開始，運(yùn)營(yíng)是文旅項(xiàng)目的核心能力?！碧K波表示，文旅項(xiàng)目要做到“去房地產(chǎn)化”。

“去地產(chǎn)化并不是不做房地產(chǎn)，而是對(duì)于文旅項(xiàng)目，要加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力，而不是單純的房地產(chǎn)銷售思維。”蘇波解釋稱。

對(duì)于今年的拿地計(jì)劃，蘇波表示，今年將繼續(xù)深耕長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、海南、京津冀等熱點(diǎn)區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目，加快新項(xiàng)目和新產(chǎn)品的入市節(jié)奏，“但是，我們也會(huì)堅(jiān)持穩(wěn)健的原則，不會(huì)激進(jìn)地拿地?！?/p>

新京報(bào)記者 徐倩 編輯 武新 校對(duì) 何燕