繼普洛斯收購中關(guān)村盈都大廈D座之后，今年3月，中國金茂、首開股份和高和資本聯(lián)手以12.02億元收購位于中關(guān)村的啟迪科技大廈D座；5月，安獅資產(chǎn)接盤遠洋資本的鉆石大廈，成交用時僅4個多月。各種跡象表示，中關(guān)村及周邊的上地區(qū)域正逐漸成為大宗交易的兵家必爭之地。

從近三年來看，傳統(tǒng)中關(guān)村核心區(qū)內(nèi)，就有方恒中心、中坤廣場、翠宮飯店、鼎好大廈等項目成交，物業(yè)類型以城市更新項目為主。業(yè)內(nèi)人士認為，中關(guān)村區(qū)域供應(yīng)有限，而在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚焦的推動下，市場將吸引更多投資人關(guān)注，商辦物業(yè)大宗交易市場或?qū)⒏鼮榛钴S。

安獅資產(chǎn)接盤遠洋資本的鉆石大廈

日前，安獅資產(chǎn)在官微宣布，通過其旗下管理的地產(chǎn)私募基金，完成向遠洋資本收購北京鉆石大廈。安獅資產(chǎn)是一家不動產(chǎn)投資及資產(chǎn)管理公司，由創(chuàng)始人張國正和戰(zhàn)略投資人普洛斯(GLP)共同創(chuàng)立。鉆石大廈是安獅資產(chǎn)首度落子北京。

與此同時，遠洋資本也在官微透露，遠洋資本旗下城市更新基金實現(xiàn)首個項目順利退出。遠洋資本城市更新基金于2018年12月設(shè)立，聚焦一線及強二線商辦市場城市更新物業(yè)，采用“買入—修復—退出”的投資模式。

值得一提的是，此次交易從工作啟動到完成交割僅用時4個多月。

對此，安獅資產(chǎn)創(chuàng)始人兼董事長張國正表示，這體現(xiàn)了其投資策略，即投資于中國新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的活躍細分市場，尤其是作為產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新載體的園區(qū)類物業(yè)。

公開資料顯示，鉆石大廈位于中關(guān)村軟件園，項目物業(yè)產(chǎn)權(quán)建筑面積約為2.3萬平方米，容積率小于1，地上三層地下一層，為獨立花園式辦公項目。曾經(jīng)由IBM公司整租，作為其中國研究院、研發(fā)中心以及新技術(shù)體驗館等機構(gòu)的北京辦公場所。

據(jù)悉，戴德梁行資本市場部助力鉆石大廈成交。對于安獅資產(chǎn)收購鉆石大廈的原因？戴德梁行中國資本市場部副董事總經(jīng)理、北區(qū)資本市場部主管劉兵認為，資本是具有逐利性的，肯定要尋找最具投資價值的市場進行投資。

劉兵表示，中關(guān)村上地軟件園作為“中國新硅谷”，熱度一直高漲。鉆石大廈自建成起便由頭部科技企業(yè)整租，系園區(qū)內(nèi)少有的100%對外出租項目，穩(wěn)定性、成長性和稀缺性兼具。在這樣的前提條件下，外資基金安獅資產(chǎn)選擇布局中關(guān)村軟件園、收購鉆石大廈，無疑是精挑細選后的決定。

安獅資產(chǎn)也公開表示，后疫情時代下的科技企業(yè)迎來發(fā)展新動能，因而帶動對中關(guān)村及上地區(qū)域內(nèi)研發(fā)類物業(yè)的旺盛需求。相信鉆石大廈將享有可持續(xù)的租賃熱度和可預期的升值潛力。

中關(guān)村大宗交易頻現(xiàn)，以城市更新項目為主

早在2017年7月，遠洋資本宣布通過境外股權(quán)交易方式收購中銀集團旗下6個資產(chǎn)包項目，而鉆石大廈為其中之一。此前，作為中銀資產(chǎn)包6個子項目中的上海大寧商業(yè)廣場、北京硅谷亮城和成都華敏翰尊大廈均已實現(xiàn)退出。

那么，此次鉆石大廈經(jīng)歷近4年的時間轉(zhuǎn)手收益如何？對此，劉兵認為，2017年遠洋收購鉆石大廈之時，上地中關(guān)村軟件園片區(qū)整體租金水平維持在5.5元-6元/平方米/天，但因片區(qū)內(nèi)長期鮮有大面積空間供應(yīng)，租金水平隨市場價走高，目前片區(qū)內(nèi)租金水平已提至近8元/平方米/天。

劉兵并沒有透露此次交易價格。不過，在他看來，此次遠洋資本轉(zhuǎn)手的收益可能在以后的公告中會有所體現(xiàn)，但從大的價格水平來看，遠洋資本的此次投資很成功。

對于安獅資產(chǎn)而言，劉兵認為，由于鉆石大廈的樓宇品質(zhì)和周邊環(huán)境屬上乘，租金仍有提升空間。安獅資產(chǎn)也是捕捉到這一極具增長潛力區(qū)域內(nèi)的投資機會。

值得關(guān)注的是，中關(guān)村及至上地區(qū)域正逐漸成為大宗交易的兵家必爭之地。

據(jù)貝殼研究院商業(yè)地產(chǎn)分析師鄭中分析，北京一直以來都是商辦物業(yè)大宗交易的熱點城市之一，而中關(guān)村及上地區(qū)域受益于來自科技類公司的旺盛租賃需求，租金回報率較為穩(wěn)定，一直保持較為頻繁的大宗交易頻率。比如2020年底，中關(guān)村盈都大廈D座被普洛斯收購；2021年3月，中國金茂、首開股份和高和資本聯(lián)手收購同樣位于中關(guān)村的啟迪科技大廈D座。而在5月則出現(xiàn)鉆石大廈被收購。

其中，北京盈都大廈D座是中關(guān)村城市更新的項目，也是戴德梁行北區(qū)資本市場部促成的大宗交易。在劉兵看來，這是北京市場首單類REITs市場化退出，其交易的意義較大。不僅印證了片區(qū)內(nèi)可售辦公物業(yè)的稀缺，亦彰顯了投資人對中關(guān)村、對于北京作為國家科技創(chuàng)新中心發(fā)展前景的認可。

據(jù)戴德梁行監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，近三年傳統(tǒng)中關(guān)村核心區(qū)內(nèi)，就有方恒中心、中坤廣場、翠宮飯店、鼎好大廈等項目成交，從成交的物業(yè)來看，以城市更新項目為主。

業(yè)內(nèi)：供應(yīng)有限、需求增加，大宗交易或?qū)⒏鼮榛钴S

縱觀北京大宗市場，為什么中關(guān)村成為北京大宗交易頻繁的區(qū)域之一？對此，鄭中表示，作為全市三大核心寫字樓商圈之一，中關(guān)村依托于區(qū)域內(nèi)的頂級學術(shù)和科研機構(gòu)，為全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要聚集地，寫字樓出租率和租金水平一直位于全市前列。隨著信息技術(shù)行業(yè)的不斷壯大，對互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)具有極大吸引力的中關(guān)村商圈逐漸出現(xiàn)供小于求的現(xiàn)象。

眾所周知，位于上地區(qū)域的中關(guān)村軟件園作為傳統(tǒng)中關(guān)村的外延，不僅沿襲了優(yōu)良的科創(chuàng)基因，以快手、滴滴為代表的頭部TMT（電信、媒體和科技）獨角獸企業(yè)入駐、擴租，更帶動了區(qū)域租金水平的提升。

從中關(guān)村軟件園來看，劉兵則認為，其是北京租金增長最快的新興區(qū)域之一。TMT行業(yè)的蓬勃發(fā)展，是亮眼的租金收益的基礎(chǔ)，也是吸引投資人頻繁投資的主要原因之一。

值得關(guān)注的是，位于海淀區(qū)蘇州橋的新起點嘉園二期土地使用權(quán)及在建工程，將于6月10日在司法拍賣平臺上開拍已經(jīng)引起廣泛關(guān)注。該項目起拍價超19億元，規(guī)劃建設(shè)17萬平方米，定位為城市綜合體。早在2004年這個地塊就完成了土地出讓，但自2006年10月開工后，由于騰退問題一直處于停工狀態(tài)。

在劉兵看來，新起點嘉園二期項目歷史較久，但尚未開發(fā)，所以未來的潛力很大，預期將引多方矚目。但是歷史存續(xù)項目有其特有的問題，尤以此類歷史項目的債權(quán)債務(wù)為甚，市場最后的反應(yīng)會取決于很多因素。單純從標的來看，項目入市后一定會快速去化，若拍賣受讓方能將項目債權(quán)債務(wù)梳理干凈，未來也會是投資人競相逐鹿的案例。

對于中關(guān)村的未來，貝殼研究院預計，中關(guān)村以及上地區(qū)域作為全國信息技術(shù)類企業(yè)最為集中的地區(qū)之一，在極為有限的新增供應(yīng)下，商辦物業(yè)大宗交易市場將更為活躍。

劉兵也認為，隨著高科技產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，中關(guān)村軟件園規(guī)劃不斷落地，更多高新技術(shù)企業(yè)陸續(xù)進駐后，市場對上地中關(guān)村的關(guān)注度將持續(xù)上揚，亦將出現(xiàn)更多亮眼的交易。

新京報記者 袁秀麗 編輯 武新 校對 柳寶慶

封面圖來源 戴德梁行供圖