12月20日，北京迎來(lái)了12月14日樓市新政落地后的首場(chǎng)土拍。位于昌平區(qū)、房山區(qū)的兩宗涉宅地塊，均采用“限地價(jià)+搖號(hào)（交高標(biāo)）”方式出讓，最終均以底價(jià)成交，總成交價(jià)54.7億元。中海聯(lián)合體、北京城建各落一子。
此前，昌平朱辛莊的多個(gè)地塊均被開(kāi)發(fā)商“熱搶”，如今卻是地塊以底價(jià)成交，呈現(xiàn)了冷熱不一。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，主要原因是本次出讓位的地塊捆綁了F3公建混合用地體量過(guò)大，且該地塊競(jìng)得人不得分割銷售，因此“勸退”了一大批意向購(gòu)地企業(yè)。
配建商業(yè)超7.7萬(wàn)平方米，中海聯(lián)合體底價(jià)拿下朱辛莊地塊
昌平區(qū)回龍觀國(guó)際信息產(chǎn)業(yè)基地二期（一）地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目CP01-0801-0022、0027地塊、中關(guān)村生命科學(xué)園三期及“北四村”棚戶區(qū)改造土地開(kāi)發(fā)A地塊項(xiàng)目CP02-0101-6003地塊（簡(jiǎn)稱“昌平回龍觀信息園0027等地塊”）僅收到中海+未來(lái)科學(xué)城聯(lián)合體報(bào)名，最終以底價(jià)42.7億元成交，住宅樓面價(jià)為3.92萬(wàn)元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)為6.6萬(wàn)元/平方米，上下浮動(dòng)8%。
昌平回龍觀信息園0027等地塊為R2二類居住用地、F3其他類多功能用地，體量大、總價(jià)高、配建多，起始價(jià)為42.7億元，地價(jià)上限為49.105億元。其占地面積6.57萬(wàn)平方米，建筑規(guī)模約18.6萬(wàn)平方米，配建商業(yè)超7.7萬(wàn)平方米，而且地塊競(jìng)得人不得分割銷售。
從土地指標(biāo)來(lái)看，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的綜合實(shí)力要求較高。據(jù)悉，未來(lái)科學(xué)城是該地塊的一級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)，此次與中海聯(lián)手共同開(kāi)發(fā)。
據(jù)中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱介紹，本次土拍的昌平回龍觀信息園0027等地塊距離地鐵朱辛莊站約800米左右，地鐵8號(hào)線和昌平線是京北重要的通勤路線。同時(shí)，其附近還有小米產(chǎn)業(yè)園、北京大數(shù)據(jù)智能產(chǎn)業(yè)園、中關(guān)村生命科學(xué)園、紫光數(shù)字經(jīng)濟(jì)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。在生活配套方面，該地塊周邊有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、萬(wàn)科TBD以及在建的合生匯等大型商場(chǎng)環(huán)繞。目前，緊鄰該地塊的越秀星樾、大華啟宸府等項(xiàng)目基本清盤，因此該地塊的推出將為京北職住的置業(yè)客群提供新的選擇。
值得關(guān)注的是，今年2月，昌平信息園0018等地塊吸引了14家房企報(bào)名參拍，最終由越秀搖中，而后案名定為“越秀星樾”。而在3月，朱辛莊0028地塊更是吸引了42家房企爭(zhēng)搶，最終被上海大華搖中，案名定為“啟宸府”。這兩宗地塊都是進(jìn)入搖號(hào)程序才確定了競(jìng)得人。而且，這兩個(gè)項(xiàng)目均為北京去化較快的典型項(xiàng)目。
