頭部央國企開始在一線城市“大手筆”接連補倉。與此同時，在北京、上海等一線城市接連出讓多宗高總價地塊成交，也帶動今年1-11月百強房企拿地總額同比降幅顯著收窄。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，在新增貨值上，1-11月華潤置地、保利發(fā)展和綠城中國位列前三。
而從城市層面來看，11月單月，全國300城住宅用地成交5348萬平方米，同比下降12.9%；土地出讓金3199億元，同比增長23.4%。
業(yè)內(nèi)人士認為，目前拿地企業(yè)仍集中在央國企和地方國資，民營房企拿地仍較為審慎。雖然個別城市、個別輪次的土拍熱度回歸，但不會改變當前周期土地成交下滑、溢價率持續(xù)低位的大趨勢。
1-11月百強房企拿地總額同比降幅收窄
前11個月百強房企拿地總額同比降幅顯著收窄。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，1-11月，TOP100企業(yè)拿地總額7431.8億元，同比下降31.5%，相較1-10月降幅收窄7.1個百分點。在新增貨值上，華潤置地、保利發(fā)展和綠城中國位列前三。具體來看，1-11月，華潤置地以1091億元新增貨值占據(jù)榜單第一，保利發(fā)展、綠城中國分別以1001億元、958億元，位列第二、第三。
從近一個月來看，頭部央國企在年底補倉決心堅定。比如，11月27日-28日，上海第七批次集中供地落幕，其中，華潤置地報名8宗地塊，中海報名7宗地塊，保利發(fā)展報名6宗地塊。最終，保利發(fā)展單獨或聯(lián)合共拿下3宗地塊，涉資達約76.87億元。與此同時，華潤置地以40.37%、11.97%的溢價率競得浦東新楊思地塊及虹口嘉興社區(qū)地塊，同時底價補倉普陀桃浦地塊。此外，中海也斥資36.45億元將楊浦區(qū)N090602單元K8-05地塊收入囊中，成交樓面價73288元/平方米，溢價率16.33%。
而在11月29日，北京朝陽“巨無霸”組團地塊現(xiàn)場競價，華潤置地、中海地產(chǎn)兩家房企報名，最終由中海地產(chǎn)以153.32億元收入囊中，刷新北京土地出讓金單次成交紀錄。
對于11月的土地市場，中指研究院分析師楊驍表示，北京、上海等一線城市接連出讓多宗高總價地塊，這些地塊均由頭部央國企摘得，帶動TOP100企業(yè)拿地總額同比降幅顯著收窄。而拿地企業(yè)仍集中在央國企和地方國資，民營房企拿地仍較為審慎。
值得關(guān)注的是，近期成都、杭州等部分城市也出現(xiàn)民企高溢價拿地的情況，比如成都11月6日成交的高新區(qū)大源板塊宅地，由金昊投資以總價20.7億元、溢價率46.11%競得，刷新了高新區(qū)樓面價紀錄。而杭州一直是民企拿地相對活躍的城市，比如濱江集團聚焦杭州，在杭州位列拿地金額第一，是民企重點深耕區(qū)域補充土儲的樣本。
對此，克而瑞分析人士認為，雖然部分城市民企拿地成為市場的亮點，但在大趨勢中民企的投資占比并沒有明顯回升，與幾年前民企曾經(jīng)是投資主力的情況更是相去甚遠。
北上杭等城市多宗地塊高溢價率成交
自9月底以來，在一系列樓市政策的推動下，土拍市場的熱度也在啟穩(wěn)上升。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，從11月單月來看，全國300城住宅用地成交5348萬平方米，同比下降12.9%；土地出讓金3199億元，同比增長23.4%。其中，主要是因為年末核心城市加快推地帶動出讓金上漲。
具體來看，11月份，上海土地出讓金總額逾317億，位居首位；北京以308.4億位居第二。而在11月全國住宅用地成交總價TOP10榜單中，高總價地塊也主要位于北京、上海。其中，北京、上海、杭州分別有4宗、5宗及1宗上榜。
事實上，由于房企拿地持續(xù)聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，北上杭等核心城市多宗地塊競拍熱度較高，這主要表現(xiàn)在溢價率上。11月底，為期兩天的上海土拍最大的關(guān)鍵詞便是“高溢價”。10宗地塊中，有7宗溢價成交，且溢價率都在10%以上，平均溢價20%，為2024年最高。其中，上海浦東新楊思地塊觸達中止價轉(zhuǎn)入“高品質(zhì)建設(shè)”環(huán)節(jié) ，溢價率達40.4%。
此外，杭州蕭山區(qū)奧體博覽中心、上城區(qū)城東新城、西湖區(qū)之江度假區(qū)3宗地塊溢價率均在30%以上；北京海淀區(qū)功德寺2宗地塊均觸頂搖號，溢價率達到15%。
2024年11月22個重點城市中溢價率超10%的地塊
圖/中指研究院
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認為，目前土地市場分化愈加明顯，開發(fā)商戰(zhàn)略布局的重點已經(jīng)由原來的布局核心一二線城市向重點一線城市轉(zhuǎn)移，尤其是核心城市的核心地塊，成為頭部房企競爭的重心，這也是高溢價地塊產(chǎn)生的原因。
此外，克而瑞信息集團董事長丁祖昱認為，從行業(yè)整體來看，目前仍處于去庫存、供求平衡周期，個別城市、個別輪次的土拍熱度回歸，不會改變當前周期土地成交連年下滑、溢價率持續(xù)低位的大趨勢。從2024年10月以來典型高溢價高總價成交地塊來看，面對存量房市場走高、人均住房面積居于高位的現(xiàn)況，只有持續(xù)供應(yīng)優(yōu)質(zhì)宅地，市場化推動優(yōu)秀企業(yè)競爭，才能切實提升新建住宅的建設(shè)品質(zhì)。
新京報貝殼財經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 穆祥桐
