近日，明星張杰、謝娜夫婦陷“跳單”風(fēng)波引起熱議，而后牽出他們是以公司名義買(mǎi)房也受到關(guān)注。據(jù)媒體報(bào)道，張杰、謝娜夫婦并非以個(gè)人名義買(mǎi)入上海思南公館的豪宅，不動(dòng)產(chǎn)登記上的購(gòu)入方是“重慶眉開(kāi)眼笑文化傳媒有限公司”。

事實(shí)上，以公司名義購(gòu)買(mǎi)住房，除了個(gè)別城市有限制之外，多數(shù)城市對(duì)此并沒(méi)有做出任何限制，所以，以公司名義購(gòu)買(mǎi)住房成為繞開(kāi)住房限購(gòu)政策的途徑，不乏一些明星或其他高凈值人群采用這種方式在各地置業(yè)。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士指出，以公司名義買(mǎi)房，雖然限購(gòu)門(mén)檻較低，但持有和交易成本較高，并不適合普通購(gòu)房者；此外，以公司名義買(mǎi)房還面臨一些法律風(fēng)險(xiǎn)。

以公司名義購(gòu)買(mǎi)住房，當(dāng)前除了個(gè)別城市有限制之外，多數(shù)城市對(duì)此并沒(méi)有做出任何限制。圖片來(lái)源/IC photo

焦點(diǎn)：部分城市公司購(gòu)房有門(mén)檻

在很多城市的購(gòu)房政策中，雖然對(duì)個(gè)人限購(gòu)，但對(duì)公司不限購(gòu)，也就是說(shuō)可以以公司名義買(mǎi)房，其限購(gòu)門(mén)檻比個(gè)人買(mǎi)房要低得多。不過(guò)，像上海、北京這樣的一線城市，隨著近幾年調(diào)控的升級(jí)，對(duì)于以公司名義買(mǎi)房已經(jīng)有一些限制。

以張杰、謝娜夫婦此次買(mǎi)房所在城市上海為例，2018年7月2日，上海住建委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商品住房的暫行規(guī)定》，從企業(yè)購(gòu)房資質(zhì)方面的要求來(lái)看，“企業(yè)需設(shè)立年限已滿5年”“在上海市近年累計(jì)繳納稅款金額達(dá)100萬(wàn)元”“企業(yè)職工人數(shù)10名及以上，且按照規(guī)定在該企業(yè)繳納社保和公積金滿5年”這三條資質(zhì)同時(shí)滿足，或者企業(yè)在滬近年累計(jì)繳納稅款金額達(dá)500萬(wàn)元以上，可以購(gòu)買(mǎi)商品住房；企業(yè)購(gòu)房后，再次上市交易年限需滿5年。

而對(duì)于上海企業(yè)購(gòu)房的套數(shù)限制，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭指出，境內(nèi)（不含港澳臺(tái)地區(qū)）注冊(cè)的企業(yè)滿足條件僅可購(gòu)買(mǎi)1套住房，境外及港澳臺(tái)地區(qū)注冊(cè)的企業(yè)不可在上海市購(gòu)買(mǎi)住房及非住宅類用房。

而在北京，據(jù)麥田房產(chǎn)專業(yè)人士指出，如果要以公司名義購(gòu)房，個(gè)人獨(dú)資公司需要有連續(xù)60個(gè)月的納稅，非個(gè)人獨(dú)資公司則不需要。在此基礎(chǔ)上，個(gè)人獨(dú)資公司（注冊(cè)地須在北京）可在北京購(gòu)買(mǎi)一套；非個(gè)人獨(dú)資公司（注冊(cè)地在北京和外地均可）能購(gòu)買(mǎi)多套。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，整體來(lái)看，以公司名義買(mǎi)房存在一些“好處”，相比以個(gè)人名義購(gòu)房，公司買(mǎi)房受各城市限購(gòu)政策影響相對(duì)較小，名下可擁有更多的房產(chǎn)，通常也不用滿足社保和納稅的要求（有特別規(guī)定的城市除外）。但以公司名義購(gòu)房相對(duì)來(lái)說(shuō)也有弊端，持有成本較高，包括繳納稅費(fèi)多，而且將來(lái)由公司名下住房轉(zhuǎn)為個(gè)人名下住房，也還有更復(fù)雜的手續(xù)需要處理。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦也表示，以公司名義買(mǎi)房無(wú)所謂好壞，只是一個(gè)渠道而已，對(duì)于普通老百姓來(lái)說(shuō)，以公司名義購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的持有成本較高；為了買(mǎi)一套房產(chǎn)，要成立一個(gè)公司，還要維護(hù)它，成本非常大。

釋疑：持有、交易環(huán)節(jié)多繳不少稅費(fèi)

那么，具體到買(mǎi)賣(mài)交易、持有環(huán)節(jié)，相比個(gè)人買(mǎi)房，以公司名義買(mǎi)房存在哪些不同，又涉及哪些稅費(fèi)？對(duì)此，楊紅旭指出，以公司名義買(mǎi)房，相比個(gè)人買(mǎi)房，持有和交易成本較高，主要表現(xiàn)在稅費(fèi)較高。其中，持有環(huán)節(jié)主要涉及兩大稅種——房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，目前我國(guó)按1986年的房產(chǎn)稅暫行條例，對(duì)經(jīng)營(yíng)物業(yè)征收房產(chǎn)稅，而公司買(mǎi)房就屬于經(jīng)營(yíng)物業(yè)；與此同時(shí)，以公司名義買(mǎi)房還需要征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

