“又流拍了。以后再拍賣(mài)或處置或?qū)⒏щy。”今天（4月15日）上午10時(shí)剛過(guò)，一位“圍觀”世茂工三的商業(yè)地產(chǎn)人士對(duì)記者說(shuō)。

今年1月流拍后，樂(lè)視控股所持有的世茂工三于4月14日10時(shí)開(kāi)始至4月15日10時(shí)，進(jìn)行第二次拍賣(mài)。

阿里司法拍賣(mài)平臺(tái)顯示，世茂工三的評(píng)估價(jià)為32.89億元，此次起拍價(jià)為21.87億元，較第一次拍賣(mài)下調(diào)1.13億元。此外，本次競(jìng)拍需先繳納保證金1.0936億元，每次加價(jià)幅度為10萬(wàn)元。截至拍賣(mài)結(jié)束時(shí)，有1人報(bào)名，而與此形成鮮明對(duì)比的是，共有1154人設(shè)置提醒和5萬(wàn)多次圍觀。

從持有到有意出售世茂工三不足1年

近日，記者走訪世茂工三時(shí)時(shí)發(fā)現(xiàn)，不少底商已關(guān)門(mén)撤店。

去年12月7日，阿里司法拍賣(mài)平臺(tái)第一次掛出世茂工三的拍賣(mài)信息，但直至拍賣(mài)結(jié)束，該次拍賣(mài)一直未見(jiàn)有競(jìng)拍者報(bào)名，最終導(dǎo)致流拍。

2016年5月16日，世茂股份向樂(lè)視控股轉(zhuǎn)讓下屬世茂新體驗(yàn)公司持有的北京財(cái)富時(shí)代置業(yè)有限公司及世茂商管公司持有的北京白鼎新世紀(jì)公司100%股權(quán)，交易價(jià)款合計(jì)29.72億元。

北京財(cái)富時(shí)代置業(yè)由樂(lè)視控股100%持股，實(shí)際控制人為賈躍亭。

據(jù)悉，2016年9月，樂(lè)視團(tuán)隊(duì)開(kāi)始全面接管世茂工三。根據(jù)最初的規(guī)劃，世茂工三將被打造成擁有樂(lè)視生態(tài)世界、產(chǎn)品展示等功能體的項(xiàng)目。

然而，在樂(lè)視控股接手世茂工三2個(gè)月后，一場(chǎng)由拖欠供應(yīng)商款項(xiàng)引發(fā)的樂(lè)視危機(jī)悄然而至。樂(lè)視并沒(méi)有對(duì)世茂工三在業(yè)態(tài)上做大幅調(diào)整，也未能將其變成樂(lè)視產(chǎn)品的展示平臺(tái)。據(jù)北京市三中院的司法鑒定項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告顯示，2016年8月8日，朝陽(yáng)區(qū)工人體育場(chǎng)北路13號(hào)院3號(hào)樓便已被抵押給了中信銀行總行營(yíng)業(yè)部，主債權(quán)數(shù)為17.54億元，債務(wù)履行期限為7年。這也意味著，以近30億元拿下世茂工三股權(quán)不到3個(gè)月，樂(lè)視就把這部分股權(quán)質(zhì)押給了中信銀行。

2017年5月，世茂工三便傳出有意出售的消息。當(dāng)時(shí)有媒體報(bào)道稱，樂(lè)視正洽談出售2016年花近30億元收購(gòu)的世茂工三項(xiàng)目，以籌集資金緩解資金緊張局面。而樂(lè)視持有世茂工三的時(shí)間，截至有意出售時(shí)，不足1年。

2017年7月17日，朝陽(yáng)區(qū)工人體育場(chǎng)13號(hào)院5幢被抵押給山西堯信融資再擔(dān)保有限公司，主債權(quán)數(shù)為3億元，債務(wù)履行期限2017年1月16日-2017年8月12日。

當(dāng)初，樂(lè)視控股以近30億元的價(jià)格接盤(pán)世茂工三，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“樂(lè)視當(dāng)初買(mǎi)入時(shí)，有專業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)估價(jià)，也就值成交價(jià)的60%-70%。從商業(yè)經(jīng)營(yíng)角度來(lái)算賬，目前世茂工三物業(yè)價(jià)格過(guò)高，要么賠本賣(mài)，平價(jià)出手很難?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士指出，樂(lè)視當(dāng)初存在“無(wú)知者無(wú)畏”的意味。理由在于，樂(lè)視并非專業(yè)做商業(yè)地產(chǎn)，之所以買(mǎi)入，可能當(dāng)初并非想做商業(yè)，有他自己的價(jià)值判斷，或看重太古里周邊年輕客群，用于新產(chǎn)品展示。但從商業(yè)經(jīng)營(yíng)角度分析，這一價(jià)位并未按商業(yè)的計(jì)算方法考量，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，也不會(huì)有人競(jìng)價(jià)。誰(shuí)也沒(méi)料到，世茂工三走向了司法拍賣(mài)的命運(yùn)。

