在各地推出優(yōu)質(zhì)地塊、優(yōu)化出讓規(guī)則的前提下，8月土地市場仍然延續(xù)“規(guī)模走低、熱度分化”的趨勢。僅上海、杭州等地個別地塊出現(xiàn)高溢價成交的情況，土地市場整體以底價成交為主。
與此同時，房企整體拿地意愿低迷。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，1-8月，TOP100企業(yè)拿地總額4731.3億元，同比下降40.0%，降幅呈現(xiàn)繼續(xù)擴大的趨勢。在業(yè)內(nèi)人士看來，由于土地供應(yīng)節(jié)奏放緩和新房市場萎靡，房企投資信心不足，短期投資趨緊勢頭難改。
8月杭州宅地溢價率“一枝獨秀”
8月重點城市的土地成交量持續(xù)處于低位。克而瑞研究中心統(tǒng)計顯示，8月，全國300城經(jīng)營性土地成交4795萬平方米，環(huán)比上月同期下降6%，同比下降30%。上海、廣州成交金額分別為117億元和91億元，其余城市均在50億元以下。與此同時，土地?zé)岫瘸掷m(xù)分化：上海、杭州、揚州等地單月平均溢價率突破10%，更多城市以低溢價或底價成交為主，如廣州、武漢、西安、南京等城市8月絕大多數(shù)地塊仍是底價成交，平均溢價率均未超過0.5%。
值得關(guān)注的是，8月30日，南京18宗涉宅地塊同日出讓，最終僅1宗溢價成交、17宗底價成交，成交總金額84.101億元。8月29日，南京位于江北新區(qū)5宗涉宅用地出讓，最終也是均以底價成交，成交總價合計19.82億元。8月28日，南京高淳區(qū)成交的6宗宅地也均以底價成交，而且大多是地方國企在托底拿地。
此外，中指研究院統(tǒng)計也顯示，1-8月，TOP100企業(yè)拿地總額4731.3億元，同比下降40.0%，相較1-7月降幅繼續(xù)擴大2.0個百分點。8月，上海、北京、杭州、南京等一二線城市雖有土地推出，但整體成交略顯平淡，僅少數(shù)核心地塊溢價率較高。
其中，溢價率最為突出的城市是杭州，8月29日，杭州拱墅區(qū)4宗宅地出讓，平均溢價率高達27.3%。包括濱江旗下的杭州濱航房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價約16.08億元摘得康橋單元GS120201-03地塊，樓面價22975元/平方米，溢價率達到了36.52%。
從土地出讓規(guī)則來看，各地持續(xù)推出優(yōu)質(zhì)地塊的同時，出讓方式也在不斷優(yōu)化。最為引人關(guān)注的是，8月27日上海優(yōu)化新出讓商品住房用地中小套型住房建筑面積標準、住房供應(yīng)比例等。對此，中指研究院上海高級分析師陳炬蘭表示，這也意味著“7090政策”（商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到70%以上）正式退出上海市場。未來更多的大面積產(chǎn)品將涌入上海新房市場，更好地適應(yīng)當下住房需求結(jié)構(gòu)變化。
此外，8月28日，深圳掛牌一宗寶安區(qū)新安街道居住用地，突破了此前溢價率15%的慣例，按照“價高者得”的原則確定競得人。這對于有實力的房企而言，可以增加其拿到地塊的概率。
1-8月超7成房企拿地投資額同比下降
在各個城市土地市場分化的同時，企業(yè)投資力度也呈現(xiàn)出斷層、分化趨勢，投資依然謹慎。
據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，1-8月拿地金額超過百億的企業(yè)僅有13家，比去年同期減少6家。而且，8月房企投資意愿降至“冰點”，未能延續(xù)6、7月底部回升態(tài)勢。從重點監(jiān)測的30家房企來看，8月單月投資金額不足200億元，同環(huán)比分別下降77%和49%，為近兩年次低，僅高于2023年1月份。
8月，僅有綠城中國、保利發(fā)展、濱江集團、中國鐵建、中海地產(chǎn)等企業(yè)拿地，主要集中在上海、杭州等核心城市。而從前8個月的拿地表現(xiàn)來看，超7成企業(yè)投資金額同比下降，不僅僅是民企投資暫緩，過去一年拿地較多的央國企如華潤置地、保利、中海、招商蛇口投資金額同比跌幅也較大。
另據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年前8個月，綠城中國、建發(fā)房產(chǎn)和華潤置地位列新增貨值前三。1-8月，綠城中國以629億元新增貨值占據(jù)榜單第一，建發(fā)房產(chǎn)以613億元新增貨值位列第二，華潤置地新增貨值規(guī)模為508億元，位列第三。TOP10企業(yè)2024年1-8月新增貨值總額4506億元，占TOP100企業(yè)的31.1%。
圖/中指研究院
從重點城市拿地金額位居前列的房企來看，央企國企仍是主力，民企也在重點深耕區(qū)域補充土儲。比如，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、中建壹品、中國中鐵、華潤置地等在多個重點城市廣泛布局，央國企仍保持較高參與度，綠城中國、濱江集團等民企和混合所有制企業(yè)也聚焦重點深耕區(qū)域補充土儲，寧波江山萬里、偉星房產(chǎn)和得力房產(chǎn)等區(qū)域性房企則深耕重點城市、增加土地儲備。
其中，作為杭州地界房產(chǎn)領(lǐng)域的“扛把子”，今年以來濱江與綠城幾乎從未缺席一次杭州的土地出讓，而且斬獲頗豐。比如，8月29日，綠城以總價約18.87億摘得三塘單元XC0501-R21-16地塊，溢價率25.21%，樓面價37485元/平方米，刷新三塘板塊地價新紀錄。
整體而言，克而瑞分析人士認為，房企投資仍處于低迷期。土拍市場逐步恢復(fù)了傳統(tǒng)的少量多次供應(yīng)模式，整體供應(yīng)節(jié)奏放緩。而且土拍市場熱度出現(xiàn)明顯分化現(xiàn)象，核心城市、優(yōu)質(zhì)地塊高溢價競拍的同時，非核心區(qū)域土地則持續(xù)遇冷。在企業(yè)端，銷售疲軟對拿地信心產(chǎn)生明顯影響，投資策略持續(xù)趨緊，短期內(nèi)企業(yè)更注重于去庫存、緩解資金壓力、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等方面。
新京報貝殼財經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 穆祥桐
