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今年1月8日上午10點(diǎn)，賈躍亭名下位于三里屯區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目：北京世茂工三流拍了。
新京報(bào)記者了解到，此次拍賣(mài)起拍價(jià)為23.02億元，而評(píng)估價(jià)為32.89億元，相當(dāng)于七折起拍，但該項(xiàng)目0人報(bào)名。而與此成鮮明對(duì)比的是，共有1007人設(shè)置提醒和5萬(wàn)多人次圍觀。
從持有到有意出售世茂工三不足1年
2016年5月16日，世茂股份向樂(lè)視控股轉(zhuǎn)讓下屬世茂新體驗(yàn)公司持有的北京財(cái)富時(shí)代置業(yè)有限公司及世茂商管公司持有的北京白鼎新世紀(jì)公司100%股權(quán)，交易價(jià)款合計(jì)29.72億元。
從天眼查資料看，北京財(cái)富時(shí)代置業(yè)由樂(lè)視控股100%持股，實(shí)際控制人為賈躍亭。
在北京市三中院的司法鑒定項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告中提到，“位于北京市朝陽(yáng)區(qū)工人體育場(chǎng)北路13號(hào)院3號(hào)樓、5幢地下一層部分商業(yè)及車(chē)位，建筑面積共計(jì)49182.05 平方米”，就是位于三里屯區(qū)域的世茂工三。
據(jù)悉，2016年9月，樂(lè)視團(tuán)隊(duì)開(kāi)始全面接管世茂工三。根據(jù)最初的規(guī)劃，世茂工三將被打造成擁有樂(lè)視生態(tài)世界、產(chǎn)品展示等功能體的項(xiàng)目。
然而，在樂(lè)視控股接手世茂工三2個(gè)月后，一場(chǎng)由拖欠供應(yīng)商款項(xiàng)引發(fā)的樂(lè)視危機(jī)悄然而至。樂(lè)視并沒(méi)有對(duì)世茂工三在業(yè)態(tài)上做大幅調(diào)整，也未能將其變成樂(lè)視產(chǎn)品的展示平臺(tái)。據(jù)北京市三中院的司法鑒定項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告顯示，2016年8月8日，朝陽(yáng)區(qū)工人體育場(chǎng)北路13號(hào)院3號(hào)樓便已被抵押給了中信銀行總行營(yíng)業(yè)部，主債權(quán)數(shù)為17.54億元，債務(wù)履行期限為7年。這也意味著，以近30億元拿下世茂工三股權(quán)不到3個(gè)月，樂(lè)視就把這部分股權(quán)質(zhì)押給了中信銀行。
2017年5月，世茂工三便傳出有意出售的消息。當(dāng)時(shí)有媒體報(bào)道稱(chēng)，樂(lè)視正洽談出售2016年花近30億元收購(gòu)的世茂工三項(xiàng)目，以籌集資金緩解資金緊張局面。而樂(lè)視持有世茂工三的時(shí)間，截止到有意出售時(shí)，不足1年。
2017年7月17日，朝陽(yáng)區(qū)工人體育場(chǎng)13號(hào)院5幢被抵押給山西堯信融資再擔(dān)保有限公司，主債權(quán)數(shù)為3億元，債務(wù)履行期限2017年1月16日～2017年8月12日。
世茂工三遭“流拍”
當(dāng)初，樂(lè)視控股以近30億元的價(jià)格接盤(pán)世茂工三，并不被業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看好。全聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王永平在接受新京報(bào)記者采訪時(shí)曾表示，價(jià)位較高，樂(lè)視存在“無(wú)知者無(wú)畏”的意味。王永平當(dāng)時(shí)的判斷，基于如下理由：樂(lè)視并非專(zhuān)業(yè)做商業(yè)地產(chǎn)，之所以買(mǎi)入，可能當(dāng)初并非想做商業(yè)，有他自己的價(jià)值判斷；或看重太古里周邊年輕客群，用于新產(chǎn)品展示。但從商業(yè)經(jīng)營(yíng)角度分析，這一價(jià)位并未按商業(yè)的計(jì)算方法考量，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，也不會(huì)有人競(jìng)價(jià)。
