7月14日晚間，西安住建局等5部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于防范商品房延期交房增量問(wèn)題的工作措施》（以下簡(jiǎn)稱《措施》），提出加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理、強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管、規(guī)范商品房交付行為等，直指目前多地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的爛尾樓斷供潮亂象背后的根本原因。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)貝殼財(cái)經(jīng)記者表示，預(yù)售資金監(jiān)管本就是為了確保工程項(xiàng)目不爛尾而設(shè)立的一道防火墻機(jī)制，不過(guò)若預(yù)售資金監(jiān)管不到位，或?qū)е路科蠊こ探ㄔO(shè)資金空缺，樓房爛尾問(wèn)題。
值得一提的是，本輪爛尾樓斷供潮一事再度引發(fā)市場(chǎng)對(duì)取消商品房預(yù)售制度的討論，經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平在個(gè)人微博發(fā)表觀點(diǎn)稱：“是該取消商品房預(yù)售制了，用你的錢(qián)，建你的房子，還爛尾了，這是對(duì)購(gòu)房者的不公平?！彼J(rèn)為，應(yīng)該改為現(xiàn)房銷售。
那么，到底什么是商品房預(yù)售制？當(dāng)初為何要實(shí)施這一制度？目前是否具備相關(guān)制度取消的條件？
西安政策直指商品房預(yù)售資金監(jiān)管
此次西安發(fā)布的政策恰逢其時(shí)，《措施》提出，要加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理，規(guī)定“開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可，原則上地上７層及以下的多層建筑，工程形象進(jìn)度須主體結(jié)構(gòu)工程封頂；７層以上的，須達(dá)到地上規(guī)劃總層數(shù)的1/3，且不得少于７層?！?/p>
《措施》還提出，要強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，具體舉措包括資金全額入賬；嚴(yán)格撥付標(biāo)準(zhǔn)；強(qiáng)化技術(shù)支撐；加強(qiáng)賬務(wù)核對(duì)；夯實(shí)銀行責(zé)任等。
種種舉措都切中近期多地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)爛尾樓斷供潮問(wèn)題的要害。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，之所以出現(xiàn)爛尾樓，與監(jiān)管缺位導(dǎo)致預(yù)售資金被違規(guī)挪用不無(wú)關(guān)系。
所謂的預(yù)售資金是我國(guó)商品房預(yù)售制下的產(chǎn)物，而商品房預(yù)售制脫胎于1953年香港立信置業(yè)有限公司，在當(dāng)時(shí)俗稱為“賣(mài)樓花”模式，即定金+余款分期的付款方式以解決開(kāi)發(fā)商資金短缺問(wèn)題。
自1994年我國(guó)《城市商品房預(yù)售管理辦法》頒布以來(lái)，商品房預(yù)售制已經(jīng)實(shí)行28年。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，商品房預(yù)售制就是房地產(chǎn)公司將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給購(gòu)房者，由購(gòu)房者預(yù)先支付定金或房款的行為。
中信建投證券在一份研報(bào)中指出，對(duì)于房企而言，預(yù)售制度極大縮短了房企現(xiàn)金流回籠的周期，降低了房企資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，有效地滿足了房企規(guī)模龐大的融資需求。
的確，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金達(dá)60404億元，其中，定金及預(yù)收款就有19141億元，占到位資金的比例高達(dá)32%，成為房企開(kāi)發(fā)資金的主要來(lái)源渠道。在我國(guó)商品房供給不足的時(shí)代，這一制度促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
但對(duì)于購(gòu)房者而言，“先交錢(qián)再收房”的模式顯然存在較大風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)爛尾樓便是最為嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)之一。
為了減少出現(xiàn)爛尾樓類似的情況，預(yù)售資金成為“防火墻”。本來(lái)，這筆資金應(yīng)該由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同銀行對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方監(jiān)管，房企須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，但在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，這筆資金時(shí)常被違規(guī)挪作他用。西安此次發(fā)布《措施》，強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，將在一定程度上減少爛尾樓現(xiàn)象的發(fā)生。
房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸飽和, 商品房預(yù)售制行至歷史十字路口
目前來(lái)看，本輪爛尾樓、斷供潮的焦點(diǎn)已經(jīng)從預(yù)售資金的監(jiān)管是否到位轉(zhuǎn)變?yōu)槭欠駪?yīng)該取消商品房預(yù)售制度。
實(shí)際上，近年來(lái)隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸飽和，關(guān)于是否應(yīng)該取消商品房預(yù)售制度一直為各方所討論，甚至一度上升至官方層面。
貝殼財(cái)經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，早在2005年，中國(guó)人民銀行就曾在其出具的《中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中建議取消房屋預(yù)售制度。2006年，33位全國(guó)人大代表在全國(guó)兩會(huì)上聯(lián)名建議取消商品房預(yù)售制度。
2009年，兩會(huì)提案中也出現(xiàn)相關(guān)內(nèi)容，建議加快修訂《城市房地產(chǎn)管理法》，全面取消商品房預(yù)售制度，建立商品房竣工入市銷售制度。
2010年，廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳甚至對(duì)外宣布，為進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，將選擇南寧市作為取消商品房預(yù)售制度的試點(diǎn)。不過(guò)，隨后住建部否認(rèn)取消商品房預(yù)售制度。
2018年9月底，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部曾要求廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等六個(gè)省份對(duì)預(yù)售制進(jìn)行評(píng)估，針對(duì)該制度應(yīng)予以保留或取消提出建議，不過(guò)隨后也無(wú)下文。
支持取消該制度的任澤平認(rèn)為，目前樓房已從大開(kāi)發(fā)時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，對(duì)購(gòu)房民眾不公平的預(yù)售制已經(jīng)過(guò)時(shí)了，應(yīng)該取消預(yù)售制改為現(xiàn)房銷售。以后一手交錢(qián)，一手交房，天經(jīng)地義。“當(dāng)然二次房改是個(gè)技術(shù)活，兼顧化解停貸、復(fù)工保交樓、重組房企債務(wù)、恢復(fù)市場(chǎng)信心以及長(zhǎng)效機(jī)制，長(zhǎng)效機(jī)制四大關(guān)鍵是推動(dòng)城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融中性穩(wěn)定和房地產(chǎn)稅?！比螡善椒Q。
此外，還有觀點(diǎn)認(rèn)為，此次爛尾樓、斷供潮風(fēng)波，已嚴(yán)重影響購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)期房的信心，在這種情況下，預(yù)售制度也將失去意義，政府應(yīng)考慮適時(shí)取消商品房預(yù)售制。
不過(guò)，也有反對(duì)方觀點(diǎn)認(rèn)為，取消商品房預(yù)售制的條件還不成熟，原因是一些城市仍存在商品房供不應(yīng)求的情況，若取消這一制度，商品房供應(yīng)將大幅萎縮，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。同時(shí)，若取消這一制度，房企在現(xiàn)金流和周轉(zhuǎn)壓力下，勢(shì)必將加速搶工，甚至可能犧牲工程質(zhì)量和樓盤(pán)品質(zhì)，不利于地產(chǎn)行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。
嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者表示，期房雖然有風(fēng)險(xiǎn)，但預(yù)售資金監(jiān)管制度若實(shí)施得好，風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)是可控的。目前來(lái)看，還不能進(jìn)入現(xiàn)房模式，因?yàn)檫@種模式下，房企的資金壓力更大了，而現(xiàn)在的問(wèn)題是要確保期房模式下房企壓力更小，資金到位更充分，才能解決問(wèn)題。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 潘亦純 編輯 岳彩周 徐超 校對(duì)
