“利潤(rùn)”成為綠城業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上管理層、投資者提及頻率較多的關(guān)鍵詞之一。

雖然綠城利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)，但是持續(xù)的資產(chǎn)減值，以及凈利潤(rùn)率處于行業(yè)低位，仍令市場(chǎng)預(yù)期打折。3月23日，在港股“一片綠”的情況下，綠城股價(jià)也遭遇重挫，跌幅一度超過(guò)16%。

綠城中國(guó)董事會(huì)主席、執(zhí)行董事、行政總裁張亞?wèn)|表示，此前連續(xù)兩年的減值撥付，就是為了“排雷”，即解決歷史遺留問(wèn)題，今年仍將繼續(xù)。同時(shí)，今年綠城最關(guān)注的，不是銷(xiāo)售額而是利潤(rùn)。

3月23日，綠城召開(kāi)2019年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì),披露當(dāng)年的業(yè)績(jī)情況。

利潤(rùn)大增，但凈利潤(rùn)率處于行業(yè)低位

根據(jù)3月23日綠城財(cái)報(bào)披露，2019年取得營(yíng)業(yè)收入615.93億元，同比增長(zhǎng)2.1%；凈利潤(rùn)39.35億元，同比增長(zhǎng)65.7%；股東應(yīng)占利潤(rùn)24.8億元，同比同比增長(zhǎng)147.3%。

分析來(lái)看，綠城凈利潤(rùn)大幅增加背后一個(gè)的原因是，2018年基數(shù)太低，其中股東應(yīng)占利潤(rùn)比2017年大幅下降54.2%至10.03億元，如今增至24.8億元，也算是回到2017年水平。

同時(shí)，還有兩個(gè)指標(biāo)變化明顯，一是分占合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司業(yè)績(jī)9.27億元，同比增加85%；二是若干資產(chǎn)的減值虧損計(jì)提與撥回為13.76億元，同比減少20.7%。這使得綠城的凈利潤(rùn)大增65.7%至39.35億元。

但是相比615.93億元的收入，綠城39.35億元的凈利潤(rùn)和24.8億元的股東應(yīng)占利潤(rùn)，還是少了點(diǎn)。財(cái)報(bào)顯示，2019年綠城的毛利率為25.4%，增加了2.6個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為6.4%，增加了2.5個(gè)百分點(diǎn)，但是仍處于行業(yè)低位，這也令市場(chǎng)預(yù)期打折。

部分投資者在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上連續(xù)追問(wèn)業(yè)績(jī)問(wèn)題，綠城中國(guó)董事會(huì)主席、執(zhí)行董事、行政總裁張亞?wèn)|回應(yīng)稱(chēng)：“去年就曾說(shuō)過(guò)，今年我們的利潤(rùn)不會(huì)很好，意思是不會(huì)像大家想象中的那么好，但是在管理層預(yù)期的范圍中。而2018年減值撥備17.35億元、2019年13.76億元，都是為了解決老問(wèn)題?！?/p>

為“排雷”而持續(xù)進(jìn)行減值撥備，拖累凈利潤(rùn)率

那么，綠城究竟是為了解決哪些老問(wèn)題？綠城中國(guó)執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁周連營(yíng)表示，2017年前拿的項(xiàng)目，由于限價(jià)政策影響，導(dǎo)致項(xiàng)目效益出現(xiàn)問(wèn)題，同時(shí)還有歷史上積累下的一些資產(chǎn)，諸如持有物業(yè)，也在按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行減值處理。

事實(shí)上，綠城連續(xù)兩年主動(dòng)進(jìn)行資產(chǎn)減值計(jì)提與撥備處理，這也使得當(dāng)期凈利潤(rùn)明顯減少，拖累了凈利潤(rùn)率。財(cái)報(bào)顯示，2018年綠城若干資產(chǎn)的減值虧損計(jì)提與撥回為17.35億元、2019年是13.76億元。

張亞?wèn)|也表示，“在2018年業(yè)績(jī)會(huì)上，有人問(wèn)我，‘最痛苦的是什么’，我說(shuō)，‘是改變不了過(guò)去’。綠城在2017年之前拿的地，2017年后開(kāi)始限價(jià)，限價(jià)下，微虧的項(xiàng)目，會(huì)變成巨虧，這是沒(méi)有辦法的事情，為了解決歷史遺留問(wèn)題才進(jìn)行的減值撥備。”

按照計(jì)劃，今年綠城將通過(guò)減值撥備繼續(xù)排“雷”，解決歷史遺留問(wèn)題?！按蟛糠謫?wèn)題已經(jīng)得到解決，一小部分問(wèn)題正在解決，新出現(xiàn)的問(wèn)題幾乎沒(méi)有?！睆垇?wèn)|如是說(shuō)。

對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，計(jì)提與撥備是對(duì)經(jīng)營(yíng)中可能已經(jīng)構(gòu)成的風(fēng)險(xiǎn)和損失作出準(zhǔn)備，估計(jì)投資出現(xiàn)虧損時(shí)所預(yù)留的準(zhǔn)備資金。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，計(jì)提與撥備是財(cái)務(wù)管理審慎性的體現(xiàn)，尤其面對(duì)當(dāng)前比較嚴(yán)厲的房?jī)r(jià)管控，都會(huì)影響庫(kù)存的估值。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，綠城未來(lái)利潤(rùn)的增長(zhǎng)，取決于規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，大規(guī)模的資產(chǎn)減值以及存量低毛利率項(xiàng)目的去化何時(shí)結(jié)束。

