在萬眾矚目中，萬科于8月30日晚發(fā)布了2024年半年報并舉行了業(yè)績發(fā)布會，萬科董事會主席郁亮攜一眾高管亮相。與以往一樣，萬科管理層并未回避問題，坦誠對待并披露相關(guān)進展。
根據(jù)業(yè)績會，上半年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1427.8億元，全力銷售，回款率超100%，二季度經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額較一季度明顯改善，實現(xiàn)42億正向現(xiàn)金流，年內(nèi)已無境外公開債；同時，實現(xiàn)多賽道REITs突破，商業(yè)REIT完成上市，物流、租賃住宅REITs也已進入申報過程。此外，萬科非地產(chǎn)業(yè)務(wù)穩(wěn)定增長，“穩(wěn)定器作用”凸顯。
萬科8月30日晚舉行中期業(yè)績會，高管回應(yīng)熱點問題。
二季度經(jīng)營現(xiàn)金流回正，年內(nèi)已無境外公開債
地產(chǎn)下行周期，每一家房企都在負重前行。對于萬科來說，業(yè)績不免受到?jīng)_擊。
關(guān)于中期業(yè)績虧損的原因，事實上萬科已于7月業(yè)績預(yù)告中做過解釋。此次業(yè)績會上，萬科集團董事會秘書朱旭再次回應(yīng)稱，主要由于房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降、大宗交易、資產(chǎn)退出和股權(quán)交易產(chǎn)生虧損、部分非主業(yè)財務(wù)投資出現(xiàn)虧損以及減值計提的影響。由于計提減值的金額增加，實際虧損金額小幅超出預(yù)告區(qū)間，一位資本市場人士指出，按監(jiān)管規(guī)則，最終業(yè)績在預(yù)告區(qū)間上下20%以內(nèi)浮動都屬正常范圍。
朱旭表示：“我們對業(yè)績虧損深感愧疚，我們知道，這關(guān)乎股東的信任和期待。管理層將化壓力為動力，以一攬子方案為路線圖，全力以赴，克服困難，推動公司盡快化解風(fēng)險、實現(xiàn)瘦身健體，重新回到健康發(fā)展的軌道，以實際行動重新贏得股東信任?！?/p>
市場最關(guān)心的是，萬科的現(xiàn)金流承壓能力如何？償債安排進展如何？
萬科執(zhí)行副總裁、財務(wù)負責(zé)人韓慧華表示：“盡管經(jīng)營上確實面臨階段性的挑戰(zhàn)，但是我們會全力以赴過好關(guān)，在確保按時保質(zhì)兌付的同時，保障各項債務(wù)的兌付。”
數(shù)據(jù)顯示，上半年，萬科積極推進資產(chǎn)盤活和大宗交易，2023年至今盤活和優(yōu)化的資源累計實現(xiàn)銷售140億元，1-7月大宗交易簽約204億元，回款金額近百億元。通過經(jīng)營層面的持續(xù)努力，萬科二季度經(jīng)營性現(xiàn)金流較一季度已明顯改善，實現(xiàn)42億正向現(xiàn)金流。
在融資端，今年上半年，萬科在金融機構(gòu)和相關(guān)部門的大力支持與幫助下，實現(xiàn)新增融資、再融資612億元，平均融資成本3.66%，融資渠道保持穩(wěn)定。融資模式轉(zhuǎn)型取得了較大進展。白名單方面，按照“應(yīng)報盡報”原則積極申請。同時，銀團貸款有序推進，5月獲得招商銀行牽頭的200億元銀團貸款，這也是近年來房地產(chǎn)單筆金額較大的一筆貸款。截至7月末，新增融資和再融資完成總量超過670億元。考慮到供應(yīng)鏈融資變動，公司合并報表有息負債加供應(yīng)鏈融資總額較年初下降約172億元。
對于下半年的償債安排，韓慧華說，下半年待交付房源近10萬套，交付量同比下降40%，到期的公開市場信用債目前僅余20億境內(nèi)債券待還。萬科會錨定既定的經(jīng)營目標(biāo)，繼續(xù)保持銷售和回款的穩(wěn)定，加快推進大宗交易和股權(quán)處置，繼續(xù)按照量入為出的原則平衡好收支節(jié)奏，在全力完成下半年交房任務(wù)的同時，創(chuàng)造更多自由可用的現(xiàn)金流。同時，在各類債務(wù)償還的安排方面，除了經(jīng)營端創(chuàng)造現(xiàn)金流之外，萬科會盡可能穩(wěn)定銀行存量融資規(guī)模，積極轉(zhuǎn)換融資模式，同時繼續(xù)爭取銀團貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸等機會，提供增量流動性，以此保障債務(wù)的安全兌付。
非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)增長，競爭力凸顯
今年4月份，在萬科舉行2023年度股東大會上，萬科董事會主席郁亮表示，未來聚焦綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三大優(yōu)勢主業(yè)，讓公司重新走上可持續(xù)的軌道，在房地產(chǎn)新發(fā)展階段繼續(xù)領(lǐng)跑。
在開發(fā)業(yè)務(wù)方面，上半年萬科銷售1273.3億元，78個項目實現(xiàn)“交付即辦證”；主動投資項目整體兌現(xiàn)度達到87%，銷售毛利率平均達18%。
