依靠“小股操盤”來迅速擴大規(guī)模，濱江集團欲在今年再次沖刺千億目標。今年上半年，濱江集團的營收下降四成多，依靠投資收益歸母利潤有所上升。在規(guī)模擴張的同時，濱江集團更需平衡營收和利潤的持續(xù)增長。

歸母凈利增加來自于投資收益

8月28日，濱江集團發(fā)布2019年中期業(yè)績。截至今年6月30日，濱江集團實現(xiàn)營業(yè)收入約52.66億元，同比下降約44.89%；毛利潤約114.84億元，同比減少約33.18%；凈利潤約9.08億元，同比減少約26.62%；歸母凈利潤約6.16億元，同比增長約6.21%。

濱江集團在財報中解釋稱，本期營業(yè)收入同比下降主要系本期納入并表范圍的項目結(jié)轉(zhuǎn)收入較上年同期減少所致，本期歸母凈利潤同比上升的主要原因系本期來自聯(lián)營企業(yè)的投資收益在歸母凈利潤中占比較高所致。

據(jù)中報數(shù)據(jù)顯示，在合并利潤表中，濱江集團確認對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益 3.73億元，而去年同期這一指標為負，錄得-0.62億元。也就是說，上半年來自聯(lián)營企業(yè)的投資收益在歸母凈利潤中占比高達 60.5%，同時，濱江集團的少數(shù)股東損益占比較去年同期下降 21 個百分點至 32.1%，也成為歸母凈利潤同比上升的原因。

聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益的大幅增加也反映了濱江集團依靠小股操盤的模式在快速擴張。早在今年年初，深交所就關(guān)注到濱江地產(chǎn)長期投資收益的大幅增長，要求濱江地產(chǎn)仔細說明長期股權(quán)投資大幅增長的原因，在回復中，濱江集團也羅列了長期投資的項目，多數(shù)項目的持股比例在15%-50%之間。

銷售權(quán)益占比低

從銷售業(yè)績看，今年上半年，濱江集團實現(xiàn)銷售金額516.7億元，同比增長約27.42%。此前，濱江集團在2018年年報中披露，2019年的銷售目標定為千億，以此計算，今年上半年，濱江集團已完成2019年銷售目標過半。

雖然濱江集團的銷售額實現(xiàn)大幅增長，但是目前其銷售額中的“水分”較高。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，濱江地產(chǎn)的銷售權(quán)益占比僅41%，明顯低于龍頭房企平均水平，例如TOP20的房企的權(quán)益銷售占比在73%。

近年來，濱江集團依靠擴大合作，小股操盤的模式來擴張的意圖明顯。去年，濱江地產(chǎn)與千億銷售額失之交臂，并未完成年度銷售指標。按照今年上半年的銷售增速，濱江地產(chǎn)二次沖擊千億目標有望達成。

從土地儲備看，今年上半年，濱江集團在杭州、金華、臺州、溫州新獲15個項目，累計新增土地面積約68.95萬平方米，計容建筑面積約170.67萬平方米，平均樓面價為1.58萬元/平方米。

從拿地方向來看，濱江集團的拿地方向仍然聚焦在長三角，尤其集中在浙江省內(nèi)，以杭州為核心向周邊輻射。去年，濱江集團在浙江省的拿地金額比例高達95.07%。按照上半年的拿地策略，思路仍然是加碼長三角。

凈負債率81.55%

從償債能力看，截至今年6月30日，濱江集團的總資產(chǎn)約為1084.7億元，總負債約為880.72億元，資產(chǎn)負債率約為81.19%，較去年末提升了3.25個百分點；凈資產(chǎn)約為203.98億元，有息負債約為287.375億元，貨幣資金約為121.03億元，凈負債率約為81.55%。有息負債的構(gòu)成中，短期債務為99.295億元，占比約34.55%；貨幣資金對短期債務覆蓋率為121.89%。

曾經(jīng)，濱江集團的有息負債處于行業(yè)倒數(shù)水平，負債水平極低。2016年底，濱江集團凈負債率為-14%；2017年底，凈負債率為-4%。自2017年始，濱江集團改變“保守”做法，采取加杠桿的方式來加速擴張，2018年底，凈負債率迅速攀升至98.06%，而今年上半年凈負債率雖然有所下降，但是仍然維持在81.55%的高位。

由于濱江地產(chǎn)上半年銷售商品、提供勞務的現(xiàn)金回款同比增長127%至189億元，經(jīng)營性現(xiàn)金實現(xiàn)流入48億元，而去年這一指標為負，在手現(xiàn)金較年初增長68%至121億元，為一年內(nèi)到期有息負債的1.2倍，短期償債尚無壓力。

新京報記者 徐倩

編輯 武新 校對 盧茜