房地產(chǎn)市場走過至暗的2022年，2023年開年迎來了復(fù)蘇。 在激活樓市、刺激住房消費的同時，如何防止投機行為？在調(diào)控政策尺度上，又應(yīng)如何把控與平衡？都成為房地產(chǎn)行業(yè)備受關(guān)注的話題。
3月5日，新京報邀請專家學(xué)者進行10小時直播解讀政府工作報告，在房地產(chǎn)專場中，華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院創(chuàng)始院長、財政部財政科學(xué)研究所原所長賈康指出，現(xiàn)在所說的“房住不炒”是要真正實現(xiàn)可持續(xù)、健康發(fā)展，更多的是應(yīng)考慮用經(jīng)濟手段替代行政手段，比如房地產(chǎn)稅。
新京報：“房住不炒”一直是房地產(chǎn)的主基調(diào)，在激活樓市、刺激住房消費的同時，如何防止投機行為？尤其是在調(diào)控政策尺度上，如何把控與平衡？
賈康：對于短期投機想牟取暴利的行為，在中國社會討論多年，前些年的調(diào)控主要側(cè)重于以行政手段遏制炒房。而今后的方向，應(yīng)以積極運用市場化經(jīng)濟手段調(diào)控為主，置換、替代行政手段。
在“房住不炒”大政方針下，房地產(chǎn)必須是在雙軌統(tǒng)籌的格局中由政府牽頭、托好保障的底，然后考慮由市場發(fā)揮決定性作用，這主要適用于商品房市場。在市場發(fā)揮決定性作用的背后，則是政府要更好發(fā)揮作用，在形成保障房的有效供給、托好底之后，在統(tǒng)一市場上維護規(guī)則公正，實現(xiàn)要素流動中的公平競爭。
對于如何遏制商品房市場中的短期炒作行為，不得不提炒房團案例。炒房團制造了市場上的泡沫化，使有效供給不能配置到位，變成了一種少數(shù)人牟取暴利的特殊“競爭場”，最終是政府以限購、限貸、限價的調(diào)控方式，使得炒房團基本上沒有操作空間，但這也在一定程度上誤傷了剛需和改善性需求。
如果總結(jié)行政手段遏制投機行為的副作用，不能忽視的是，有的地方政府制定所謂參考價、指導(dǎo)價，實際上是行政性限價，不按規(guī)定執(zhí)行就網(wǎng)簽不了，造成了很多的市場“扭曲”和買賣雙方的不便，以及不得已暗中通過補充協(xié)議實現(xiàn)交易。
現(xiàn)在所說的“房住不炒”是要真正實現(xiàn)可持續(xù)、健康發(fā)展，更多的是應(yīng)考慮用經(jīng)濟手段替代行政手段，這就要說到房地產(chǎn)稅。
持有環(huán)節(jié)有了稅負以后，想用炒房的方式來牟利的話，就不得不考慮持有成本的問題。比如說炒房團拿到多套房后，想出手，由于有稅收調(diào)節(jié)因素，市場上供需態(tài)勢改變了，原來可以接盤的人改變了取向，導(dǎo)致房子出不了手，而炒房團每年還要承擔(dān)稅負，就一定會收斂炒房的規(guī)模，調(diào)整自己的炒房行為。
與此同時，稅收調(diào)節(jié)也會帶來一系列的好處，比如開發(fā)商拿地以后，整體的供房結(jié)構(gòu)會更多考慮提供一些中小戶型，以后越來越多的購房者會從實惠考慮，不再熱衷買大戶型，而是傾向于購買實惠的中小戶型，這樣一來又帶動了土地供給滿足需求時的集約化，進而還帶來了整個市場的“沉穩(wěn)”，使更多中小戶型實際形成有效供給。這也將帶來發(fā)展方式上適應(yīng)轉(zhuǎn)變要求等一系列好處。
至于房地產(chǎn)稅，還有優(yōu)化收入分配、打造地方稅體系、催生公眾參與法治化民主化的意識與機制的作用，都是非常值得肯定的，這是改革將產(chǎn)生的正面效應(yīng)。
總體來看，在這輪調(diào)控中，需要在綜合配套的基礎(chǔ)性制度建設(shè)方面，把土地的開發(fā)與土地制度改革，與住房雙軌制先匹配起來，再加上商業(yè)性金融和制度性金融雙軌統(tǒng)籌，以及再配上中高端以上住房持有環(huán)節(jié)，推動必要的稅收調(diào)節(jié)制度機制建設(shè)。
記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 李銘