萬科聯(lián)席總裁、開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張海表示，總的來說新房市場規(guī)?？s減的同時，項目經(jīng)營難度增加，操盤及格線大幅提高。但正如住建部所提到的，從我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進程看，從人民群眾對好房子的新期待看，房地產(chǎn)市場還是有很大潛力和空間的。
圍繞造好房子，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，張海具體提及四個方面，一是以客戶為中心，營造有活力的社區(qū)生活場景；二是圍繞客戶需求的新變化對成本和費用的投入進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，提高產(chǎn)品的質(zhì)量價格比和性能價格比；三是項目實行全周期、全維度的現(xiàn)金流精算；四是推動建立未來城市產(chǎn)品新優(yōu)勢，以“活力”、“低碳”、“智慧”為三大核心場景的新產(chǎn)品，給客戶留下了深刻印象。
除了開發(fā)業(yè)務(wù)外，物業(yè)服務(wù)、租賃公寓上半年的表現(xiàn)如何？根據(jù)財報，上半年，萬科長租業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入17.3億元，同比增長5.3%；物業(yè)服務(wù)方面，實現(xiàn)營收176.3億元，同比增長9.5%。
萬科總裁、長租公寓事業(yè)部首席合伙人祝九勝表示，堅定地看好長租公寓這項業(yè)務(wù)，并始終把長租公寓作為萬科的三大核心業(yè)務(wù)。上半年，泊寓在規(guī)模、業(yè)績、能力、模式方面均取得了成績。
祝九勝透露，截至年中，長租公寓業(yè)務(wù)累計管理規(guī)模達到了24.1萬間，已開業(yè)18.3萬間，持續(xù)保持著集中式公寓規(guī)模第一的位置；累計納保11.22萬間房源，位列市場化運營機構(gòu)納保數(shù)量第一位。同時，萬科長租業(yè)務(wù)運營效率、自有渠道建設(shè)及服務(wù)客戶的能力得到了長足的提升，持續(xù)保持行業(yè)優(yōu)秀水平。萬科長租業(yè)務(wù)在今年實現(xiàn)了業(yè)務(wù)發(fā)展的提速，新拓展1.5萬間，并在多個城市與國資國企達成了戰(zhàn)略合作意向，未來合作總房源數(shù)超2萬間。
在物業(yè)服務(wù)方面，萬科有哪些優(yōu)勢？行業(yè)未來有哪些發(fā)展機會？萬科聯(lián)席總裁、物業(yè)事業(yè)集團首席合伙人朱保全表示，萬物云商業(yè)設(shè)施管理能力領(lǐng)先領(lǐng)跑，中標(biāo)騰訊企鵝島和華為青浦練秋湖，這兩個是中國企業(yè)最大的設(shè)施管理外包服務(wù)項目，金額超過5億元。其次，打造節(jié)能改造能力也是萬物云提升商寫物業(yè)市場競爭力的方式之一。此外，萬物云打造老舊小區(qū)改造能力，提升住宅市場競爭力，上半年萬科物業(yè)重點打造了設(shè)施翻新能力，以低于市場價格30%的高性價比開展業(yè)務(wù)。
REITs持續(xù)發(fā)力，公寓REITs、物流倉儲REITs申報中
值得關(guān)注的是，萬科多業(yè)態(tài)、多層次實現(xiàn)REITs突破，建立行業(yè)新模式下的資產(chǎn)證券化通路。4月，印力REIT上市，發(fā)行規(guī)模32.6億元，同時萬科保障性租賃住房REIT和物流倉儲REIT也已進入申報進程。此外，今年萬科還成立了旗下首個商業(yè)Pre-REIT基金，同時此前設(shè)立的建萬租賃Pre-REIT基金也實現(xiàn)了擴募。
有關(guān)萬科REITs的推進情況，萬科執(zhí)行副總裁、首席運營官劉肖透露，物流REITs已于今年3月通過發(fā)改委審批，獲得證監(jiān)會受理。公寓REITs也已在申報階段，已經(jīng)獲得相關(guān)指導(dǎo)和反饋，標(biāo)的資產(chǎn)為北京、天津、杭州等地經(jīng)營表現(xiàn)優(yōu)秀的保障性租賃住房。此外，萬科也關(guān)注到行業(yè)中出現(xiàn)私募REIT的嘗試，萬科建萬基金武漢項目加入了“建信住房租賃基金持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃”，項目已于7月30日在上交所掛牌上市。
劉肖稱，萬科在2023年就明確了集團統(tǒng)籌、三支REITs共同推進的工作安排，力圖抓住政策有力支持的時機，通過資產(chǎn)退出實現(xiàn)現(xiàn)金流與利潤貢獻；力圖帶動集團實現(xiàn)“投-融-建-管-退”的經(jīng)營性資產(chǎn)良性循環(huán)；力圖通過REIT反向促進各類資產(chǎn)經(jīng)營水平的提高。
劉肖進一步說，REITs對于萬科的重要意義，在于促進打造優(yōu)良資產(chǎn)，包括完善資產(chǎn)的各類權(quán)證、提升資產(chǎn)的經(jīng)營效益、為經(jīng)營性資產(chǎn)的投資標(biāo)準(zhǔn)提供重要的參考依據(jù)。此外，REITs幫助萬科鏈接了行業(yè)里領(lǐng)先的、專業(yè)的投資機構(gòu)。
新京報記者 段文平 圖/企業(yè)提供
編輯 楊娟娟 校對 付春愔
