綠城2020度的業(yè)績發(fā)布會(huì)，干貨十足，董事會(huì)主席張亞東攜行政總裁郭佳峰、執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)亮相，對于毛利率下降、三道紅線指標(biāo)、資產(chǎn)減值撥備、拿地計(jì)劃、銷售目標(biāo)、未來五年戰(zhàn)略等言無不盡，更不掩飾對于規(guī)模的野心。
張亞東說，2015年以來，綠城經(jīng)歷了幾個(gè)發(fā)展階段，包括三年的康復(fù)期以及三年的建設(shè)期，2021年是建設(shè)期的最后一年，是把綠城打造成綜合能力具備發(fā)展基礎(chǔ)的關(guān)鍵之年，要努力做有特長且全面發(fā)展的優(yōu)等生。此后三年，則是綠城的起跑期。
在2021年這個(gè)關(guān)鍵之年，綠城將自己的合同銷售目標(biāo)設(shè)定在3100億元之上，土地新增貨值達(dá)到3000億元之上。在盈利預(yù)期上，綠城累計(jì)已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額約為2532億元，權(quán)益部分是1383億元，營收盈利具有可預(yù)見性，但整體20%的毛利率，或?qū)⑼侠壅w盈利水平。在融資方面，綠城擁有第一大股東中交的央企背書，融資通道將更加通暢，成本將持續(xù)降低。
限價(jià)、紅利項(xiàng)目減少等，毛利率降至23.7%
據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2020年，綠城實(shí)現(xiàn)收入657.83億元，較2019年的615.93億元增長6.8%，主要是物業(yè)銷售收入增加，約為573.34億元，占總收入的87.2%，較2019年的544.33億元增加5.3%。
在毛利方面，2020年，綠城實(shí)現(xiàn)毛利155.73億元，與2019年156.40億元基本持平；毛利率為23.7%，較2019年的25.4%下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，其中物業(yè)銷售毛利率23.5%，較2019年的24.8%下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。
耿忠強(qiáng)表示，毛利率下降的主要原因還是由于限價(jià)影響，綠城的品牌溢價(jià)不能得到充分的體現(xiàn)，另外就是由于過去有土地紅利的項(xiàng)目在逐步地減少。此外，毛利率下降也是行業(yè)趨勢。
耿忠強(qiáng)還透露，目前已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額是2532億元，權(quán)益部分是1383億元，整體的毛利率是20%左右。這也就意味著，受此影響，2021年，綠城的毛利率可能不會(huì)有非常明顯的提升。
減值撥備繼續(xù)“排雷”，結(jié)構(gòu)發(fā)生變化
在凈利方面，2020年，綠城實(shí)現(xiàn)利潤57.63億元，同比增長46.5%；股東應(yīng)占利潤37.96億元，同比增長53.1%；凈利率8.8%，雖然同比增加了2.4個(gè)百分點(diǎn)，但是在整個(gè)行業(yè)中仍處于中低水平。
毛利微降、凈利和凈利率增加的背后，主要是來自主營業(yè)務(wù)外的其它收入增加，為45.29億元，同比增加72.4%。
再看綠城的凈利率，相比過去兩年，并未有非常明顯的改善，這背后主要是綠城連續(xù)三年主動(dòng)進(jìn)行資產(chǎn)減值計(jì)提與撥備處理，2018年綠城若干資產(chǎn)的減值虧損計(jì)提與撥回為17.35億元，2019年是13.76億元、2020年是13.34億元。
耿忠強(qiáng)指出，雖然去年也有減值撥備，但是內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化。2020年13.34億元中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的減值與撥備是4.78億元，而2019年同期是13.1億元，針對主營業(yè)務(wù)的減值撥備大幅下降，這說明綠城近兩年來投資、運(yùn)營質(zhì)量好轉(zhuǎn)。而剩下的8.56億元是非房地產(chǎn)日常開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)減值撥備，包括足球、酒店物業(yè)等。
具體來看，在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的減值撥備中，對成都城投綠城恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的款項(xiàng)計(jì)提減值虧損2.31億元，對諸暨市越都置業(yè)有限公司的在開發(fā)物業(yè)計(jì)提減值虧損1.39億元，對嘉興綠城嘉禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的在開發(fā)物業(yè)計(jì)提減值虧損1.13億元。
在2019年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上，張亞東曾表示，按照計(jì)劃，2020年綠城將通過減值撥備繼續(xù)排“雷”，解決歷史遺留問題。大部分問題已經(jīng)得到解決，一小部分問題正在解決，新出現(xiàn)的問題幾乎沒有。