誰(shuí)也沒(méi)料到，世茂工三走向了司法拍賣(mài)的命運(yùn)。此次拍賣(mài)起拍價(jià)為23.02億元，而評(píng)估價(jià)為32.89億元，相當(dāng)于七折起拍，但因無(wú)人報(bào)名而流拍。
“流拍比較正常?！痹诜治銎淞髋脑驎r(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰指出，由于2018年至2019年一季度，社會(huì)普遍資金比較緊，包括開(kāi)發(fā)商和資產(chǎn)管理公司。此外，商辦物業(yè)無(wú)法貸款，因此，物業(yè)價(jià)值有所貶值。
在北京博智行商業(yè)地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)魯炳全看來(lái)，當(dāng)前房企對(duì)于重資產(chǎn)的購(gòu)入來(lái)實(shí)現(xiàn)投資和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的思路和方式，已經(jīng)與現(xiàn)實(shí)房企投資的理念不相符。此外，由于該項(xiàng)目的債權(quán)債務(wù)關(guān)系比較復(fù)雜，這意味著即使拍賣(mài)成交，后期也難以在短時(shí)間之內(nèi)順利取得項(xiàng)目，這對(duì)后續(xù)的運(yùn)營(yíng)會(huì)帶來(lái)許多不確定因素。
世茂工三客流稀少 經(jīng)營(yíng)不溫不火
世茂工三所在的三里屯區(qū)域，可謂黃金商圈。曾經(jīng)的三里屯，是“夜經(jīng)濟(jì)圈”的典范。如今的三里屯，不再只是酒吧街的代名詞。尤其是三里屯Village（后改名為三里屯太古里）的落成，大量國(guó)際時(shí)尚品牌蜂擁進(jìn)駐，大批高收入、高消費(fèi)白領(lǐng)不斷會(huì)聚，往日的酒吧街逐漸蛻變成弄潮兒們的新?lián)c(diǎn)。
新京報(bào)記者曾多次走訪世茂工三發(fā)現(xiàn)，與只有一路之隔的太古里人潮涌動(dòng)相比，世茂工三商場(chǎng)內(nèi)人流稀少，顯得非常冷清。一般的購(gòu)物中心一層，會(huì)保留一大部分公共空間，用來(lái)做展或舉辦吸引客流為目的的活動(dòng)。而從世茂工三的正門(mén)進(jìn)去，首先是大面積的公共空間，卻在做前幾年百貨業(yè)態(tài)較為常見(jiàn)的品牌展銷(xiāo)會(huì)，并推出較大幅度的打折活動(dòng)。不僅如此，即便是午間時(shí)段，拉動(dòng)商場(chǎng)人氣的餐飲區(qū)也未能見(jiàn)到顧客盈門(mén)的景象。
在業(yè)內(nèi)看來(lái)，世茂工三雖位于三里屯商圈，周邊消費(fèi)力較強(qiáng)，表面上看與三里屯太古里很近，但實(shí)際上，開(kāi)業(yè)至今多年，未能共享其消費(fèi)者。
基于此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，世茂工三之所以流拍，還與其自身存在先天缺陷有關(guān)。在偉城顧問(wèn)公司CEO徐偉成看來(lái)，世茂工三最大的問(wèn)題在于地段，位于十字路口的西北角，不能算四通八達(dá)，停車(chē)規(guī)劃和車(chē)流方向不利于做大型商場(chǎng)。和西單、東單、西街口、中關(guān)村的新中關(guān)購(gòu)物中心所在的十字路口，不可同日而語(yǔ)，“世茂工三被東大橋、新東路等比較快速的通道切割，變成‘獨(dú)’和‘寡’的單獨(dú)板塊，無(wú)法夠成良好通達(dá)性大型購(gòu)物中心輻射商圈的必要條件?！?/p>
