物管企業(yè)增收不增利現(xiàn)象持續(xù)。8月26日，融創(chuàng)服務(wù)發(fā)布的2024年中期業(yè)績報(bào)告顯示，上半年，公司實(shí)現(xiàn)收入約34.84億元，同比增長約2.6%；毛利約8.88億元，同比增長約5%；公司擁有人應(yīng)占虧損約為4.72億元，去年同期公司擁有人應(yīng)占溢利約為3.40億元；公司擁有人核心凈利潤（指剔除應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提的減值撥備等）約為4.55億元，同比增長約4%。

虧損背后是融創(chuàng)服務(wù)的大幅計(jì)提。8月27日，融創(chuàng)服務(wù)舉行中期業(yè)績發(fā)布會(huì)，其管理層表示，上半年，對于關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款，進(jìn)一步減值撥備。

繼續(xù)減值撥備，關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款減值虧損凈額約7.3億

融創(chuàng)服務(wù)今年上半年的虧損超過了去年全年。2023年，融創(chuàng)服務(wù)擁有人應(yīng)占虧損約為4.35億元，而2024年上半年這一數(shù)據(jù)是4.72億元。

對于虧損原因，融創(chuàng)服務(wù)公告稱，主要由于期內(nèi)集團(tuán)出于謹(jǐn)慎性考慮對關(guān)聯(lián)方貿(mào)易及其他應(yīng)收款項(xiàng)進(jìn)一步計(jì)提了減值撥備所致。

融創(chuàng)服務(wù)此次的減值撥備有多少呢？根據(jù)公告，2024年上半年，融創(chuàng)服務(wù)的金融資產(chǎn)減值虧損凈額約為11.366億元，相比2023年全年的8.5億元大幅增加，其中對于關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)的減值是大頭。

具體來看，關(guān)聯(lián)方金融資產(chǎn)減值虧損凈額約為9.535億元（2023年這一數(shù)據(jù)是5.3億元），包含關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)減值虧損凈額約7.304億元，以及關(guān)聯(lián)方其他應(yīng)收款項(xiàng)減值虧損凈額約2.231億元。同時(shí)，第三方金融資產(chǎn)減值虧損凈額約為1.831億元。

對于減值撥備的原因，融創(chuàng)服務(wù)公告解釋，期內(nèi)，由于地產(chǎn)行業(yè)市場情況持續(xù)下行導(dǎo)致的關(guān)聯(lián)方回款情況不及預(yù)期及關(guān)聯(lián)方所提供的還款抵押擔(dān)保物價(jià)值下跌，集團(tuán)出于謹(jǐn)慎性考量，進(jìn)一步對關(guān)聯(lián)方貿(mào)易及其他應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提了減值撥備。此外，受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境及新交付項(xiàng)目入住率偏低影響，集團(tuán)第三方貿(mào)易及其他應(yīng)收款項(xiàng)的回款速度放緩，因而計(jì)提之減值撥備增加。

業(yè)績發(fā)布會(huì)上，融創(chuàng)服務(wù)管理層對于大額減值撥備進(jìn)行了回應(yīng)：“關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公開債進(jìn)行展期，回款速度低于之前預(yù)期。同時(shí)，地產(chǎn)公開債價(jià)格作為減值模型的重要參考因素，上半年價(jià)格進(jìn)一步下跌?？紤]這些因素，上半年，對于關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款，進(jìn)一步減值撥備。”

融創(chuàng)服務(wù)管理層進(jìn)一步稱，關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)中無資產(chǎn)擔(dān)保部分的減值計(jì)提比例已達(dá)93%，另外的4個(gè)億，有股權(quán)、車位資產(chǎn)做擔(dān)保，風(fēng)險(xiǎn)相對可控。

“這兩年，對于貿(mào)易應(yīng)收賬款，堅(jiān)持管住新增業(yè)務(wù)，保證回款健康，并積極推進(jìn)應(yīng)收賬款的回款，包括訴訟、獲取房屋、車位等進(jìn)行債務(wù)的清償?！?融創(chuàng)服務(wù)管理層表示，管控是比較有效的，今年上半年，關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款原值下降。