世茂工三客流稀少，經(jīng)營(yíng)不溫不火

四層餐飲區(qū)，即便午間時(shí)段，也未能見(jiàn)到顧客盈門(mén)的景象。

世茂工三所在的三里屯區(qū)域，可謂黃金商圈。大量國(guó)際時(shí)尚品牌蜂擁入駐，大批高收入、高消費(fèi)白領(lǐng)不斷匯聚。

近日，新京報(bào)記者走訪世茂工三時(shí)發(fā)現(xiàn)，與相隔不遠(yuǎn)的太古里人潮涌動(dòng)相比，世茂工三商場(chǎng)內(nèi)人流稀少，非常冷清。從世茂工三的正門(mén)進(jìn)去，公共空間內(nèi)，經(jīng)營(yíng)著前幾年百貨業(yè)態(tài)較為常見(jiàn)的品牌展銷會(huì)，并推出較大幅度的打折活動(dòng)，而不少臨街商業(yè)，則處于關(guān)門(mén)撤店?duì)顟B(tài)。二樓的服裝品牌，也僅有十余個(gè)品牌；三層為兒童玩樂(lè)、教育等區(qū)域，但依然人煙稀少。就連最能拉動(dòng)商場(chǎng)人氣的四層餐飲區(qū)，即便午間時(shí)段，也未能見(jiàn)到顧客盈門(mén)的景象，穿流其中的，更多是外賣(mài)人員。

難以否認(rèn)的是，世茂工三雖位于三里屯商圈，周邊消費(fèi)力較強(qiáng)，表面上看與三里屯太古里很近，但開(kāi)業(yè)至今，卻一直未能共享其消費(fèi)者。世茂工三的官方微博，最后停更在 2016年4月19日，也僅有3條評(píng)論。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，世茂工三人流量冷清，與其自身存在先天缺陷有關(guān)。偉城顧問(wèn)公司CEO徐偉成曾表示，世茂工三最大的問(wèn)題在于地段，位于十字路口的西北角，不能算四通八達(dá)，停車(chē)規(guī)劃和車(chē)流方向不利于做大型商場(chǎng)?！笆烂と粬|大橋、新東路等比較快速的通道切割，變成‘獨(dú)’和‘寡’的單獨(dú)板塊，無(wú)法夠成良好通達(dá)性大型購(gòu)物中心輻射商圈的必要條件?！?/p>

徐偉成指出，基于這一幾何商業(yè)輻射特征，商場(chǎng)針對(duì)性業(yè)態(tài)不容易對(duì)主力消費(fèi)群和輔助型消費(fèi)群構(gòu)成有效吸引力，故其商業(yè)租金和商業(yè)業(yè)態(tài)集群無(wú)法形成良性循環(huán)，只能不停調(diào)整商業(yè)業(yè)態(tài)。如租金長(zhǎng)期上不去，必定影響整體項(xiàng)目的投資回報(bào)率。

除地段交通因素外，其商場(chǎng)定位上也存在一定的問(wèn)題。世茂工三定位于百貨為主，建筑風(fēng)格、內(nèi)部空間、動(dòng)線都較為傳統(tǒng)，此外，業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)方式等方面，都未與時(shí)尚街區(qū)吻合，從而導(dǎo)致租金水平較低。

業(yè)內(nèi)分析：貸款難、債務(wù)復(fù)雜或加劇流拍

“今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金較為緊張，一些錢(qián)進(jìn)不到房地產(chǎn)領(lǐng)域，流拍跟這個(gè)因素有關(guān)。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王永平表示。

“這類項(xiàng)目更多是看心理價(jià)位，不是真實(shí)的價(jià)值或評(píng)估價(jià)值。盡管從今年1月開(kāi)始，國(guó)內(nèi)股市表現(xiàn)良好,但仍然存在不明朗的其他因素，如貿(mào)易戰(zhàn)尚未結(jié)束，宏觀經(jīng)濟(jì)面向下的因素。” 徐偉成表示。

在北京博智行商業(yè)地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)魯炳全看來(lái)，當(dāng)前房企對(duì)于重資產(chǎn)的購(gòu)入來(lái)實(shí)現(xiàn)投資和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的思路和方式，已經(jīng)與現(xiàn)實(shí)房企投資的理念不相符。此外，由于該項(xiàng)目的債權(quán)債務(wù)關(guān)系比較復(fù)雜，這意味著即使拍賣(mài)成交，后期也難以在短時(shí)間之內(nèi)順利取得項(xiàng)目，這對(duì)后續(xù)的運(yùn)營(yíng)會(huì)帶來(lái)許多不確定因素。

“降價(jià)一個(gè)億并不能夠馬上解決它的交易拉動(dòng)。真正要買(mǎi)這個(gè)項(xiàng)目的人也不在乎這一個(gè)億，這只是交易方的一種姿態(tài)?！痹隰敱磥?lái)，這個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵是它的負(fù)面影響，以及市場(chǎng)影響力的下降，所以交易市值會(huì)大打折扣，短時(shí)間之內(nèi)成交的概率還較低。

