新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)訊 （記者袁秀麗）10月17日，戴德梁行舉辦2024年三季度北京市場發(fā)布會并發(fā)布《中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告》（簡稱“《報(bào)告》”）。

《報(bào)告》調(diào)研結(jié)果顯示，雖然目前投資市場持謹(jǐn)慎態(tài)度，但是投資人認(rèn)可長租公寓/服務(wù)式公寓的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。特別是公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）的引入，有利于實(shí)現(xiàn)長租公寓/服務(wù)式公寓的“投融管退”，從而提升其交易關(guān)注度。從投資者類型來看，險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)、不動產(chǎn)私募基金為長租公寓/服務(wù)式公寓投資的主力軍。

對此，戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部助理董事、資本化率報(bào)告主編張愷玲表示，長租公寓/服務(wù)式公寓在所有資產(chǎn)類型中最受投資者歡迎，特別是在北京和上海。其次為購物中心和商務(wù)園區(qū)，而甲級寫字樓的投資關(guān)注度有所下降。

此外，《報(bào)告》顯示，對于大多數(shù)資產(chǎn)而言，資本化率（運(yùn)營凈收益\當(dāng)期資產(chǎn)價(jià)值）呈現(xiàn)上升的趨勢，賣方對價(jià)格的心理預(yù)期明顯下降。而且投資人普遍認(rèn)為當(dāng)前資產(chǎn)價(jià)格的回調(diào)帶來投資進(jìn)入的潛在機(jī)會。其中，近七成受訪者表示，其投資決策驅(qū)動來自于市場價(jià)格回調(diào)至更具吸引力水平，而且特殊機(jī)會/不良資產(chǎn)的收購潛力吸引其在市場上尋求投資標(biāo)的。另外，有超過四成受訪者表示，公募REITs平臺帶來退出機(jī)會，是其投資決策的關(guān)鍵驅(qū)動力。

值得關(guān)注的是，資本化率是不動產(chǎn)權(quán)型基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品定價(jià)中的重要一環(huán)。截至今年9月，市場上已發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs共45支，其中不動產(chǎn)類項(xiàng)目27支。底層資產(chǎn)主要為產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)廠房、倉儲物流、保障性租賃住房以及消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。

戴德梁行中國資本市場部副董事總經(jīng)理?xiàng)罾僬J(rèn)為，9月末美聯(lián)儲四年來首次降息，下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)，極大地助力外資資金的流動性。近期中央政治局會議及金融三部門均提出多項(xiàng)房地產(chǎn)支持政策，預(yù)計(jì)未來政策將繼續(xù)向?qū)捤煞较蛘{(diào)整，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)產(chǎn)生積極正向的刺激作用。

校對 楊許麗