原本業(yè)界預(yù)計(jì)此次出讓的昌平回龍觀信息園地塊仍將受到房企的追捧，但是，最終該地塊僅以底價(jià)成交。
同在朱辛莊區(qū)域，今年年初多個(gè)地塊均以搖號(hào)成交，而本次出讓的地塊為何僅以底價(jià)成交？
張凱認(rèn)為，其背后的主要原因是本次出讓地塊捆綁的F3公建混合用地體量過(guò)大，超7.7萬(wàn)平方米，且該地塊競(jìng)得人不得分割銷售，僅可以整體出讓或自持，因此“勸退”了一大批意向購(gòu)地企業(yè)。最終，該地塊被中海+未來(lái)科學(xué)城競(jìng)得，也就不出人意料了。F3地塊后續(xù)很有可能由未來(lái)科學(xué)城自行消化，而中海的產(chǎn)品力及其品牌口碑也能夠支撐住宅部分相較于越秀星樾、大華啟宸府上調(diào)4000元/平方米的銷售指導(dǎo)價(jià)。
北京城建拿下房山長(zhǎng)陽(yáng)地鐵盤
今天成交的另一宗地塊為房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)北廣陽(yáng)城棚戶區(qū)改造二片區(qū)FS00-0105-0011、0023地塊項(xiàng)目R2二類居住用地，也因?yàn)橹挥斜本┏墙ㄒ患曳科髨?bào)名參與，最終以12億元的底價(jià)成交，成交樓面價(jià)18717元/平方米。
據(jù)悉，0011地塊與0023地塊體量相當(dāng)，均為住宅用地，無(wú)配建。其中，0011地塊建筑規(guī)模約3.15萬(wàn)平方米，容積率1.7；0023地塊建筑規(guī)模約3.25萬(wàn)平方米，容積率2.1。其銷售指導(dǎo)價(jià)為4.5萬(wàn)元/平方米，上下浮動(dòng)8%。從位置來(lái)看，其為“地鐵盤”。
張凱表示，房山長(zhǎng)陽(yáng)0011、0023地塊距離東側(cè)的地鐵9號(hào)線/房山線廣陽(yáng)城站僅350米，交通條件非常優(yōu)越。同時(shí)，從項(xiàng)目乘坐地鐵向南一站即可到達(dá)首開(kāi)龍湖北京熙悅天街，或者向北一站到達(dá)北京首創(chuàng)奧特萊斯。在生態(tài)資源方面，該地塊周邊擁有長(zhǎng)陽(yáng)公園、房山新城濱水森林公園等，生活氛圍濃厚。
業(yè)內(nèi)：樓市新政對(duì)北京土拍影響將逐漸顯現(xiàn)
值得關(guān)注的是，此次土拍前，12月19日，北京發(fā)布《關(guān)于明確商品住宅用地項(xiàng)目相關(guān)土地價(jià)款有關(guān)事項(xiàng)的通知》。其中提到，對(duì)于新發(fā)布出讓公告的住宅用地搭配公建用地出讓的項(xiàng)目，將在公告（預(yù)申請(qǐng)公告）中分別明確住宅用途、公建用途的起始價(jià)，并按照各自用途起始價(jià)占項(xiàng)目起始總價(jià)的比例，確定土地成交價(jià)款中溢價(jià)部分住宅用途、公建用途所占比例。同時(shí)，將在出讓合同中分別明確住宅用途、公建用途各自的土地成交價(jià)款，將在出讓合同補(bǔ)充協(xié)議中分別明確地下車庫(kù)用途、倉(cāng)儲(chǔ)用途等各自的土地價(jià)款。此舉將進(jìn)一步促進(jìn)房企拿地決策的精準(zhǔn)性。
而在12月14日，北京多部門聯(lián)合發(fā)布通知，下調(diào)首付比例及房貸利率、調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)，使得北京購(gòu)房門檻再次降低。但是，新政后的土拍并未出現(xiàn)火熱場(chǎng)景，與此次出讓地塊的品質(zhì)以及開(kāi)發(fā)難度不無(wú)關(guān)系。
業(yè)界預(yù)計(jì)，接下來(lái)，北京將進(jìn)入年底土地出讓的密集期，新政的預(yù)期對(duì)于北京土地市場(chǎng)的影響也將逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。
新京報(bào)記者 袁秀麗
編輯 武新 校對(duì) 柳寶慶