公告顯示，截至2024年6月30日，融創(chuàng)服務(wù)來自關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)約為33.18億，而2023年全年的數(shù)據(jù)是34.19億元。

現(xiàn)金流下降，管理層稱“主要在于物業(yè)費(fèi)收繳的下降”

另一個(gè)較為明顯的數(shù)據(jù)變化是——現(xiàn)金流。截至今年6月30日，融創(chuàng)服務(wù)的可用資金為33.8億元，較2023年12月31日的約44.36億元減少約10.55億元。

對此，融創(chuàng)服務(wù)管理層表示，相較往年，今年現(xiàn)金流壓力確實(shí)大一點(diǎn)，主要在于物業(yè)費(fèi)收繳的下降。當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，業(yè)主付款節(jié)奏后置。同時(shí)，地產(chǎn)交付存在問題，也影響業(yè)主的繳費(fèi)意愿度。此外，一些城市出臺(tái)了物業(yè)費(fèi)限價(jià)政策，影響比較大的是重慶，出現(xiàn)一波物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮，這直接影響融創(chuàng)服務(wù)半年度物業(yè)費(fèi)收繳情況。

對于接下來的現(xiàn)金流管理，融創(chuàng)服務(wù)公告中指出，下半年將繼續(xù)把保持現(xiàn)金流良性健康放在經(jīng)營工作首位。在非關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)方面，重點(diǎn)推動(dòng)空置房收繳、政策影響等重難點(diǎn)問題的解決，確保全年現(xiàn)金流健康；在關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)方面，繼續(xù)以市場化原則對待關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)，以回款為前提作為判斷業(yè)務(wù)是否承接的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)繼續(xù)積極追繳，推動(dòng)關(guān)聯(lián)方提供優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)用于抵債和擔(dān)保。

融創(chuàng)服務(wù)管理層說，提升物業(yè)費(fèi)收繳，不是單純靠催費(fèi)就能提起來的，最核心的是對于業(yè)主需求的理解以及問題的解決。

第三方收入占比97.3%，關(guān)聯(lián)方占比僅2.7%

值得關(guān)注的是，融創(chuàng)服務(wù)的收入構(gòu)成中，來自關(guān)聯(lián)方的占比越來越少，這或許有助于融創(chuàng)服務(wù)走出地產(chǎn)母公司的影響。

根據(jù)公告，上半年，融創(chuàng)服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入約34.84億元。其中，第三方占比97.3%，關(guān)聯(lián)方占比僅2.7%，2023年是8.1%。

從業(yè)態(tài)上來看，物業(yè)管理及運(yùn)營服務(wù)貢獻(xiàn)最多，為31.72億元，占比91.1%，同比增加了7.7%；小區(qū)生活服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)分別同比下降了13.4%、51.7%。

對于物業(yè)管理及運(yùn)營服務(wù)收入的增加，融創(chuàng)服務(wù)稱，主要由于隨著集團(tuán)業(yè)務(wù)擴(kuò)張，在管建筑面積增加。其中，來自融創(chuàng)集團(tuán)、其合營公司及聯(lián)營公司開發(fā)物業(yè)的收入約為22.85億元，占比約72.0%；來自獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)物業(yè)的收入約為8.87億元，占比約28.0%。

截至2024年6月30日，融創(chuàng)服務(wù)的在管建筑面積約為2.82億平方米，其中住宅業(yè)態(tài)占比約88.0%，非住宅業(yè)態(tài)占比約12.0%。

對于小區(qū)生活服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)收入的下降，融創(chuàng)服務(wù)表示，非業(yè)主增值服務(wù)方面，由于地產(chǎn)行業(yè)未有明顯改善，集團(tuán)基于市場化原則對該業(yè)務(wù)持續(xù)進(jìn)行調(diào)整，導(dǎo)致上半年收入大幅減少。小區(qū)生活服務(wù)方面，受地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境影響，房屋經(jīng)紀(jì)服務(wù)收入同比下降，但同時(shí)集團(tuán)自2023年下半年起主動(dòng)調(diào)整業(yè)務(wù)布局，調(diào)減部分非核心產(chǎn)品的發(fā)展規(guī)模，致使期內(nèi)該部分收入減少。

新京報(bào)記者 段文平

編輯 徐倩 校對 楊利