繼北京后，深圳也松綁了樓市限購。5月6日晚，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策的通知。通知涉及三點(diǎn)，分區(qū)優(yōu)化住房限購政策、調(diào)整企事業(yè)單位購買商品住房政策、提升二手房交易便利化。

其中，最重要的一條是再次松綁限購，非深圳市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）在7大區(qū)域購房，社保或個(gè)稅年限從3年降至1年。

在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，這一條是最大看點(diǎn)，因?yàn)樯钲谕獾厝吮容^多。此次深圳參考京滬松綁限購的原則，小步快跑、留有余地、定向疏解。針對(duì)外圍區(qū)域庫存擠壓、去化壓力大、房?jī)r(jià)下跌明顯，并擾動(dòng)全市房?jī)r(jià)預(yù)期、樓市整體預(yù)期的現(xiàn)實(shí)情況，將“鐵板一塊”的外地人限購政策松綁，將其購房資格從社保3年收縮至1年，定向疏導(dǎo)到外圍庫存壓力最大、樓市銷售下滑最大的區(qū)域。

7區(qū)限購松綁，社?；騻€(gè)稅年限從3年降至1年

根據(jù)通知，非深圳市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）限購1套住房。在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)購買住房，需提供購房之日前1年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。

這意味著，非深圳市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）在上述7大區(qū)域購房，購房門檻進(jìn)一步降低，社保年限由3年減至1年。

今年的2月7日，深圳曾對(duì)限購政策進(jìn)行調(diào)整，非深戶購房社保或個(gè)稅“5年改3年”：非深圳戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）能提供購房之日前3年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，限購1套住房。

深圳為何放松外地人在外圍區(qū)域的限購？中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，根據(jù)深圳統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年深圳常住人口為1779.01萬人，比上年末增加12.83萬人（人口增量在一線城市中最多），其中，常住非戶籍人口1172.87萬人，占比為65.9%。深圳人口保持較快增長(zhǎng)，且非戶籍居民較多，社保年限縮短有助于推動(dòng)購房需求釋放。

從銷售與去庫存角度來看，深圳中原研究中心分析稱，深圳非核心區(qū)存量高企，去化緩慢、“內(nèi)卷”嚴(yán)重，如光明、寶安、龍華、龍崗，新房庫存皆超8000套，坪山庫存也超6000套，去化壓力大，降價(jià)壓力也較大，近兩年非核心區(qū)樓盤呈現(xiàn)持續(xù)降價(jià)態(tài)勢(shì)，沖擊了周邊二手市場(chǎng)價(jià)格，進(jìn)一步加快了市場(chǎng)下行。

“因此，政策針對(duì)的是非核心區(qū)，在此區(qū)域購房非深戶社?！?改1’，二孩及以上家庭可再購一套，放開滿足條件的企業(yè)購房限制。非核心區(qū)限購松綁后，區(qū)域市場(chǎng)有效需求增加，去庫存速度加快，成交也會(huì)增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將逐步減小，房企資金壓力得到緩解，開發(fā)商降價(jià)意愿降低，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格?！鄙钲谥性芯恐行娜缡潜硎?。

松綁企業(yè)購房，二孩及多子女家庭可多購一套房

此次深圳新政還增加了二孩及多子女家庭的購房套數(shù)。

通知指出，有兩個(gè)及以上未成年子女的本市戶籍居民家庭，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，可在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)再購買1套住房。

李宇嘉稱，對(duì)多子女家庭提供住房支持，這是過去各地普遍實(shí)施的政策，但多見于公積金額度提升，杠桿率提升（降低首付比例）。多子女家庭多購一套，而且還是在外圍多購一套，可能就是鼓勵(lì)多子女家庭到外圍區(qū)域購置大戶型住宅。

此外，深圳松綁了企業(yè)購房。根據(jù)通知，同時(shí)滿足設(shè)立年限滿1年、在本市累計(jì)繳納稅款金額達(dá)100萬元、員工人數(shù)10名及以上條件的企事業(yè)單位，可在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)購買商品住房，用于解決員工住房等需求。