對于一個(gè)企業(yè)來說，減值與撥備是對經(jīng)營中可能已經(jīng)構(gòu)成的風(fēng)險(xiǎn)和損失作出準(zhǔn)備，估計(jì)投資出現(xiàn)虧損時(shí)所預(yù)留的準(zhǔn)備資金。
“三道紅線”踩中一條，計(jì)劃2023年進(jìn)入綠檔
“三道紅線”指標(biāo)成為2020年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上房企主動(dòng)披露的一項(xiàng)重要數(shù)據(jù)。耿忠強(qiáng)介紹，截至2020年底，綠城剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為71%，凈負(fù)債率66%，現(xiàn)金短債比2.0，處于“黃檔”。
對于踩線的資產(chǎn)負(fù)債率，耿忠強(qiáng)表示，由于綠城自有資金規(guī)模較小，這個(gè)指標(biāo)的優(yōu)化有一定的難度，但是也是處于向好的態(tài)勢，因?yàn)槿ツ瓿踹@一指標(biāo)值是73%。而其它兩個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)，在行業(yè)中有一定優(yōu)勢，綠城的目標(biāo)是2023年進(jìn)入“綠檔”。
對于“三道紅線”政策，耿忠強(qiáng)認(rèn)為，國家為了更精準(zhǔn)調(diào)控房企融資規(guī)模，特別是增量部分，逐步去掉房企靠發(fā)債發(fā)展的路徑依賴，從長期來看，降低行業(yè)杠桿率，防范系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，都是有利的，是國家建立房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制的一部分，有利于整個(gè)行業(yè)持續(xù)長遠(yuǎn)發(fā)展。
“三道紅線”下綠城有哪些優(yōu)勢？耿忠強(qiáng)表示，在“三道紅線”下，綠城中國的優(yōu)勢是第一大股東中交集團(tuán)央企的信用背書，為其在資本市場的融資渠道拓展以及成本的降低，都帶來莫大的幫助。此外，對于各類資源的獲取，也有很大的幫助。
據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2020年，綠城的總借貸加權(quán)平均利息成本為4.9%，較2019年的5.3%下降40個(gè)基點(diǎn)。
對于如何應(yīng)對“三道紅線”？耿忠強(qiáng)說，主動(dòng)控制債務(wù)規(guī)模，特別是有息負(fù)債的增量；通過體質(zhì)機(jī)制完善，進(jìn)一步提升銷售計(jì)劃的力度、提高內(nèi)源性現(xiàn)金流的回流；結(jié)合土地出讓的最新政策，合理排布投資計(jì)劃，并進(jìn)一步豐富拿地手段；完善體質(zhì)機(jī)制，保證品質(zhì)前提下，進(jìn)一步提升運(yùn)營效率；嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出，特別是非生產(chǎn)性費(fèi)用支出。
3100億銷售目標(biāo)下，計(jì)劃800億拿地
2020年，綠城在土地市場頻頻拿地，對于規(guī)模的拓展野心可見一斑。
據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2020年，綠城在41座城市新增項(xiàng)目85個(gè)，總建筑面積約2041萬平方米，同比增加65%；預(yù)計(jì)新增貨值3288億元，同比增加60%；綠城拿地所付出的土地成本是842億元。而在2019年，綠城新增54個(gè)地塊，總建筑面積約1236萬平方米；2018年新增37宗地塊，總建筑面積約為719萬平方米，
2021年，綠城將銷售額目標(biāo)定在3100億元之上。在拿地上，郭佳峰透露，預(yù)計(jì)2021年的拿地資金在800億元左右，新增土地貨值在3000億元之上?！暗菚?huì)根據(jù)現(xiàn)金流狀況等，對拿地資金模型做合理調(diào)配，這個(gè)數(shù)值不是固定數(shù)，在確定資金安全情況下，如果有好的項(xiàng)目會(huì)多拿點(diǎn)，如果沒有好的項(xiàng)目，也不會(huì)用完預(yù)算?！?/p>
2021年，房地產(chǎn)調(diào)控政策全面收緊，土地端、銷售端以及資金端齊發(fā)力。在土地上，22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)施供地“兩集中”政策，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次，已有多地出臺(tái)政策。
對此，郭佳峰表示，政策的出發(fā)點(diǎn)肯定是政府提高土地市場信息的透明度，穩(wěn)定公眾預(yù)期，同時(shí)希望降低土地競拍熱度，引導(dǎo)市場回歸理性。
“集中供地”政策對于綠城拿地有哪些影響？郭佳峰認(rèn)為，短期對綠城投資會(huì)帶來變數(shù)，尤其階段性的資金安排和投資布局節(jié)奏，會(huì)有一定影響，但是整體影響可控?！耙?yàn)?，綠城在50個(gè)城市有縱深，總布局上可以有一些平滑的辦法；綠城融資上有優(yōu)勢，資金成本低，拍地需要大量的保障金，成本比其它公司更有優(yōu)勢；綠城會(huì)在重點(diǎn)城市提高拿地的質(zhì)量；這兩年，綠城拓寬了收并購等拿地渠道。所以，集中供地對綠城的影響不會(huì)非常大?！?郭佳峰說。
新京報(bào)記者 段文平 編輯 武新 校對 陳荻雁
封面圖來源 線上發(fā)布會(huì)截圖