徐偉成指出，基于這一幾何商業(yè)輻射特征，商場(chǎng)針對(duì)性業(yè)態(tài)不容易對(duì)主力消費(fèi)群和輔助型消費(fèi)群構(gòu)成有效吸引力，故其商業(yè)租金和商業(yè)業(yè)態(tài)集群無(wú)法形成良性循環(huán)，只能不停調(diào)整商業(yè)業(yè)態(tài)。如租金長(zhǎng)期上不去，必定影響整體項(xiàng)目的投資回報(bào)率。
除地段交通因素外，其商場(chǎng)定位上也存在一定的問(wèn)題。全國(guó)工商聯(lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)委會(huì)主任朱凌波曾表示，世茂工三定位于百貨為主，建筑風(fēng)格、內(nèi)部空間、動(dòng)線都較為傳統(tǒng)，此外，業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)方式等方面，都未與時(shí)尚街區(qū)吻合，從而導(dǎo)致租金水平一直在5元/平方米/天左右，與太古里20-30元/平方米/天的租金水平有較大差距。
下一個(gè) 誰(shuí)來(lái)接盤(pán)？
事實(shí)上，三里屯區(qū)域內(nèi)，盈科、永利、世茂工三都屬同一情況：經(jīng)營(yíng)不溫不火、體量不大，地理位置上較為尷尬。其中，李澤楷的盈科已轉(zhuǎn)手，目前轉(zhuǎn)型做辦公樓。
王永平曾表示，“樂(lè)視當(dāng)初買(mǎi)入時(shí)，有專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)估價(jià)，也就值成交價(jià)的60%-70%。從商業(yè)經(jīng)營(yíng)角度來(lái)算賬，目前世茂工三物業(yè)價(jià)格過(guò)高，要么賠本賣(mài)，平價(jià)出手也很難”。
新京報(bào)記者了解到，根據(jù)程序，項(xiàng)目首次流拍后法院會(huì)執(zhí)行后續(xù)程序，即一拍流拍后二拍、二拍流拍后變賣(mài)，或當(dāng)事人同意以物抵債等。而首次流拍后，法院也會(huì)相應(yīng)下調(diào)價(jià)格，使標(biāo)的更具性?xún)r(jià)比。
徐偉成指出，接盤(pán)的下家，必然會(huì)算好賬，沒(méi)有6%或以上的回報(bào)率，不可能會(huì)買(mǎi)入。陳云峰認(rèn)為，價(jià)格再降些，或許國(guó)際資本會(huì)有接盤(pán)的可能，“國(guó)際資本對(duì)北京核心商圈還比較看好?！倍隰敱磥?lái)，也不能排除融創(chuàng)等企業(yè)在等待最佳的時(shí)機(jī)，以最低的價(jià)錢(qián)來(lái)獲得該項(xiàng)目，畢竟融創(chuàng)也是樂(lè)視的債權(quán)人。
也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，后續(xù)會(huì)有兩類(lèi)企業(yè)或能接盤(pán)：對(duì)三里屯區(qū)域較為熟悉，接盤(pán)后做成產(chǎn)品的延展；K11、芳草地之類(lèi)更具創(chuàng)新型的企業(yè)，將其打造成跟太古里完全不同，更具有創(chuàng)新業(yè)態(tài)。不過(guò)，“不管哪個(gè)買(mǎi)家接盤(pán)，后續(xù)該項(xiàng)目都會(huì)按照商圈的屬性重新定位，進(jìn)行一個(gè)新的運(yùn)營(yíng)模式?！濒敱Q(chēng)。
陳云峰則明確建議是將其改為寫(xiě)字樓，這樣可以回避交通擁堵和位置不太暢通的問(wèn)題。此外，北京寫(xiě)字樓供不應(yīng)求，租金比商場(chǎng)高，還較為穩(wěn)定，有了租金還可以有一些經(jīng)營(yíng)性的貸款進(jìn)入。而商場(chǎng)則較過(guò)剩，商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)也需要有非常專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)，才能與三里屯其他商業(yè)形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。
新京報(bào)記者 張曉蘭 編輯 武新 校對(duì) 何燕