在李宇嘉看來，恢復(fù)企業(yè)購房，且沒有套數(shù)限制，并與解決職工住房需求結(jié)合，這是一條很好的政策。但一方面，企業(yè)購房的稅費(fèi)、持有成本比較高，另一方面，目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下能夠有實(shí)力為員工購買住房的企業(yè)，只有少數(shù)實(shí)力派。只能說，多了一個(gè)去庫存的渠道，可能會(huì)有一些科技型企業(yè)為了留住和吸引人才而購房，但這個(gè)比例很低，規(guī)模也很小。

深圳還提升二手房交易便利化，支持在本市有開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及相關(guān)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)開展商品住房“收舊換新”和“以舊換新”工作。對(duì)于實(shí)施“收舊換新”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，收購換房人舊房時(shí)不受本市關(guān)于企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位購房政策的限制。深圳市住房公積金管理中心將提供房屋交易便民服務(wù)，優(yōu)化商品住房“帶押過戶”流程，提升房地產(chǎn)交易便利度。

“這是深圳地方政府首次出面支持‘以舊換新’，此前都是中介機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)在推動(dòng)。”李宇嘉說，此次深圳還提出優(yōu)化商品住房“帶押過戶”流程，這也能加速以舊換新，建議住建部門和金融部門合力推進(jìn)，讓“以舊換新”的效率更高一些。

遵循小步快跑、留有余地原則，將存量、增量消化結(jié)合

實(shí)際上，此次深圳松綁外圍限購，也是大勢(shì)所趨。

4月30日召開的中共中央政治局會(huì)議指出，要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。

因此，“要加快消化存量，成都全面取消限購后，北京、天津也松綁限購，深圳限購松綁也是眾望所歸?！鄙钲谥性芯恐行姆Q。

總體看來，李宇嘉認(rèn)為，此次深圳的新政在預(yù)料之中，貫徹了小步快跑、留有余地、定向疏解的原則，與京滬的策略基本一致，不是單純?yōu)榱巳齑娑齑妫菍⒋媪肯c增量消化結(jié)合起來，并與新市民、年輕人購房，融入城市和解決就業(yè)的新型城鎮(zhèn)化結(jié)合起來。同時(shí)，此次深圳將外地人在外圍購房資格從社保3年收縮至1年，并未完全退出，也彰顯了不希望深圳再次成為炒房之城的底線。

從效果來看，李宇嘉稱，客觀來講，深圳此前積累了一部分購房需求，此次新政是對(duì)政策的糾偏，能夠釋放一部分被干預(yù)政策限制的需求，包括多孩家庭到外圍區(qū)域購置大戶型住宅、企業(yè)給人才買房、滿足非戶籍人口和單身人群在深圳購房“上車”的愿望。

值得關(guān)注的是，“金三銀四”期間，深圳樓市有所好轉(zhuǎn)。深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示，4月份深圳二手住宅過戶量4171套，環(huán)比上漲近9%，同比上漲近31%，創(chuàng)近3年來新高。

陳文靜表示，從市場(chǎng)的角度來看，2023年下半年以來，深圳持續(xù)優(yōu)化樓市政策，政策效果逐漸顯現(xiàn)，市場(chǎng)情緒有所恢復(fù)，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，今年4月份，深圳新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)5%，高基數(shù)下同比仍下降；二手住宅成交超4000套，達(dá)2021年5月以來最高水平，環(huán)比、同比均增長(zhǎng)。分區(qū)域來看，本次限購政策優(yōu)化的區(qū)域近幾年新房成交量占全市整體的比重較高，政策優(yōu)化預(yù)計(jì)將進(jìn)一步提振市場(chǎng)活躍度，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)好轉(zhuǎn)。

新京報(bào)記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對(duì) 賈寧