“我國零售業(yè)市場規(guī)模大、經(jīng)營主體多，存在發(fā)展不平衡、優(yōu)質(zhì)供給不足、‘內(nèi)卷式’競爭等問題，亟待優(yōu)化調(diào)整?！比涨埃虅?wù)部等7部門聯(lián)合印發(fā)《零售業(yè)創(chuàng)新提升工程實施方案》（簡稱“《方案》”），并且提到，聚焦百貨店、購物中心、超市、社區(qū)商業(yè)中心等零售商業(yè)設(shè)施改造提升和創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，并對百貨店、購物中心提出融合型商業(yè)、時尚型商業(yè)、策展型商業(yè)、主題型商業(yè)、社區(qū)型商業(yè)等轉(zhuǎn)型方向。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，放眼商業(yè)市場，多元化的供給將會是下一輪浪潮。前期所有的投資、交易都更加關(guān)注購物中心這一賽道，但是伴隨國家新政，未來城市核心區(qū)域的老舊百貨、超市、社區(qū)商業(yè)等垂直細分賽道，以及曾經(jīng)回報率較低的物業(yè)將會迎來新一輪發(fā)展機遇。
商業(yè)存量改造成為提振消費主力軍
從目前來看，我國零售業(yè)整體業(yè)態(tài)模式創(chuàng)新活躍，電子商務(wù)、即時零售、網(wǎng)訂店取（送）、自動售貨等新模式加速成長。不過，12月16日，商務(wù)部流通發(fā)展司負(fù)責(zé)人就《方案》進行解讀時也表示，我國零售業(yè)也存在業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡、部分設(shè)施運營低效、經(jīng)營承壓及優(yōu)質(zhì)供給不足等問題。當(dāng)前，眾多零售企業(yè)正在積極創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，行業(yè)處于變革關(guān)鍵期，亟待加強行業(yè)指導(dǎo)和政策支持。
從供應(yīng)來看，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2024年5月，全國3萬平方米以上已開業(yè)購物中心總數(shù)約6400個（約5.6億平方米），其中五大城市群占比約60%。以2023年末城鎮(zhèn)常住人口計算，我國城鎮(zhèn)人均購物中心面積約0.6平方米，整體增量開發(fā)空間已較小。
由此，商業(yè)存量改造成為提振消費的主力軍。此次零售業(yè)創(chuàng)新提升工程將通過每年確定一批零售業(yè)創(chuàng)新提升試點城市，完成一批存量零售商業(yè)設(shè)施改造，推廣一批經(jīng)驗成熟的典型案例。力爭到2029年，初步形成供給豐富、布局均衡、渠道多元、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、智慧便捷、綠色低碳的現(xiàn)代零售體系。
值得關(guān)注的是，《方案》部署五個方面的工作任務(wù)，包括推動場景化改造、推動品質(zhì)化供給、推動數(shù)字化賦能、推動多元化創(chuàng)新、推動供應(yīng)鏈提升。
在場景化改造上，包括發(fā)展首發(fā)經(jīng)濟，引入全球知名品牌，支持首店、首展、首秀，培育“年輕力”“她經(jīng)濟”“文藝范”等。同時，創(chuàng)新演藝、展覽、文化、動漫等多元體驗場景，豐富消費內(nèi)容。而在推動多元化創(chuàng)新上則是鼓勵業(yè)態(tài)融合，“大而強”“小而美”“專而精”與“一店多能”模式百花齊放。
戴德梁行北區(qū)商業(yè)部主管孟祎表示，放眼商業(yè)市場，多元化的供給將會是下一輪浪潮。前期所有的投資、交易都更加關(guān)注購物中心這一賽道，但是伴隨國家新政，未來城市核心區(qū)域的老舊百貨、超市、社區(qū)商業(yè)等垂直細分賽道，曾經(jīng)回報率較低的物業(yè)將會迎來新一輪發(fā)展機遇。
在孟祎看來，商業(yè)將回歸“真需求”，即以人為本。人口基數(shù)及人群高品質(zhì)配套、服務(wù)需求都將被看到、被滿足。比如圍繞銀發(fā)經(jīng)濟、醫(yī)療康養(yǎng)、多年齡層素質(zhì)教育、文商旅體展演類的商業(yè)體都將迎來機遇發(fā)展。
西單商場是“一店一策”改造首批項目
