山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓，業(yè)內(nèi)傳聞杭州樓市調(diào)控升級(jí)的政策終于落地。
8月5日早間，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”），其中進(jìn)一步加強(qiáng)住房限購(gòu)，具體措施包括新落戶家庭社保需滿2年、非本市戶籍家庭社保需滿4年才能購(gòu)房。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一舉措大幅提高了限購(gòu)門(mén)檻，也精準(zhǔn)打擊了投機(jī)需求。
此外，在完善新建商品住房銷(xiāo)售管理中，針對(duì)目前熱門(mén)盤(pán)的“萬(wàn)人搖”現(xiàn)狀，杭州對(duì)登記人數(shù)超房源10倍的熱門(mén)樓盤(pán)按照社保繳納月數(shù)排序，以一定比例入圍公證搖號(hào)。
瞄準(zhǔn)投資客，杭州限購(gòu)再升級(jí)
杭州此次限購(gòu)升級(jí)首先針對(duì)新落戶群體。根據(jù)通知，落戶本市未滿5年的戶籍家庭，在購(gòu)房之日前2年起已在本市限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個(gè)月，方可在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。
而此前，只要能夠落戶杭州就擁有購(gòu)房資格。目前，杭州落戶的難度系數(shù)并不算高。比如，人才認(rèn)定被認(rèn)為是目前杭州“最快最便捷的方式”，按照最低的條件，即：年齡35周歲以下（不含35周歲）的全日制大學(xué)專(zhuān)科（含高職）學(xué)歷及45周歲以下（不含45周歲）的全日制本科學(xué)歷人才，在杭工作并由用人單位正常繳納社保的，可申請(qǐng)辦理落戶。
作為長(zhǎng)三角熱門(mén)城市杭州，不少長(zhǎng)三角尤其是上海的購(gòu)房者往往可以利用人才認(rèn)定渠道“輕松”突破限購(gòu)。此前，在采訪中，不少杭州中介也向記者表示“即使工作不在杭州，可以包裝成杭州的單位，滿足社保到賬”，“包裝”之后就可以成為新杭州人擁有在杭州購(gòu)房的資格，這就為外地來(lái)杭州投資留下了“口子”。
熟悉杭州樓市的業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)：“限購(gòu)升級(jí)后，杭州市場(chǎng)或?qū)⒖ǖ魯?shù)萬(wàn)張房卡。因?yàn)?，今年?個(gè)月，杭州新引進(jìn)大學(xué)畢業(yè)生23萬(wàn)人，按照20%的購(gòu)房需求，也有4.6萬(wàn)購(gòu)房者涌向市場(chǎng)，而目前升級(jí)限購(gòu)后，這些新房票將被拒之門(mén)外”。
“這次繞道人才購(gòu)房渠道被‘鎖掉’了，此前操作過(guò)程中有漏洞，市場(chǎng)上存在人才落戶炒房的現(xiàn)象，而此次收緊后，需求端少了，市場(chǎng)熱度肯定會(huì)有降低。”上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示。
此外，根據(jù)通知，對(duì)于非本市戶籍家庭，要求“在購(gòu)房之日前4年起已在本市限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社?；騻€(gè)人所得稅滿48個(gè)月，方可在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房”。
“過(guò)去空掛戶口無(wú)實(shí)際社保的這類(lèi)人群也將面臨限購(gòu)的壓力。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“而過(guò)去外地戶籍社保繳納需要2年，而現(xiàn)在則為4年。此類(lèi)規(guī)定說(shuō)明，杭州對(duì)于本地和外地戶籍的購(gòu)房行為都進(jìn)行了管控，打擊了各類(lèi)炒房行為?！?/p>
以社保月數(shù)入圍搖號(hào)，“萬(wàn)人搖”將熄火