而從交易環(huán)節(jié)的稅種來(lái)看，各地或有所差別。盧文曦表示，以上海為例，企業(yè)購(gòu)房時(shí)需繳納契稅和印花稅，其中契稅稅率為3%，沒(méi)有任何優(yōu)惠，個(gè)人購(gòu)房則視具體情況契稅可能有所優(yōu)惠；而在后期的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，企業(yè)將所購(gòu)房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓交易時(shí)主要涉及土地增值稅——其相當(dāng)于一個(gè)差額稅，以公司名義賣(mài)房時(shí)需要繳納土地增值稅，稅費(fèi)比較高（自2008年開(kāi)始，對(duì)個(gè)人賣(mài)房不再征收土地增值稅）；此外，如果房子升值了，其賣(mài)房時(shí)還需繳納企業(yè)所得稅。

基于此，楊紅旭指出，普通百姓一般不會(huì)以公司名義買(mǎi)房，除非在樓市火爆時(shí)，少數(shù)熱門(mén)大城市限購(gòu)特別嚴(yán)厲，有些投資者在沒(méi)有“房票”時(shí)可能會(huì)以公司名義買(mǎi)房，絕大部分個(gè)人買(mǎi)房者，只要有購(gòu)房資格的，都會(huì)以個(gè)人名義購(gòu)房。

郭毅也認(rèn)為，以公司名義買(mǎi)房通常情況下可能更適合財(cái)富階層。一方面，其名下房產(chǎn)較多，個(gè)人或家庭不符合當(dāng)?shù)叵拶?gòu)政策的規(guī)定；同時(shí)，一些財(cái)富人群在操作公司注冊(cè)和日常報(bào)稅上相對(duì)較為容易，而如果普通人去注冊(cè)公司和日常報(bào)稅，不僅需要考慮公司的運(yùn)營(yíng)成本，還可能需要專門(mén)處理公司每個(gè)月基本的稅費(fèi)繳納。

此外，郭毅強(qiáng)調(diào)，以公司名義買(mǎi)房并不算是所謂的限購(gòu)漏洞，而是設(shè)置一定條件后滿足財(cái)富階層置業(yè)的需求，這一部分人群本身?yè)碛懈叩呢?cái)富和收入，通過(guò)公司名義買(mǎi)房，能夠讓他們繳納相對(duì)合理的稅費(fèi)，同時(shí)也滿足樓市流通性的要求，是“多贏”的。但是，確實(shí)需要在以公司名義購(gòu)房的過(guò)程中，防范一些稅費(fèi)申報(bào)的漏洞。

以公司名義購(gòu)房，除了限購(gòu)和成本方面的差異值得注意外，還需要提防相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳法律顧問(wèn)、北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)法律顧問(wèn)、北京市鑫諾律師事務(wù)所合伙人王樹(shù)德律師表示，從法律角度分析，以公司名義購(gòu)買(mǎi)房屋，存在很多的風(fēng)險(xiǎn)。其一，以公司名義持有房屋需要每年繳納房產(chǎn)稅，如果斷繳，那么再轉(zhuǎn)讓時(shí)需要補(bǔ)足稅費(fèi)和滯納金；其二，公司每年都需要年檢報(bào)稅，這增加了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，甚至有些購(gòu)房人因忘記年檢報(bào)稅導(dǎo)致公司被吊銷，到時(shí)候房屋再過(guò)戶比較麻煩；其三，公司持有的房屋再轉(zhuǎn)讓，尤其是沒(méi)有實(shí)際業(yè)務(wù)的公司轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)稅費(fèi)更是高得嚇人，因?yàn)檫@樣的公司沒(méi)有成本可以抵扣，那么，一旦房屋增值較多，再交易的時(shí)候需要繳納巨額的增值稅、企業(yè)所得稅等稅費(fèi)；其四，如果公司股東較多，個(gè)人借公司名義購(gòu)買(mǎi)，一旦股東發(fā)生爭(zhēng)議，那么房屋交易甚至歸屬都面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。基于上述問(wèn)題，公司名下的房屋在轉(zhuǎn)讓時(shí)，無(wú)論是買(mǎi)房人還是賣(mài)房人都將面臨法律風(fēng)險(xiǎn)。

住房金融領(lǐng)域的高級(jí)經(jīng)濟(jì)師陳斌表示，以公司名義購(gòu)房主要問(wèn)題的核心在于產(chǎn)權(quán)的歸屬問(wèn)題。若是個(gè)人以公司的名義去購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，該套房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)屬于公司，如果這個(gè)人不是公司的單一所有者，那么其不僅難以獲得全部收益，而且面臨在房產(chǎn)交易時(shí)可能會(huì)受到限制的風(fēng)險(xiǎn)。這種限制包括幾個(gè)方面，比如，轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其他股東是否愿意，尤其是在市場(chǎng)價(jià)格上行時(shí)，出讓意愿會(huì)不會(huì)有所改變，如果不愿意賣(mài)，即便個(gè)人與買(mǎi)方簽訂了合同，但產(chǎn)權(quán)屬于公司而非個(gè)人，在這種情況下個(gè)人更是面臨法律上的風(fēng)險(xiǎn)。

新京報(bào)記者 張曉蘭 

編輯 楊娟娟 校對(duì) 李銘