零售業(yè)創(chuàng)新提升工程采取硬設(shè)施與軟環(huán)境并重的原則。對此，商務(wù)部流通發(fā)展司負(fù)責(zé)人表示，《方案》順應(yīng)零售業(yè)發(fā)展規(guī)律和趨勢，堅持問題導(dǎo)向，圍繞存量商業(yè)設(shè)施改造提升，對商業(yè)風(fēng)貌塑造、建筑結(jié)構(gòu)加固、內(nèi)部設(shè)計裝修、設(shè)施設(shè)備配置提出具體更新方向和“一店一策”原則要求，打造溫馨舒適的消費新場景。
據(jù)孟祎介紹，西單商場是北京老百貨“一店一策”的首批項目，戴德梁行也參與到前期改造策劃定位的工作之中。北京西單商場將于2024年12月31日營業(yè)終止后停業(yè)，全面啟動更新改建升級工程。
作為北京商業(yè)的重要地標(biāo)，西單商場誕生于20世紀(jì)30年代，曾帶動了西單大街乃至首都商業(yè)的興旺發(fā)達，多次獲得北京市大型百貨店年銷售額第一的輝煌成績。雖然這里承載著無數(shù)老北京人的回憶和情感，但是傳統(tǒng)的商場模式已經(jīng)不能完全滿足現(xiàn)代消費者的多元化需求。
據(jù)王府井集團此前透露，西單商場更新項目面積約6.5萬平方米，將在“西單商場”老字號招牌基礎(chǔ)上進行創(chuàng)新，定位為“都市新生活引力場”，將圍繞品質(zhì)生活、運動健康等主線，打造綜合性商業(yè)服務(wù)中心。
在孟祎看來，商業(yè)項目的改造，與商圈整體發(fā)展密不可分。西單商圈作為北京傳統(tǒng)核心商圈，歷經(jīng)了繁榮與變遷，現(xiàn)在的調(diào)改更應(yīng)緊緊抓住商圈核心消費人群，明確客群定位，從而去激活商圈及項目活力。
對于北京核心項目更新，“要深刻分析商圈客群客質(zhì)，統(tǒng)籌制定競合策略。在首店首發(fā)經(jīng)濟強勢引導(dǎo)下，更加關(guān)注自身可以挖掘的資源與品牌，而不是單純迷戀城市首店?！泵系t表示，在商業(yè)模式的創(chuàng)新上，百貨/購物中心都是歷經(jīng)歷史檢驗的商業(yè)模式，沒有孰優(yōu)孰劣，更應(yīng)靈活定制合作模式，共創(chuàng)最為適合市場的商業(yè)模式。此外，更要關(guān)注項目資本市場價值，以資產(chǎn)價值提升的角度搭建運營架構(gòu)。
業(yè)內(nèi)：緊跟“多巴胺消費”“微度假”等趨勢
除了增強操作性之外，《方案》還從加大金融支持、優(yōu)化經(jīng)營環(huán)境等四個方面進行保障。比如，鼓勵金融機構(gòu)支持零售門店設(shè)備、物流設(shè)備、節(jié)能降碳設(shè)備更新和數(shù)字化轉(zhuǎn)型。支持金融機構(gòu)和社會資本通過實質(zhì)性重組、優(yōu)惠貸款等多種方式盤活商業(yè)設(shè)施。推薦符合條件的百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等消費基礎(chǔ)設(shè)施項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）。今后，各地還將探索在項目規(guī)劃、改造審批、土地用途變更、投資融資等方面依法給予盤活便利。
商務(wù)部流通發(fā)展司負(fù)責(zé)人還強調(diào)，鼓勵和支持國資、民營、外資等各類經(jīng)營主體盤活零售商業(yè)設(shè)施，發(fā)揮運營主體作用，鼓勵運營商發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，積極參與招商。
未來零售業(yè)創(chuàng)新提升的方向是業(yè)內(nèi)關(guān)注重點，對此，孟祎表示，首先要擁抱創(chuàng)新，摒棄傳統(tǒng)設(shè)計、探索新理念，創(chuàng)造更具吸引力和活力的體驗。同時要進行科技賦能，利用科技手段提升顧客體驗、優(yōu)化運營效率、挖掘數(shù)據(jù)價值。此外，要把握新興趨勢，緊跟“多巴胺消費”“微度假”等新興零售趨勢；融合文旅/演藝空間，將文化與藝術(shù)空間納入商業(yè)，以吸引顧客并創(chuàng)造更有活力的環(huán)境。
在中指研究院分析人士看來，未來商業(yè)運營企業(yè)要持續(xù)發(fā)力“數(shù)字化轉(zhuǎn)型”，創(chuàng)新商業(yè)模式，實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級。尤其是數(shù)字化轉(zhuǎn)型有助于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)降本增效、以數(shù)據(jù)輔助決策，同時增強客戶體驗、拓展新商業(yè)模式，進而提升企業(yè)核心競爭力。
新京報貝殼財經(jīng)記者 袁秀麗 封面圖攝影/王遠征
編輯 楊娟娟 校對 盧茜
