在“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”等利好政策影響下，近期房企加速化債，以“時間換空間”來改善經(jīng)營現(xiàn)狀。

從目前來看，房企化債之路無疑很艱辛，有喜有憂。其中，歷時18個月，融創(chuàng)終于完成債務(wù)重組，整體化解債務(wù)約900億元；中梁控股92%同意債權(quán)人支持境外債重組方案。相比之下，中國奧園境外重組并不順利，在聽證會上遭到平安海外公開反對。

那么，哪些房企在積極化債？哪些房企遇挫？債務(wù)重組完成后，房企還將面臨什么挑戰(zhàn)？

多家房企積極化債，有喜有憂

11月20日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告，宣布境外債務(wù)重組各項條件已獲滿足。對融創(chuàng)而言，此次境外債重組方案的實施，可以削減約45億美元境外債，這占到其境外公開市場總債務(wù)規(guī)模的45%左右，能減少公司的債務(wù)規(guī)模，同時也為公司提供了2-3年的境外債務(wù)緩沖期。

在完成境外債重組之前，融創(chuàng)已于今年1月先行完成了總額約154億元的境內(nèi)債重組，整體展期3-5年。此次境外債重組的落地，意味著融創(chuàng)成為首家完成境內(nèi)外債務(wù)重組所有流程的大型房企。整個重組過程歷時18個月，整體化解債務(wù)約900億元。受此影響，11月21日，融創(chuàng)股價漲幅超過20%。

值得一提的是，融創(chuàng)提出留債展期、可轉(zhuǎn)債、強制可轉(zhuǎn)債、融創(chuàng)服務(wù)換股等多種方式，最終成功化債，為其他深陷債務(wù)困境的房企提供了借鑒。

事實上，融創(chuàng)對債務(wù)危機的積極應(yīng)對也是當前很多房企化債的縮影。如果房企抓住化解債務(wù)的窗口期暫緩了剛性還債壓力，就可以為企業(yè)提供喘息之機。

11月21日，中梁控股發(fā)布了境外債務(wù)整體解決方案進展公告。公告顯示，持有計劃債務(wù)未償還本金總額約92%的同意債權(quán)人已加入重組支持協(xié)議。根據(jù)公告，該計劃設(shè)計在重組生效日期向計劃債權(quán)人發(fā)行優(yōu)先票據(jù)及可換股債券。對此，中梁控股表示，計劃的順利實施將減輕公司的整體債務(wù)壓力，使公司能夠更好地開展業(yè)務(wù)運營。

截至今年6月30日，中梁控股的利息債務(wù)總額為231億元（其中境內(nèi)利息債務(wù)146億元，境外85億元），未償還債務(wù)總額包括164億元銀行及其他借款、66.97億元優(yōu)先票據(jù)。

中梁控股表示，在目前的市場狀況下，公司的流動性受到限制。截至今年6月30日，公司的現(xiàn)金及銀行余額總額144億元。在政策嚴格要求下，大部分現(xiàn)金均在項目層面的指定銀行賬戶中進行嚴格的預(yù)售現(xiàn)金監(jiān)管，以確保在建物業(yè)的竣工。

不過，與融創(chuàng)中國、中梁控股相比，中國奧園境外重組并不順利。

11月19日，在香港法院的公開受理聽證會上，絕大多數(shù)中國奧園中資、外資金融機構(gòu)債權(quán)人都有意接受中國奧園重組方案。但是，平安海外在聽證會上對中國奧園的境外重組計劃提出公開反對。這很可能對奧園重組造成一定的困擾。

隨后，在11月20日晚間，平安海外對此回應(yīng)稱，平安海外并非唯一公開反對上述計劃的債權(quán)人，此前在法律顧問組織協(xié)調(diào)下，多家境外債權(quán)人集體反對中國奧園重組計劃。此外，法庭選擇在2024年1月8日的認許聆訊繼續(xù)審議。

除此之外，自11月以來，包括正榮、龍光等房企迎來了化債新突破。同時，中駿、旭輝等房企也表示，積極推進債務(wù)展期、重組。

加速推進單項債務(wù)展期，改善流動性

在很多房企在大規(guī)模重組境外債的同時，單項境內(nèi)外債的展期也在加速推進。11月21日，萬達商管發(fā)布公告稱，將調(diào)整6億美元債還款計劃，本次調(diào)整為公司主動進行的債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化舉措，有助于改善流動性。

據(jù)悉，萬達商管子公司于2014年1月發(fā)行的6億美元債，將于2024年1月到期，由于當前房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，境外資本市場利率不斷上升，公司再融資面臨一定困難，且萬達商管子公司珠海商管年底前獲批上市存在一定不確定性，為減少公司短期流動性壓力，萬達商管主動提前進行流動性管理，籌備美元債調(diào)整還款計劃，在1年內(nèi)分四次還清。

11月20日，遠洋集團發(fā)布公告稱，截至2023年11月17日，公司全資附屬公司遠洋控股中國與“15遠洋05”“18遠洋01”債券持有人就償付方案達成一致。

從過往來看，“15遠洋05”的利息支付已展期兩次，“18遠洋01”的本金及利息支付已展期一次。幾經(jīng)寬限，“15遠洋05”“18遠洋01”兩筆債券再次與債券持有人就償付方案達成一致。

此外，日前，貴州部分城投平臺的非標融資有了初步兌付方案。持有“中泰·貴州遵義播州國投融資租賃集合資金信托計劃”的投資者在近日收到中泰信托客服通知稱，中泰播州國投項目將按照政府隱性債務(wù)化解方案，兌付剩余本金的70%。

回歸正軌，房企還需盡快恢復(fù)正常經(jīng)營

值得關(guān)注的是，目前，房企在債務(wù)重組具備了更好的政策環(huán)境和條件。一方面，政策支持房企化債，另一方面，債權(quán)人也更加理性看到債務(wù)重組，雙方更容易達成一致。

11月17日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會聯(lián)合召開金融機構(gòu)座談會，會議強調(diào)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。要支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場合理股權(quán)融資。11月20日，另有市場消息稱，監(jiān)管機構(gòu)正在起草一份中資房地產(chǎn)商“白名單”，在列的企業(yè)將獲得包括信貸、債權(quán)和股權(quán)融資等多方面支持。

對此，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，“三支箭”支持房地產(chǎn)企業(yè)融資再次加力，將有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境，改善行業(yè)預(yù)期，促進防范房地產(chǎn)企業(yè)風險。

雖然政策環(huán)境有利于房企化債，但是劉水強調(diào)，債務(wù)重組完成后，需要盡快恢復(fù)正常經(jīng)營。債務(wù)重組是以“時間換空間”，對于出險房企而言，獲取寶貴時間后，仍需盡快恢復(fù)正常經(jīng)營狀態(tài)，改善經(jīng)營現(xiàn)狀，回歸正軌。

新京報記者 袁秀麗

編輯 武新 校對 柳寶慶