繼東方雨虹搖中南苑、中海底價競得北宮后，10月31日，豐臺郭公莊超百億“雙子地塊”順利出讓。
當天這兩宗地塊的出讓吸引多家深耕北京市場的房企及聯(lián)合體參與，包括中海、華潤置地、首開、中建東孚、金茂、大悅城。由于地塊體量大、總價高、配建多，對開發(fā)商的綜合開發(fā)實力是一次考驗。最終，由中海、中建東孚“分食”。
10月31日，豐臺郭公莊超百億“雙子地塊”順利出讓。資料圖片
中建東孚在城六區(qū)再下一城
10月31日，北京土地市場迎來豐臺郭公莊兩份相鄰的宗地塊競拍，最終總成交金額達130.3億元，平均溢價率11.37%。
此次掛牌的兩宗豐臺地塊體量大，總起始價超過百億元。其中，地鐵9號線郭公莊車輛段項目（三期）1518-614、L08地塊（以下簡稱“郭公莊614等地塊”）有中海、華潤置地+首開聯(lián)合體兩家報名，最終由中海以54.4億元競得，溢價率6.67%。
而豐臺區(qū)地鐵9號線郭公莊車輛段項目（三期）1518-621、629、627地塊（以下簡稱“郭公莊621等地塊”），則吸引了中建東孚、中海、華潤置地、金茂、大悅城、首開6家房企報名。在競拍現(xiàn)場，中海與華潤置地相繼輪番報價，不斷推高地價達到觸頂價75.9億元。在搖號環(huán)節(jié)，共有4家房企參與。最終，中建東孚幸運搖中。該地塊溢價率15%，住宅樓面價約6.81萬元/平方米。
據(jù)北京鏈家研究院分析師岳微分析，此次出讓的兩宗地塊在位置上相鄰，而且都是組團地塊，整體方正，體量較大，均有配建要求。中海拿下的地塊須配建養(yǎng)老設施37624平方米，占比30.2%；而中建東孚拿下的地塊須配建商辦52883平方米、幼兒園3935平方米，占比33.8%。因為體量不小的配建要求，對開發(fā)企業(yè)的資金實力、建設能力、操盤營銷水平都有較高要求，報名參與此次出讓的均為實力雄厚的房企。
對此，北京資深地產(chǎn)評論人澤龍稱，郭公莊“雙子地塊”均為住宅搭商辦或養(yǎng)老地塊，兩宗地塊商辦或養(yǎng)老體量均超三成，肥瘦相間，沒有一副“好牙口”確實啃不下，這大大提高了土拍門檻。
中指研究院土地市場研究負責人張凱也認為，由于兩宗地塊體量大、總價高，同時要求配建養(yǎng)老設施和商業(yè)設施，對資金和建設能力有一定的要求，非?？简為_發(fā)商的綜合開發(fā)實力。因此，本次報名的都是深耕北京市場的央企國企。
事實上，除了配套建設之外，郭公莊614等地塊的養(yǎng)老設施還要求開發(fā)商自持，對房企未來的運營也是考驗。
值得一提的是，中海此前在郭公莊區(qū)域開發(fā)有中海九號公館，對于區(qū)域市場較為熟悉。在拿下郭公莊614等地塊之后，中海對于相鄰的郭公莊621等地塊也勢在必得。但是，面對配建、開發(fā)難度提高的項目，一家企業(yè)吞下也恐難以消化。
最終，郭公莊621等地塊由中建東孚搖中。中建東孚雖進京不久，但在朝陽已有代表作中建·星光里，此次在豐臺又有所斬獲，為其扎根京城奠定了基礎。
從郭公莊“雙子地塊”兩位得主來看，中海地產(chǎn)和中建東孚均為“中建系”房企，實屬“兄弟”企業(yè)。
彌補區(qū)域改善置換需求的缺口
“兩宗地塊地理位置及現(xiàn)狀條件優(yōu)越，位于南四至五環(huán)，屬豐臺區(qū)核心發(fā)展的總部基地板塊，在當前內(nèi)城地塊供應緊缺的現(xiàn)狀下，具有內(nèi)環(huán)優(yōu)勢?！痹牢⒈硎荆貕K距離地鐵9號線、房山線郭公莊站約500米，具有臨鐵、雙軌交會的交通優(yōu)勢；周邊2公里范圍內(nèi)可享萬達廣場、永旺夢樂城、白盆窯公園等生活配套。
張凱也認為，地塊綜合素質(zhì)較好，周邊配套較為齊全，再加上地塊本身要求配建的養(yǎng)老、幼兒園及商業(yè)，未來生活便捷度將再上一個臺階。而在區(qū)域購買力上，麗澤商務區(qū)不僅聚集新興金融業(yè)總部，還包含國內(nèi)外大型企業(yè)總部，目前入駐企業(yè)已超千家，高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢必帶來的是高凈值人群及強勁的購買能力。
從銷售價格來看，張凱表示，地塊周邊項目中鐵諾德春風和院、諾德逸府、京投發(fā)展臻御府，幾年前入市時的銷售均價約為6.8萬元/平方米，最高銷售單價不得超過7.1萬元/平方米，三個項目如今已全部售罄。目前，首開華潤城掛牌單價達到9萬元/平方米，萬科西華府也將近7萬元/平方米，區(qū)域內(nèi)改善置換需求或有一部分缺口。因此，兩宗地塊銷售指導價為9.2萬元/平方米在預期之內(nèi)。
岳微也認為，地塊周邊沒有在售的新房項目，前期售罄產(chǎn)品以限競房為主，近4000套房源均需執(zhí)行“70/90”面積段限制，板塊內(nèi)改善產(chǎn)品較為稀缺。此次出讓的兩宗純商品住宅地塊，有效彌補了板塊內(nèi)改善置換需求存在較大缺口的問題。與此同時，地塊所在區(qū)域有較強價格支撐及市場認可，早在2010年，中海就以59.7億元競得鄰近的“高價地”，隨后打造的商品住宅項目中海九號公館也在后續(xù)取得良好去化，在當下二手住宅市場中也保持較好口碑及市場認可，也是支撐中海此次參拍的有力保證。
新京報記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶
