12月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2023年1-11月份全國房地產(chǎn)市場基本情況。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約10.40萬億元，同比下降9.4%；全國商品房銷售額約10.53萬億元，同比下降5.2%。
雖然房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)仍未見起色，不過，業(yè)內(nèi)人士表示，企業(yè)端各項支持政策落地見效仍需要一定時間，新房銷售筑底企穩(wěn)也需要時間。雖然政策效應(yīng)釋放需要一個過程，但是房地產(chǎn)市場企穩(wěn)向好的趨勢不變。
全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比降9.4%
圖/國家統(tǒng)計局官網(wǎng)截圖
目前，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速連續(xù)多月下降。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約10.40萬億元，同比下降9.4%。其中，住宅投資約7.89萬億元，同比下降9.0%。
對此 ，諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，自2022年4月份以來，開發(fā)投資進(jìn)入負(fù)增長時期，已經(jīng)維持了19個月。自2023年2月開始，開發(fā)投資累計降幅開啟連續(xù)9個月下滑的局面。房企投資信心仍較弱，雖然今年以來融資環(huán)境逐漸寬松，但下半年新房市場走弱，房企現(xiàn)金流不足，行業(yè)新開工動力不足。
在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，主要是資金的壓力和企業(yè)的信心影響著開發(fā)投資指標(biāo)，指標(biāo)下跌也是說明當(dāng)前的市場基礎(chǔ)不牢固，仍需要從多方面解決。
值得一提的是，今年1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積約83億平方米，同比下降7.2%，其中住宅施工面積約58.53億平方米，同比下降7.6%。同期，房屋新開工面積約8.7億平方米，同比下降21.2%，其中住宅新開工面積約6.37億平方米，同比下降21.5%。
全國房地產(chǎn)新開工面積同比增速已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)27個月的下跌態(tài)勢，但跌幅有所收窄。對此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，新開工數(shù)據(jù)偏弱，也會造成房源供應(yīng)方面出現(xiàn)新的情況，一方面高庫存要化解，另一方面新房源的補(bǔ)充工作斷裂。
在房屋竣工方面，今年1-11月份，房屋竣工面積約6.52億平方米，同比增長17.9%。其中，住宅竣工面積約4.76億平方米，同比增長18.5%。全國房屋竣工面積同比增速持續(xù)增長，也說明各地保交樓的成果。從目前來看，各地保交樓資金積極到位，對于保交樓的工作有較大的支撐。
房企到位資金累計同比跌幅收窄
圖/國家統(tǒng)計局官網(wǎng)截圖
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金約11.70萬億元，同比下降13.4%。其中，國內(nèi)貸款約1.42萬億元，同比下降9.8%；利用外資42億元，同比下降35.1%；自籌資金約3.85萬億元，同比下降20.3%；定金及預(yù)收款約3.96萬億元，同比下降10.9%；個人按揭貸款約2萬億元，同比下降8.1%。
由此可見，今年前11個月，全國房企到位資金額同比下降13.4%，相比1-10月份的下降13.8%有所改善。在嚴(yán)躍進(jìn)看來，各地積極落實相關(guān)金融政策，尤其是對于民營房企的融資等工作持續(xù)發(fā)力，為房企融資工作的開展以及資金狀況的改善創(chuàng)造了較好的條件。
不過，諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙也表示，行業(yè)到位資金并未改善，房地產(chǎn)到位資金連續(xù)21個月累計同比下滑。但從11月累計同比跌幅收窄來看，11月以來央行頻發(fā)聲一視同仁支持房企合理融資需求，提出“三個不低于”，金融支持房地產(chǎn)政策再度發(fā)力，效用略顯，到位資金累計同比跌幅連續(xù)6個月擴(kuò)大后收窄。預(yù)計在北京、上海購房政策放寬后，市場活躍度上升，定金及預(yù)收款、個人按揭貸款有望改善，行業(yè)資金壓力有緩解空間。
銷售是房企“回血”的重要渠道。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-11月份，全國商品房銷售面積約10.05億平方米，同比下降8.0%，其中住宅銷售面積下降7.3%；全國商品房銷售額約10.53萬億元，同比下降5.2%，其中住宅銷售額下降4.3%。截至11月末，商品房待售面積約6.5億平方米，同比增長18.0%。其中，住宅待售面積增長20.4%。
“11月銷售市場表現(xiàn)平平，環(huán)比平穩(wěn)，同比下探?！蓖跣员硎荆M(jìn)入12月，上半月市場表現(xiàn)較11月平穩(wěn)，下半月，在北上政策松動的帶動下，市場預(yù)期轉(zhuǎn)好。
對于銷售市場，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，11月，各地樓市政策出臺力度相對有限，僅部分核心城市做出較大調(diào)整，比如深圳優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例，廈門取消限購等，整體對新房銷售帶動效果不明顯。與此同時，其他前期出臺政策的城市，政策效果進(jìn)一步減弱，導(dǎo)致11月全國及重點(diǎn)城市新房市場回落。整體來看，11月房地產(chǎn)市場銷售延續(xù)低迷態(tài)勢，市場仍處于筑底階段。
業(yè)內(nèi)：樓市企穩(wěn)復(fù)蘇的大方向不變
短期來看，陳文靜表示，企業(yè)端各項支持政策落地見效仍需要一定時間，新房銷售筑底企穩(wěn)亦需要時間，房企開工、投資或難有明顯改善，預(yù)計2023年全年新開工面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比降幅仍較大，2024年伴隨著穩(wěn)投資舉措進(jìn)一步發(fā)力，“三大工程”加速推進(jìn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅有望逐漸收窄。
眾所周知，12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開，明確了“穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破”的宏觀總基調(diào)，釋放了更加積極的信號。與此同時，12月14日北京、上海大力度優(yōu)化樓市政策，優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例、降低房貸利率等，大幅降低居民置業(yè)門檻和購房成本。對此，陳文靜認(rèn)為，這將有利于剛性和改善性住房需求釋放，政策大力度優(yōu)化后，預(yù)計京滬市場活躍度將明顯提升，進(jìn)而穩(wěn)定價格預(yù)期。
嚴(yán)躍進(jìn)也表示，整體來看，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)復(fù)蘇的大方向不變，但短期內(nèi)需要鞏固復(fù)蘇基礎(chǔ)。對于當(dāng)前的市場形勢要有精準(zhǔn)判斷、政策調(diào)整優(yōu)化要有主動性和精準(zhǔn)性。尤其是現(xiàn)在要破解二手房的困境，圍繞“盤活二手房-激活一手房-提振銷售-改善現(xiàn)金流-改善利潤指標(biāo)-提振投資開工”這個路徑進(jìn)行落實。需要關(guān)注到，預(yù)期也在積極轉(zhuǎn)好，包括近日北京和上海的房貸政策以及普通住宅政策調(diào)整等，市場反饋很好，樓盤銷售也有較好的表現(xiàn)。此類大城市的積極表現(xiàn)，有助于后續(xù)市場信心提振，對于全國房地產(chǎn)市場的回暖也具有積極的作用。
新京報記者 袁秀麗
編輯 武新 校對 朱名恬
