日前，廣州擬優(yōu)化商品房預售審批，未來或取消“首期住宅不超建設總量一半”的限制，而且有望刪除“商品房預售申請的最低申報規(guī)模應為獨立樓棟，不得分層、分單元辦理預售許可”的現行要求。
商品房預售制一直是廣受爭議的話題，相關制度的完善引發(fā)關注。廣州在房地產政策優(yōu)化調整方面持續(xù)走在一線城市前列，此次廣州又率先優(yōu)化商品房預售審批，對其他城市的政策優(yōu)化同樣起到了示范作用。
業(yè)內人士表示，廣州此舉將有利于開發(fā)商靈活推貨，促進房企銷售去化、回籠資金，更有利于縮短項目的開發(fā)周期。
取消部分限制有利于房企資金回籠，配套工程承諾制保證業(yè)主權益
2024年3月19日，據廣州市人民政府網站披露，《廣州市商品房項目概況及預售許可優(yōu)化審批實施方案（試行）》（修訂征求意見稿）（簡稱《意見稿》）公開征求民意。
《意見稿》將“首期住宅工程”的表述更新為“第一批申請預售的工程”?，F行方案提到，首期住宅工程不限樓棟數量以及涉及的建設工程規(guī)劃許可證數量，但不得超過項目建設總量的50%。而此次《意見稿》未提及不得超過建設總量的一半，則是調整為“第一批申請預售的住宅工程，不限樓棟數量以及涉及的建設工程規(guī)劃許可證數量”。
中指研究院華南分院研究主管陳雪強表示，此舉將有利于加快樓盤的新批預售，尤其對于首批認籌數量較多、意向客戶集中的樓盤，將加快銷售去化速度，有利于開發(fā)商資金回籠，也有利于縮短項目的開發(fā)周期。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，取消“首期住宅不超建設總量一半”主要考慮的是預售規(guī)模，這應該是給市場釋放了一個信號，減少對開發(fā)商資金的沖擊。
此外，《意見稿》提到，對同一個建設工程規(guī)劃許可證內包含2棟以上（含2棟）獨立樓棟，以及不同的建設工程規(guī)劃許可證批準建設的由裙樓相連的2棟以上（含2棟）塔樓，在各樓棟、塔樓相對獨立并具備獨立使用功能的前提下，房地產開發(fā)企業(yè)可就各單獨樓棟、塔樓和裙樓（含住宅用途和非住宅用途）分別申報項目概況和預售許可。對比現行方案，《意見稿》刪除了“商品房預售申請的最低申報規(guī)模應為獨立樓棟，不得分層、分單元辦理預售許可”的表述。
“此舉將有利于開發(fā)商根據實際情況申請預售審批，加快項目的預售進度，有助于加快開發(fā)商資金的回籠，同時也有利于開發(fā)商靈活推貨，促進項目的銷售?！标愌娙缡钦f。
在李宇嘉看來，這也意味著批準預售的規(guī)?？梢员容^小，或是為了應對目前市場下行、開發(fā)商資金鏈緊張、供求量太大的情況，也是給市場傳達了一個積極的信號。
同時，《意見稿》提出，采取承諾制的配套公共服務設施，應先于或與第一批申請預售的住宅工程同時取得竣工聯合驗收意見書，未取得竣工聯合驗收意見書的，房地產開發(fā)企業(yè)不得交付使用首期住宅。
在陳雪強看來，此舉將有利于保障購房業(yè)主的權益，避免出現房屋交付后，仍未建成配套公共服務設施的問題，可以有效減少因為開發(fā)商未兌現配套建設承諾而引起的維權事件。
減弱對企業(yè)影響或是完善預售資金監(jiān)管方向之一
值得一提的是，近兩年來，廣州在房地產政策優(yōu)化調整方面持續(xù)走在一線城市前列。比如，2023年，在一線城市中，廣州是各類房地產寬松政策的先行先試者，先后推出“認房不認貸”、降低首付比例和貸款利率、放松非核心區(qū)限購等政策。
進入2024年同樣如此。2024年1月5日，廣州市荔灣區(qū)發(fā)行了全市第一批房票，標志著廣州市房票政策正式落地；1月27日，廣州明確，在限購區(qū)域范圍內，購買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購范圍。允許“租一買一、掛一買一”。為非戶籍改善人群購買住房打開了通道。如今，廣州再次優(yōu)化商品房預售制，在很多業(yè)內人士看來，此舉給其他城市帶來示范作用。
商品房預售制一直是廣受爭議的話題，時常成為輿論的焦點。3月7日，全國政協(xié)經濟委員會副主任、中國人民銀行原行長、中國金融學會理事會會長易綱公開建議，設立房地產預售資金保險機制，在一定程度上幫助房企渡過難關，支持房企把樓蓋好，起到“四兩撥千斤”的作用。而且，他還提到，爭取用三年時間過渡到以現房銷售為主。同時，對房企預售資金使用開展專項審計，確保預售資金依法合規(guī)使用。
事實上，今年政府工作報告明確提出要“完善商品房相關基礎性制度”，其中，商品房相關基礎性制度包括商品房預售制度。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜說：“因為部分企業(yè)違規(guī)挪用預售資金，導致近兩年部分項目不能順利交付，損害了購房者的合法權益，使得購房者購買期房較為謹慎。在此情況下，不少城市加強了預售資金監(jiān)管，而過度嚴格的預售資金監(jiān)管，也在一定程度上影響了部分企業(yè)資金流動性，加重了企業(yè)資金壓力。隨著房地產行業(yè)進入新的發(fā)展階段，商品房預售制改革也在穩(wěn)步推進?！?/p>
此前，住建部提出“有條件的可以進行現房銷售”，至今已有多地明確將進行現房銷售試點。不過，李宇嘉表示，現房銷售模式不僅需要開發(fā)商更高的運營能力，還需要金融政策、土地出讓、開發(fā)報建等全方位支持。特別是在土地、融資高成本加上開發(fā)周期長的情況下，現房銷售使得房企的資金壓力變大。
總的來說，商品房預售制在一定時期內仍會影響市場，而預售資金監(jiān)管則是“保交樓”的重要保障。在此背景下，進一步完善預售資金監(jiān)管也是重要舉措之一。在陳文靜看來，如何讓預售資金監(jiān)管在保障項目交付的同時，可以更好地減弱對企業(yè)資金流動性的影響，可能是未來完善預售資金監(jiān)管的主要方向。
新京報記者 袁秀麗
編輯 武新 校對 盧茜
