原定于11月18日進行網(wǎng)拍的樂融大廈(原名“樂視大廈”)目前已經(jīng)中止拍賣,中止原因是“案外人對拍賣財產(chǎn)提出異議”。新京報記者實地探訪發(fā)現(xiàn),目前樂融大廈還在辦公,大廈一層粘貼著樂融集團2020校園招聘的宣傳單。


樂融大廈所在的燕莎區(qū)域,整體空置率為7.4%,租金報價約390元/月/平方米。業(yè)內(nèi)人士稱,該項目若再起拍,或不難轉(zhuǎn)手,可增加區(qū)域整體服務(wù)水平,但需要關(guān)注可能存在的抵押和運營風險。


目前,原樂視大廈還在辦公,大廈一層粘貼著樂融集團2020校園招聘的宣傳單。


起拍價低于周邊價格,具有吸引力


公告顯示,該房產(chǎn)位于北京市朝陽區(qū)姚家園路105號3號樓1-14層,披露房屋所有權(quán)人為北京宏城鑫泰置業(yè)有限公司(簡稱“宏城鑫泰”),建筑結(jié)構(gòu)為鋼混,房屋性質(zhì)為商品房,證載用途分別為配套商業(yè)和辦公,總建筑面積為19620.76平方米,其中辦公用房建筑面積為17092.50平方米,配套商業(yè)建筑面積為2528.26平方米。估價對象總層數(shù)14層,其中1-2層為配套商業(yè),3-14層為辦公用房。


按照評估價9.69億元,每平方米約4.9367萬元,起拍價6.78億元,每平方米約3.4557萬元,相當于評估價的7折。


拍賣公告內(nèi)法院方表示,不負責房屋騰退。中信銀行觀湖國際支行對上述部分房產(chǎn)享有租賃權(quán)。樂視網(wǎng)和樂風移動科技(北京)有限公司向法院提交了對上述部分房產(chǎn)的租賃合同,樂視網(wǎng)和樂風移動科技在法院就上述部分房產(chǎn)租賃權(quán)的執(zhí)行異議已被駁回,現(xiàn)就上述部分房產(chǎn)租賃權(quán)的執(zhí)行異議之訴正在審理過程中。


據(jù)了解,2014年,樂視控股子公司宏城鑫泰買下該大廈,更名為樂視大廈。2016年底,樂視爆發(fā)資金鏈危機,樂視大廈作為地產(chǎn)資產(chǎn)用于質(zhì)押以換得融資,這筆14億元貸款資金來自于浙江中泰創(chuàng)展,期限為兩年,年利率為8%,總利息為2.24億元。


2017年11月,樂視大廈傳出擬急售的消息,喊價為14億元。如今,該樓卻將遭降價拍賣,不免讓人唏噓。


偉城顧問公司CEO徐偉成表示,從辦公物業(yè)的角度分析,其可塑性較高,交通可達性也相對較佳,能較好地與朝陽各商務(wù)區(qū)客戶資源對接,“此辦公物業(yè)的硬件檔次,屬國內(nèi)乙級到甲級之間,若正式起拍,拍賣價格約3.5萬元/平方米,屬合適水平,或重新起拍,應(yīng)該不難轉(zhuǎn)手。”


徐偉成建議,如新買家全面升級此物業(yè)硬件,起用優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或物業(yè)管理公司,該物業(yè)未來的價值,將隨北京商務(wù)經(jīng)濟周期躍升而得到進一步提升。


好租旗下曉樓數(shù)據(jù)服務(wù)平臺研究員王磊石表示,法院對于樂融大廈的估值9.69億元,起拍價6.78億元,單價3.5萬元起拍,明顯低于周邊價格,很有吸引力。


不過,王磊石表示,樂融大廈與樂視旗下公司樂視網(wǎng)有一份2036年到期長租約,根據(jù)買賣不破租賃原則,即使司法拍賣后,購買方也要和租賃人協(xié)商解約,在北京市三中院的拍賣司法公告中也明確說明了“法院不負責清退租戶”,對于剩余十七年租期,該房產(chǎn)估值肯定會大打折扣。


毛收益率可達5%,存在抵押和運營風險


近日,新京報記者走訪了解到,樂融大廈位于東四環(huán)朝陽公園橋東北角,屬于燕莎區(qū)域的朝陽公園東區(qū),區(qū)域內(nèi)綠化率較好,距朝陽公園直線距離約為300米。樂融大廈沒有想象中的熱鬧宏大。“樂融大廈”的招牌甚至只用彩繪印刷出來,略顯簡單。值得一提的是,目前樂融大廈還在辦公,大廈一層粘貼著樂融集團2020校園招聘的宣傳單。


該項目臨近姚家園路,西達三里屯,東經(jīng)東壩,可直達首都機場。交通較為便利,不過,距離14號線朝陽公園站、6號線十里堡地鐵站均有1公里左右的路程。區(qū)域內(nèi)還分布著北京財貿(mào)職業(yè)學院等高校,該項目周邊1500米范圍內(nèi)有京客隆、首航超市和北京棕櫚泉生活廣場等超市商場,商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量較多。


該項目周邊高端住宅密集,但也要不少老小區(qū)。


新京報記者注意到,該區(qū)域周邊高端住宅密集,比如觀湖國際、泛海國際等。據(jù)麥田房產(chǎn)今年5月-10月統(tǒng)計顯示,泛海國際居住區(qū)整體單價在8-10萬元之間,公園1872國際公寓的成交均價為68151元/平方米,國興·觀湖國際的價格為74179元/平方米。與此同時,該區(qū)域也有八里莊北里、石佛營西里等老小區(qū)。其中,石佛營西里麥田二手住宅成交均價為65208元/平方米。


此外,樂融大廈周邊還有豐苑大廈、國興觀湖國際-1座和晨光大廈等寫字樓,區(qū)域周邊商務(wù)樓宇不算多,總體寫字樓品質(zhì)較一般。根據(jù)好租曉樓數(shù)據(jù)服務(wù)平臺統(tǒng)計,同商圈辦公產(chǎn)品租金價格在5.5元—7元/平方米·天區(qū)間段。


不過,新京報記者還了解到,距離樂融大廈約1.5公里的駿豪中央公園,不含物業(yè)費,目前報價達510元/月/平方米。此外,據(jù)世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管孫祖天介紹,樂融大廈所在的燕莎區(qū)域,整體空置率為7.4%,租金報價約390元/月/平方米。燕莎區(qū)域的熱點行業(yè)包括金融業(yè)、制造業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè),占比分別為17%、14%、11%。


地產(chǎn)咨詢?nèi)耸坷钏谜裰赋?,以好租的乙級樓宇?shù)據(jù)計算,樂融大廈毛收益率可以達到4%-5%,如果可以更新改造為甲級標準,毛收益率會更高,還是很具有吸引力的。若起拍后重新入市,可能會增強區(qū)域的辦公品質(zhì)和服務(wù)水平。


“從區(qū)域上看,樂融大廈周邊的生活環(huán)境更加濃郁。不過,北京出現(xiàn)越來越多的城市更新、商業(yè)改造項目位于非傳統(tǒng)核心區(qū),這也是一種趨勢,也符合核心增值型和機會型基金的要求,加上北京投資標的是稀缺的,大部分能算得過賬的項目都會值得關(guān)注?!崩钏谜裾f。


不過,李嗣振還強調(diào),樂融大廈可能存在相應(yīng)的抵押和運營風險,這是需要關(guān)注的。


新京報記者 張曉蘭 攝影 張曉蘭

編輯 武新 校對 柳寶慶?