平安信托被推上了“風(fēng)口浪尖”。
由于平安信托旗下“平安信托福寧615號(hào)集合資金信托計(jì)劃”（簡(jiǎn)稱福寧615號(hào)）兌付延期，4月10日，平安信托發(fā)布聲明致歉，并表示正在通過持續(xù)跟進(jìn)標(biāo)的項(xiàng)目開發(fā)銷售及資金回籠情況、對(duì)回購義務(wù)人正榮方提起訴訟、推進(jìn)信托計(jì)劃持有的標(biāo)的股權(quán)的轉(zhuǎn)讓退出等方式積極推進(jìn)項(xiàng)目處置。
貝殼財(cái)經(jīng)從知情人士處獲悉，“福寧615號(hào)”300萬元起投。4月8日，有部分投資人來到平安信托深圳總部了解項(xiàng)目處置進(jìn)展，目前雙方正在就上述相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商。
據(jù)了解，該信托計(jì)劃存續(xù)信托規(guī)模約為7.72億元，以股權(quán)投資的形式間接投資了位于廈門的一處地產(chǎn)項(xiàng)目，因該標(biāo)的項(xiàng)目銷售不佳，信托計(jì)劃兌付延期。
此次風(fēng)波涉及的不僅是平安信托，更密切關(guān)聯(lián)背后的聯(lián)發(fā)集團(tuán)、正榮地產(chǎn)。
規(guī)模超7億，資金流向“滯銷”房地產(chǎn)
“福寧615號(hào)”原定于3月29日兌付，但是投資者沒等到項(xiàng)目?jī)陡叮瑓s等到了一則兌付延期公告。
平安信托在公告中稱，“福寧615號(hào)”信托計(jì)劃項(xiàng)下尚無現(xiàn)金回收，按照相關(guān)信托文件約定，信托計(jì)劃延期至信托財(cái)產(chǎn)全部變現(xiàn)之日或存續(xù)受益人預(yù)期信托利益足額分配之日（以先至者為準(zhǔn)）止。
“福寧615號(hào)”成立于2021年9月29日，募集信托資金7.72億元，信托資金以股權(quán)投資方式投資于廈門市榮璐置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“榮璐置業(yè)”）70%股權(quán)，從而間接投資于廈門聯(lián)正悅投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“聯(lián)正悅投”）名下的“臻華府”項(xiàng)目。截至公告日3月29日，存續(xù)信托規(guī)模7.72億元。
圖片來源：“福寧 615 號(hào)”重大事項(xiàng)臨時(shí)公告截圖
公告顯示，2022年以來，“臻華府”項(xiàng)目銷售速度較慢，銷售單價(jià)也在根據(jù)市場(chǎng)情況逐漸下降，銷售資金主要用于“臻華府”項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、償還開發(fā)貸、支付稅費(fèi)等項(xiàng)目運(yùn)營事項(xiàng)，目前暫無盈余資金或利潤(rùn)向信托計(jì)劃分配。
按照信托計(jì)劃相關(guān)交易文件的約定，“福寧615號(hào)”信托計(jì)劃的退出路徑包括：聯(lián)正悅投逐層向股東預(yù)分配盈余資金或分配利潤(rùn)；若“臻華府”項(xiàng)目未完成業(yè)績(jī)考核或發(fā)生保護(hù)性退出情形，正榮地產(chǎn)或其他主體回購信托計(jì)劃所持股權(quán)；向第三方轉(zhuǎn)讓信托計(jì)劃所持標(biāo)的股權(quán)。
信托計(jì)劃存續(xù)期間，因正榮地產(chǎn)觸發(fā)相關(guān)交易文件的保護(hù)性退出條款，平安信托要求正榮各回購方按約回購信托計(jì)劃所持的標(biāo)的股權(quán)。鑒于正榮各回購方未按期支付回購價(jià)款，平安信托已提起訴訟，訴請(qǐng)正榮各回購方支付股權(quán)回購價(jià)款并將榮璐置業(yè)21%股權(quán)工商變更登記至平安信托名下，同時(shí)，平安信托已對(duì)正榮(廈門)置業(yè)有限公司持有的榮璐置業(yè)股權(quán)等資產(chǎn)予以查封。最后，平安信托也在同步推進(jìn)將信托計(jì)劃持有的標(biāo)的股權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)讓退出，但截至公告日，標(biāo)的股權(quán)暫無明確意向買家。
產(chǎn)品檔案顯示，“平安信托福寧615號(hào)集合資金信托計(jì)劃”屬于中高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品，產(chǎn)品期限864天，管理公司是平安信托有限責(zé)任公司，管理費(fèi)2.7%。
底層資產(chǎn)涉聯(lián)發(fā)集團(tuán)、正榮地產(chǎn)
實(shí)際上，早在2022年“福寧615號(hào)”風(fēng)險(xiǎn)就已經(jīng)“隱現(xiàn)”。正榮地產(chǎn)控股股份有限公司在2022年債券報(bào)告中提到，債務(wù)人榮璐置業(yè)7.65億元信托本息均逾期，處置進(jìn)展為溝通協(xié)商中。
從股權(quán)結(jié)構(gòu)上看，目前，平安信托持有榮璐置業(yè)49%股權(quán)，正榮（廈門）置業(yè)有限公司持有榮璐置業(yè)51%股權(quán)。
持有“臻華府”項(xiàng)目聯(lián)正悅投則由廈門聯(lián)嘉悅置業(yè)有限公司100%持股。廈門聯(lián)嘉悅置業(yè)有限公司由廈門聯(lián)榮悅置業(yè)有限公司100%持股，后者股東有聯(lián)發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱聯(lián)發(fā)集團(tuán)）、廈門市榮璐置業(yè)有限公司、福建隆藝景觀工程有限公司，持股占比分別為49%、49%、2%。
聯(lián)發(fā)集團(tuán)大股東建發(fā)股份2021年年報(bào)、2022年年報(bào)及2023年半年報(bào)均顯示，“臻華府”項(xiàng)目為聯(lián)發(fā)集團(tuán)項(xiàng)目，項(xiàng)目權(quán)益占比49%。
正榮地產(chǎn)2021年年報(bào)顯示，集團(tuán)合營企業(yè)和聯(lián)營公司開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目下，正榮地產(chǎn)對(duì)廈門聯(lián)發(fā)正榮臻華府應(yīng)占權(quán)益為49%；而在正榮地產(chǎn)2022年報(bào)中，正榮地產(chǎn)對(duì)廈門聯(lián)發(fā)正榮臻華府應(yīng)占權(quán)益下降至24.99%。
“聯(lián)發(fā)廈門”公眾號(hào)2021年發(fā)布文章中將“臻華府”項(xiàng)目稱為“聯(lián)發(fā)正榮臻華府”，而該公眾號(hào)介紹為聯(lián)發(fā)集團(tuán)廈門項(xiàng)目實(shí)時(shí)咨詢及品牌傳播平臺(tái)。不過，在該公眾號(hào)最新發(fā)文中，該項(xiàng)目又被稱作“聯(lián)發(fā)·臻華府”。
截至2022年末，正榮地產(chǎn)收益為人民幣258.96億元；母公司擁有人應(yīng)占虧損為人民幣128.77億元。截至2023年末，正榮地產(chǎn)2023年收益為人民幣387.75億元，母公司擁有人應(yīng)占虧損為84.68億元。
南開大學(xué)金融發(fā)展研究院院長(zhǎng)田利輝對(duì)貝殼財(cái)經(jīng)表示，當(dāng)前信托行業(yè)受到房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的影響，面臨著一定的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)的暴露導(dǎo)致部分信托產(chǎn)品出現(xiàn)兌付困難。信托公司需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，對(duì)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目進(jìn)行更為審慎的評(píng)估和監(jiān)控，確保項(xiàng)目的質(zhì)量和安全性。
截至4月10日，20-30名投資者仍在平安信托深圳總部就“福寧615號(hào)”兌付事項(xiàng)與平安信托進(jìn)行協(xié)商。
平安信托給出了三種處置方案，一是推進(jìn)底層資產(chǎn)樓盤售賣，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資金回籠；二是通過起訴等法律手段讓正榮地產(chǎn)履行回購義務(wù)；三是尋找第三方公司進(jìn)行信托份額轉(zhuǎn)讓，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)投資者的資金兌付。
田利輝認(rèn)為，信托公司應(yīng)與投資人保持密切溝通，及時(shí)通報(bào)項(xiàng)目進(jìn)展和風(fēng)險(xiǎn)處置情況；加快對(duì)底層資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和處置，探索通過法律途徑追索債權(quán)；尋求外部專業(yè)機(jī)構(gòu)如資產(chǎn)管理公司（AMC）的合作，通過打折出售、債權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式加快資金回收。
田利輝進(jìn)一步表示，對(duì)于確實(shí)難以回收的資產(chǎn)，考慮通過內(nèi)部資金調(diào)配或引入戰(zhàn)略投資者等方式，籌措資金滿足投資人的兌付需求。同時(shí)，要加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理，對(duì)類似項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)審查和后續(xù)監(jiān)控，防止類似事件再次發(fā)生。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐雨婷 編輯 陳莉 校對(duì) 盧茜
