3月8日下午，萬科召開臨時股東大會，萬科董事會主席郁亮、總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝、執(zhí)行副總裁兼首席運營官劉肖等出席會議。此次股東大會上，除了通過萬科的A股定增方案外，還回應(yīng)了一系列投資者關(guān)心的問題。

諸如對于增發(fā)H股時點的選擇，祝九勝稱，萬科不是因為缺錢而增發(fā)，是基于“三支箭”政策下抓住融資機會、債務(wù)置換等。對于今年的土地投資，劉肖表示，萬科在確保安全前提下，會以更加積極的態(tài)度去捕捉新項目機會，同時堅持長期以來的投資原則，量入為出、合理倉位。

祝九勝：不是因為缺錢增發(fā)H股，基于兩方面考量

據(jù)了解，當(dāng)天下午召開的萬科2023年第一次臨時股東大會通過《關(guān)于公司非公開發(fā)行A股股票方案的議案》等議案。

根據(jù)萬科此前發(fā)布的公告顯示，計劃向不超過35名特定對象開展定向增發(fā)，募集資金總額不超過150億元，發(fā)行數(shù)量將不超過11億股，占目前萬科總股本的9.46%。此次募集資金將用于公司旗下11個房地產(chǎn)開發(fā)項目和補充流動資金。

除了A股定增外，萬科在3月2日也宣布了39億港元的H股增發(fā)計劃。根據(jù)公告，萬科與配售代理就配售3億股新H股訂立配售協(xié)議，配售價為每股H股13.05港元。如配售股份全數(shù)實施，配售所得款項總額預(yù)計約為39.15億港元，配售所得款項凈額總額預(yù)計約為39.03億港元。

對于此時選擇H股增發(fā)的原因，祝九勝稱：“主要是基于兩方面的考慮，一是去年‘三支箭’政策提振了行業(yè)信心，我們也想把握這個機會。最終發(fā)行的H股只占了增發(fā)后總股本的2.5%，發(fā)行價格折扣率6.1%，發(fā)行獲得7.5倍的名義覆蓋，境外有近100家投資人參與，我們感覺到海外投資人對中國房地產(chǎn)市場的信心在恢復(fù)，萬科作為行業(yè)藍籌企業(yè)也得到了這部分投資人的認(rèn)可。二是考慮A股和H股增發(fā)的規(guī)則不一樣，A股增發(fā)資金的用途主要用于現(xiàn)有項目，就是保交付，多余的部分資金用于補充現(xiàn)金流，增發(fā)H股拿到的資金60%用于置換原有借款，剩下40%用于補充流動性。相對而言，H股拿到的資金在使用上更靈活一些?！?/div>

祝九勝進一步稱，選擇這個時點增發(fā)也有資債替換的考慮，“過去一年境外的融資，特別是美元的升息挺快，現(xiàn)在的境外貸款利率達到5.3%左右的水平，比曾經(jīng)的3個多點提高了很多，選擇這個時機增發(fā)H股也是希望置換部分境外債務(wù)性融資，降低財務(wù)費用?！?/div>

祝九勝透露，在做這個決定之前，萬科內(nèi)部經(jīng)過多輪討論，也非常糾結(jié)。萬科不是因為缺錢增發(fā)的H股，而是希望利用銀行與萬科簽訂8000多億元的授信額度機會多拿一點錢，同時，公司管理層也看到部分一二線城市出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的機會，重新啟動投資布局應(yīng)該能帶來比較好的兌現(xiàn)。

從資債結(jié)構(gòu)的情況來看，祝九勝表示：“債權(quán)類的資金比作水，股權(quán)類的資金比作茶，茶和水的比例一定要合適。債權(quán)性資金增加后，股權(quán)性資金顯得不是很足，我們希望能形成良好的資債結(jié)構(gòu)?！?/div>

劉肖：會以更加積極的態(tài)度捕捉新項目機會

目前，部分城市樓市正在復(fù)蘇，個別城市土地市場也熱了起來。不過，萬科在今年1月份、2月份公開披露并未有新增項目。

劉肖表示，今年1月份、2月份，萬科也廣泛參與了很多項目，有一些是搖號沒有搖中，有一些還在談判過程中，所以體現(xiàn)在披露上沒有獲取項目。基于對政策、行業(yè)和市場更積極的判斷，隨著后續(xù)股權(quán)融資的到位，在確保安全的前提下，萬科會以更加積極的態(tài)度去捕捉新項目機會。

不過，劉肖也指出，萬科同時會堅持長期以來的投資原則：量入為出、合理倉位。從量入為出來看，股權(quán)融資到位確實也給投資帶來了更多的空間。從合理倉位來看，公司在建的以及還處于規(guī)劃中的項目，在手的資源大概有1.2億平方米，2021年結(jié)算面積是3600萬平方米。所以，總體來說，在手資源能夠滿足未來兩年到三年的發(fā)展，投資的強度或投資的節(jié)奏看起來可相對從容一點。

此外，劉肖說：“萬科也特別重視投資質(zhì)量，去年投資回報率較好，36個新增項目已有27個開盤，而且兌現(xiàn)度較好，為83%-86%。我們?nèi)詫猿滞顿Y‘特別好’的項目，一是要在客戶基礎(chǔ)比較好的片區(qū)或市場容量比較穩(wěn)定的片區(qū)投資，二是要在比較有把握去做好產(chǎn)品、好服務(wù)的地方投資，包括看團隊的兌現(xiàn)度，也看產(chǎn)品是否相對成熟，三是經(jīng)營回報好，財務(wù)指標(biāo)達標(biāo)，今年萬科特別重視股東IRR（內(nèi)部收益率）?！?/div>

“堅持這些投資原則和紀(jì)律，包括投資標(biāo)準(zhǔn)，才能讓股權(quán)融資給我們帶來更多的投資空間，真正把它作為‘金種子’支撐公司業(yè)務(wù)的發(fā)展。” 劉肖補充說。

郁亮：與建行成立百億基金，長租業(yè)務(wù)有了退出渠道

今年1月16日，萬科發(fā)布與中國建設(shè)銀行聯(lián)手設(shè)立住房租賃基金的公告。根據(jù)公告，該租賃基金的募集規(guī)模為100億元，主要投資于萬科及其下屬子公司及其關(guān)聯(lián)方持有的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產(chǎn)，同時投資于其他房企持有的具有投資價值的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產(chǎn)，用于租賃住房。

對于此次合作，郁亮稱：“建行是在推動租賃住房方面花力氣最大的金融機構(gòu)，萬科恰好是長租公寓行業(yè)第一，運營效率也是最好，兩家企業(yè)在一起，一定要做一些大的事情，我們希望給泊寓的資產(chǎn)找到解題思路。萬科做長租業(yè)務(wù)、做經(jīng)營性業(yè)務(wù)最大的苦惱是不能夠光有投入而沒有退出渠道，這個基金安排提供了一種退出渠道?！?/div>

從行業(yè)來看，郁亮說，未來房地產(chǎn)要進入新的發(fā)展階段，新的發(fā)展階段一定會有租購并舉，這也是區(qū)別于上一個發(fā)展階段很重要的特點。“未來，基金不排除會收購非萬科項目，萬科的經(jīng)營能力和服務(wù)能力是足夠的，可以支持把經(jīng)營業(yè)務(wù)做得更大，和建行合作成立的住房租賃基金，無論是對于萬科發(fā)展長租公寓，還是對租購并舉時代探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，都有很大意義。”

新京報記者 段文平 封面圖/企業(yè)官網(wǎng)
編輯 武新 校對 楊許麗

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