通知規(guī)定，在本市限購(gòu)范圍內(nèi)，新建商品住房項(xiàng)目公證搖號(hào)公開(kāi)銷(xiāo)售時(shí)，購(gòu)房意向登記家庭數(shù)與公開(kāi)銷(xiāo)售房源數(shù)的比例大于或等于10:1的，無(wú)房家庭、普通家庭分別按社保繳納月數(shù)從多到少排序，高層次人才家庭先按B、C、D、E人才類(lèi)別從高到低排序、同一類(lèi)別人才再按社保繳納月數(shù)從多到少排序，以一定比例入圍公證搖號(hào)。多個(gè)購(gòu)房意向登記家庭均達(dá)到入圍最低社保月數(shù)的，一并入圍搖號(hào)。購(gòu)房意向登記家庭社保繳納時(shí)間自2006年1月起算，按購(gòu)房家庭成員中在本市限購(gòu)范圍內(nèi)社保累計(jì)繳納時(shí)間最長(zhǎng)的一方計(jì)算。
杭州這一做法參考了上海搖號(hào)做法中的基于社保月數(shù)搖號(hào)的做法，這也體現(xiàn)出杭州和上海等熱點(diǎn)城市調(diào)控思路的轉(zhuǎn)向，即優(yōu)先“長(zhǎng)期在城市穩(wěn)定生活的群體”，而并非短線投機(jī)客。而按照一定比例入圍公證搖號(hào)，也避免了“萬(wàn)人搖”和“極低中簽率”的出現(xiàn)。
此外，對(duì)于市場(chǎng)上“流搖”的樓盤(pán)，即購(gòu)房意向登記家庭數(shù)小于或等于公開(kāi)銷(xiāo)售房源數(shù)的，本次新政也要求開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)采取公證搖號(hào)方式確定選房順序并按序售房，剩余房源可自行銷(xiāo)售。
杭州業(yè)內(nèi)人士透露，目前，杭州樓市中存在部分開(kāi)發(fā)商私自勸退客戶故意造成登記人數(shù)不足而流搖的情況，然后“由開(kāi)發(fā)商決定賣(mài)給誰(shuí)不賣(mài)給誰(shuí)”。而對(duì)于“流搖”樓盤(pán)也搖號(hào)體現(xiàn)了公正性。
業(yè)內(nèi)：新政將為杭州樓市降溫
事實(shí)上，這次杭州升級(jí)樓市調(diào)控在業(yè)內(nèi)來(lái)說(shuō)早有征兆。
近兩年，杭州市場(chǎng)也出現(xiàn)了不少“萬(wàn)人搖”的紅盤(pán)，而不斷拉大的一、二手房利差也成為外來(lái)投資客蜂擁至杭州的動(dòng)力。
從今年上半年來(lái)看，5月，杭州市場(chǎng)出現(xiàn)一波高峰行情。易居研究院智庫(kù)中心的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，杭州新房成交套數(shù)達(dá)到3.8萬(wàn)套，成交均價(jià)也站在了約3.3萬(wàn)元/平方米的高點(diǎn)。
而進(jìn)入6、7月份后，隨著調(diào)控的呼聲越來(lái)越大，杭州新房市場(chǎng)也呈現(xiàn)回落的態(tài)勢(shì)，買(mǎi)方心態(tài)出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，呈現(xiàn)觀望態(tài)勢(shì)。7月最新數(shù)據(jù)顯示，杭州新房成交套數(shù)已經(jīng)回落到1.2萬(wàn)套，成交均價(jià)也因推盤(pán)結(jié)構(gòu)等因素回落到2.7萬(wàn)元/平方米。
但是，從供需層面來(lái)看，杭州樓市供需矛盾仍然突出。來(lái)自易居研究院智庫(kù)中心的數(shù)據(jù)顯示，在供需層面，杭州新建商品住宅（不包括縣城）最近6個(gè)月都是呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢(shì)。
此次新政出臺(tái)后，不少業(yè)內(nèi)人士也預(yù)測(cè)杭州市場(chǎng)將迎來(lái)降溫。嚴(yán)躍進(jìn)表示：“此次杭州的調(diào)控‘顆粒度’明顯增強(qiáng)，即不斷細(xì)化，不斷發(fā)現(xiàn)各類(lèi)鉆政策漏洞的做法，全方位進(jìn)行調(diào)控，有針對(duì)性地對(duì)一些新的炒房領(lǐng)域進(jìn)行重點(diǎn)打擊，如人才購(gòu)房環(huán)節(jié)、意向登記環(huán)節(jié)、本地戶籍購(gòu)房環(huán)節(jié)等。受此影響，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫概率增大?！?/p>
新京報(bào)記者 徐倩
編輯 武新 校對(duì) 危卓