提升凈利潤(rùn)成重中之重，項(xiàng)目群模式提質(zhì)增效

對(duì)于綠城來(lái)說(shuō)，目前提升凈利潤(rùn)水平成為主要任務(wù)?！拔覀兡茏龅氖亲畲笙薅鹊慕党杀?、提效益，因此我們今年最關(guān)注的不是銷(xiāo)售額而是利潤(rùn)?！睆垇?wèn)|表示，今年最重要的工作是聚焦利潤(rùn)，但是他也坦言，2016、2017年拿的地，大的基本面已經(jīng)確定，只能最大限度的降成本，有限程度提升利潤(rùn)指標(biāo)。

為了降低銷(xiāo)售成本，綠城擴(kuò)大標(biāo)準(zhǔn)化體系，極大保障項(xiàng)目推進(jìn)速度與效率；強(qiáng)化戰(zhàn)略集采，成本管控成效顯著。財(cái)報(bào)顯示，2019年，綠城的銷(xiāo)售成本微降1.3%。

據(jù)介紹，2019年，綠城還推進(jìn)共贏機(jī)制，優(yōu)化管控模式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)人均效能得以提升，費(fèi)率較2018年下降22.1%，銷(xiāo)售開(kāi)支費(fèi)率較2018年下降17.8% ；非房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)費(fèi)率較2018年下降22.1%，開(kāi)支費(fèi)用率較2018年下降18%。

張亞?wèn)|表示，去年，綠城進(jìn)行項(xiàng)目群管控，從180在建項(xiàng)目中拿出133個(gè)，形成24個(gè)項(xiàng)目群管控模式，使得人均在建面積同比提升25%。同時(shí)，營(yíng)銷(xiāo)條線和其他條線打通，讓一個(gè)項(xiàng)目群班子管理若干個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在來(lái)看很有必要，而且有成效，“通過(guò)項(xiàng)目群管控，人均銷(xiāo)售金額提升至8430萬(wàn)元，較2018年增長(zhǎng)34%?！?/p>

張亞?wèn)|還表示，今年將徹底更大范圍落地項(xiàng)目群管控模式。

2025年銷(xiāo)售目標(biāo)5000億，聚焦重資產(chǎn)、代建和“綠城+”

雖然張亞?wèn)|說(shuō)，今年最關(guān)注的不是銷(xiāo)售額而是利潤(rùn)。但是從綠城一系列瘋狂拿地的舉動(dòng)來(lái)說(shuō)，對(duì)于規(guī)模的野心顯露無(wú)疑?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年1-2月份，綠城新增土地價(jià)值312.8億元、貨值585.6億元，位居TOP100房企首位。從另一層面來(lái)說(shuō)，加速拿地也為綠城未來(lái)營(yíng)收、利潤(rùn)增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。

財(cái)報(bào)顯示，2019年，綠城中國(guó)取得總合同銷(xiāo)售2018億元，較上年增長(zhǎng)29%；新增54個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約1236萬(wàn)平方米，總土地成本691億元，其中綠城中國(guó)支付的為523億元，預(yù)計(jì)可售貨值為2057億元。

2020年，綠城銷(xiāo)售目標(biāo)是2500億元，同比增長(zhǎng)24%；新增貨值逾2500億元，權(quán)益投資金額不低于600億元。

張亞?wèn)|表示，綠城有3600億元貨值，如果按照2019年68%的去化率計(jì)算，能夠?qū)崿F(xiàn)2020年2500億元的銷(xiāo)售目標(biāo)。此外，今年1、2月份，綠城新增土地儲(chǔ)備貨值已經(jīng)近600億元，如果按照全年新增土地貨值2500億元、40%的轉(zhuǎn)化率計(jì)算，大概會(huì)貢獻(xiàn)600億元銷(xiāo)售額。因此，綠城大概率會(huì)實(shí)現(xiàn)2500億元目標(biāo)。

此外，在發(fā)布會(huì)上，張亞?wèn)|透露，到2025年，綠城的銷(xiāo)售目標(biāo)是5000億元，“綠城正在制定五年發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計(jì)到2025重資產(chǎn)板塊銷(xiāo)售目標(biāo)達(dá)到3500億元，輕資產(chǎn)板塊是1500億元?！?/p>

張亞?wèn)|表示，預(yù)計(jì)五年發(fā)展規(guī)劃將在下半年推出，初步提出一些方向性、指標(biāo)性的內(nèi)容，在產(chǎn)業(yè)上聚焦重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)和“綠城+”三大板塊，其中輕資產(chǎn)是綠城代建業(yè)務(wù)，“綠城+”指的是重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)上游與下游的產(chǎn)業(yè)，上游以綠城住宅科技集團(tuán)為主，下游以提升服務(wù)內(nèi)涵的綠城理想生活集團(tuán)為主，以這兩個(gè)集團(tuán)為主構(gòu)成“綠城+”板塊。

張亞?wèn)|具體介紹，在重資產(chǎn)板塊，到2025年底，目標(biāo)是超過(guò)3500億元，保持15%的增速，“按照目前綠城重資產(chǎn)的增速，2020年末，能達(dá)到1800億元，2023年末就能夠達(dá)到3500億元，但是我們希望壓低這個(gè)板塊的速度，降低資本依賴(lài)程度，來(lái)提升其他板塊速度?！?/p>

此外，張亞?wèn)|還表示，綠城代建方面，希望能夠保持17%的年增長(zhǎng)速度，這是保底的增速，到2025年底銷(xiāo)售規(guī)模達(dá)到1500億元。在綠城生活服務(wù)平臺(tái)方面，希望在資本市場(chǎng)會(huì)成為獨(dú)立的平臺(tái)，為綠城集團(tuán)做貢獻(xiàn)。

新京報(bào)記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對(duì) 王心