作為招商局集團及招商蛇口的下屬公司，招商局置地過去這一年過得并不輕松。
2024年，招商局置地不僅營收縮水，毛利率還跌到了個位數(shù)，凈利潤更是從盈利直接跳水到虧損16.9億元，同比下跌235%；公司擁有人應(yīng)占虧損更是高達18.51億元，同比下降1487%。
虧損的背后，一方面是房地產(chǎn)市場的整體低迷，企業(yè)盈利能力和水平普遍下滑；另一方面，則是招商局置地主動計提減值，導(dǎo)致當(dāng)期利潤大幅縮水。
事實上，招商局置地的布局并非全國化，而是高度依賴西安、重慶、南京等城市，在市場調(diào)整下，區(qū)域集中度過高也導(dǎo)致其抗風(fēng)險能力相對較弱。
制圖/寇德娜
毛利“跳水”，凈利潤盈轉(zhuǎn)虧
相比于母公司招商蛇口的如雷貫耳，招商局置地更像是個不知名的“小老弟”。
2024年，招商蛇口的營業(yè)總收入達到1789.47億元，而招商局置地卻只有206.61億元，同比縮水28%。
而招商局置地的毛利也直接“腰斬再腰斬”——從2023年的38.71億元下跌至2024年的9.85億元，降幅高達75%。對于這場“毛利大跳水”，招商局置地的解釋是“由于結(jié)轉(zhuǎn)收入中毛利率較低項目占比較高所致”。
招商局置地的毛利率也罕見地跌到了個位數(shù)，從2023年的13.44%驟降至4.77%，同比減少了8.67個百分點。這個數(shù)字，創(chuàng)下了招商局置地多年來的新低。
數(shù)據(jù)來源/東方財富網(wǎng)
眾所周知，房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)整讓新房價格下降，房企的毛利率普遍承壓，招商局置地是其中表現(xiàn)較為明顯的房企之一。
然而，毛利的下降只是開始，凈利潤的虧損才是真正的沖擊。2024年，招商局置地虧損16.9億元，而2023年還盈利12.52億元，同比下跌235%；每股基本及攤薄虧損37.73分，同比下降1487%。
招商局置地綜合損益及其他全面收益表。圖/企業(yè)公告截圖
為什么會從盈利到虧損？翻開招商局置地的損益表，答案一目了然：毛利大幅縮水、計提減值、聯(lián)合營公司虧損，多重原因?qū)е隆?/p>
具體來看，招商局置地對商譽、應(yīng)收款及聯(lián)合營公司投資計提了7.06億元的減值，直接拖累了利潤。其中，商譽減值約1.6億元，合營企業(yè)權(quán)益減值約2.11億元，這兩項在前一年同期還是零；預(yù)期信貸虧損撥備約3.35億元，而前一年同期僅有約249.7萬元。
此外，2024年，招商局置地的聯(lián)營公司和合營公司分別虧損約1.29億元和1.18億元，合計約2.47億元，而前一年同期這兩項還盈利約3.03億元和6473萬元。合作項目的盈利能力，顯然已經(jīng)大不如前。
更值得關(guān)注的是，2024年凈利潤虧損16.9億元的背后，招商局置地公司擁有人應(yīng)占溢利虧損更大，達到18.51億元，而2023年同期還盈利1.33億元，同比降幅達到約1487%；不過，非控股權(quán)益部分則溢利了1.61億元。
為什么會出現(xiàn)這種情況？答案在于招商局置地的低權(quán)益合作模式。
眾所周知，招商局置地過去采用低權(quán)益合作模式，即通過與非控股股東合作開發(fā)項目，自身持股比例低。這種模式雖然可以擴大業(yè)務(wù)規(guī)模，但也導(dǎo)致非控股權(quán)益占比大幅提升，帶來了利潤稀釋、管理復(fù)雜性增加等不利影響。比如2023年，招商局置地凈利潤12.52億元，但公司擁有人應(yīng)占溢利只占10.7%，非控股權(quán)益溢利卻高達89.3%。
對于招商局置地來說，這種模式在市場好的時候，能分一杯羹，當(dāng)市場持續(xù)調(diào)整時，虧損會被放大。
布局高度集中背后的隱憂
事實上，為了避免同業(yè)競爭，在多年前，招商局置地就與招商蛇口劃清了地盤，簽下了一份“不競爭協(xié)議”。
具體來說，招商局置地的主戰(zhàn)場被圈定在佛山、廣州、南京及句容，招商蛇口承諾不會在這些地方與其搶生意；而在重慶及西安，招商局置地曾表示，正考慮終止進行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并將適時退出該兩個城市，在此之前，招商蛇口同樣不會與其競爭。但截至目前，這兩個城市仍是招商局置地布局的重鎮(zhèn)。
此外，招商局置地不會與招商蛇口所在的46個其他城市競爭，除非是以非控股投資的方式參與。
這種“畫地為牢”的模式，讓招商局置地的業(yè)務(wù)布局顯得格外集中。其優(yōu)勢是管理起來省心省力，但劣勢也很明顯——區(qū)域市場的風(fēng)吹草動，都可能讓它傷筋動骨。
2024年招商局置地在各個區(qū)域的營收。圖/企業(yè)公告截圖
從2024年的數(shù)據(jù)來看，招商局置地在南京及句容、西安、重慶、廣州、佛山和香港的項目，分別貢獻了總收益的40.7%、26.98%、21.08%、7.29%、3.61%和0.34%。
其中，排名前兩位的南京和西安波動最為劇烈。南京營業(yè)額同比下降了24.08%，西安更是下跌43.81%，重慶也下滑了12.55%。這些數(shù)字直接拖累了招商局置地的整體業(yè)績。
從公告數(shù)據(jù)來看，短期內(nèi)這一趨勢或難以扭轉(zhuǎn)。2024年，招商局置地的合同銷售額達到424.62億元，同比增長了10%，但區(qū)域分化明顯：西安占了28%，南京及句容占了31%，重慶11%，廣州20%。從銷售面積來看，西安更是以37%的占比一騎絕塵，南京及句容、重慶、廣州則分別占20%、18%和15%。
截至2024年12月31日，招商局置地在廣州、佛山、重慶、西安、南京及句容擁有45個房地產(chǎn)開發(fā)項目，主要集中開發(fā)住宅物業(yè)以及住宅及商業(yè)綜合物業(yè)，產(chǎn)品類型包括公寓、別墅、辦公樓及零售商鋪等。
按照土地儲備劃分，重慶占比53%，南京及句容20%，西安18%，廣州7%，佛山2%。2024年，招商局置地新增了3個項目，其中2個位于西安。
對于招商局置地來說，這種區(qū)域集中的模式既是“護城河”，也是“緊箍咒”，市場火熱時公司能收獲紅利，而當(dāng)區(qū)域市場陷入低迷時，對其整體業(yè)績的影響或許持續(xù)而深遠(yuǎn)。
新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平
編輯 楊娟娟
校對 楊利