亞太商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)朱凌波表示，接盤(pán)者購(gòu)買(mǎi)這一項(xiàng)目，考慮的是資產(chǎn)價(jià)格與周?chē)鷥r(jià)格的比價(jià)。此外還需要考慮投入多少資金才能將其盤(pán)活。此前世茂工三一直經(jīng)營(yíng)得不溫不火，未來(lái)的運(yùn)營(yíng)價(jià)值，在三里屯商圈內(nèi)的定位，是否有信心，這幾個(gè)要素才能決定是否要出手購(gòu)買(mǎi)，價(jià)格是否合適。

在潤(rùn)凱商業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)諶俊宇看來(lái)，司法拍賣(mài)的項(xiàng)目不會(huì)考慮，原因在于，項(xiàng)目有很多麻煩的事。

轉(zhuǎn)型做辦公是否有出路？

商場(chǎng)人流量少，較為冷清。世茂工三轉(zhuǎn)型難度大。

事實(shí)上，三里屯區(qū)域內(nèi)，盈科、永利、世茂工三都屬同一情況：經(jīng)營(yíng)不溫不火、體量不大，地理位置上較為尷尬。其中，李澤楷的盈科已轉(zhuǎn)手，目前轉(zhuǎn)型做辦公樓。

不少業(yè)內(nèi)人士建議，將世茂工三改為寫(xiě)字樓，這樣可以回避交通擁堵和位置不太暢通的問(wèn)題。此外，北京寫(xiě)字樓供不應(yīng)求，租金比商場(chǎng)高，還較為穩(wěn)定，有了租金還可以有一些經(jīng)營(yíng)性的貸款進(jìn)入。而商場(chǎng)則較過(guò)剩，商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)也需要有非常專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，才能與三里屯其他商業(yè)形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。

不過(guò)，購(gòu)物中心改為寫(xiě)字樓的做法，在諶俊宇看來(lái)，雖然很多人在這么操作，但時(shí)至今日國(guó)內(nèi)并沒(méi)有做得非常成功的案例，原因在于，購(gòu)物中心每層樓的進(jìn)深很長(zhǎng)，基本是封閉起來(lái)的，而寫(xiě)字樓要求通風(fēng)、采光視野好，因此，很難改造成功。要挖很多洞做采光井，改造費(fèi)用很多。

實(shí)際上，存量物業(yè)改造會(huì)面臨較大的困難。在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇上，世茂商業(yè)及主題娛樂(lè)創(chuàng)新事業(yè)部總監(jiān)肖濤表示，存量物業(yè)改造比新建物業(yè)困難不止一倍，“存量物業(yè)的改造并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的物業(yè)商場(chǎng)的翻新和重新的招租，做存量物業(yè)改造最大的難點(diǎn)是如何定位，因?yàn)榇媪课飿I(yè)意味著這個(gè)物業(yè)一定是在城市的核心區(qū)域，它有很長(zhǎng)的歷史，也就意味著它周邊的競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。”

此外，存量物業(yè)的改造和新物業(yè)的推廣有不一樣的邏輯管理，“存量物業(yè)改造最大的難點(diǎn)是讓品牌對(duì)你重新有信心，開(kāi)業(yè)前的推廣某種意義上也體現(xiàn)了操盤(pán)團(tuán)隊(duì)對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的信心、品質(zhì)和管理的水平?！辈贿^(guò)，肖濤也表示，若存量物業(yè)改造得好，隨后帶來(lái)的收益也是巨大的。

而從區(qū)位的角度上看，高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海指出，三里屯商圈對(duì)辦公樓企業(yè)用戶而言，由于擁有健全的附屬設(shè)施，因此很受青睞，但由于此商圈里的辦公樓總體量不大，對(duì)于寫(xiě)字樓市場(chǎng)而言，并非是一個(gè)主流商圈。

據(jù)嚴(yán)區(qū)海介紹，三里屯商圈算作燕莎商圈的一部分，該區(qū)域新租需求基本穩(wěn)定，租金和空置率均隨市場(chǎng)租賃活動(dòng)有小幅波動(dòng)，但大體保持穩(wěn)定。今年第一季度，該區(qū)域凈有效租金為299元/平方米/月，環(huán)比持平，同比微增0.5%?？罩寐史矫?，則為7.0%。

“該區(qū)域?qū)儆谳^為成熟的區(qū)域，近期沒(méi)有新增寫(xiě)字樓項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)。未來(lái)在三里屯區(qū)域也沒(méi)有新增項(xiàng)目入市，但在亮馬橋以東的安家樓地區(qū)2020年會(huì)有51000平方米的潤(rùn)世中心二期入市，但該項(xiàng)目離三里屯仍有較遠(yuǎn)距離?！眹?yán)區(qū)海表示。

新京報(bào)記者 張曉蘭 攝影 張曉蘭 編輯 武新 校對(duì) 李立軍