自去年公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施后，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs一直就受到市場關(guān)注。繼4只產(chǎn)品上市發(fā)行后，近日又有兩只產(chǎn)品獲批，其中就包括國內(nèi)首只奧萊消費REITs。日前，證監(jiān)會官網(wǎng)信息顯示，華夏首創(chuàng)奧特萊斯封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT”）正式獲得準予注冊的批復(fù)，并獲得上交所無異議函。
消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs如何選擇底層資產(chǎn)？原始權(quán)益人是否愿意把“好”資產(chǎn)拿出來？項目估值如何考量？對于房企轉(zhuǎn)型有哪些積極意義？
首只奧萊REITs擴募會優(yōu)先考慮房山項目
今年3月12日、3月14日，我國首批次3只消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs在滬深證券交易所上市。4月30日，第4只消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市。
滬深交易所表示，隨著首批消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市，我國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場實現(xiàn)平穩(wěn)擴容增類，試點范圍覆蓋到消費基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。
除此之外，去年底申報的華安百聯(lián)消費REIT、華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT產(chǎn)品，于今年6月底獲批。
值得關(guān)注的是，華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT是國內(nèi)首個以奧特萊斯作為底層資產(chǎn)的公募REIT，華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT的底層資產(chǎn)是濟南首創(chuàng)奧萊項目和武漢首創(chuàng)奧萊項目。
在業(yè)內(nèi)人士看來，奧特萊斯作為商業(yè)地產(chǎn)的一種，通過公募REITs進行上市，對于盤活這一商業(yè)資產(chǎn)類型，將有重大意義。
據(jù)了解，首創(chuàng)鉅大作為首創(chuàng)城發(fā)集團旗下以奧特萊斯為核心主業(yè)的商業(yè)投資管理旗艦平臺，目前全國在管奧萊項目15個，總建筑面積約180萬平方米。其為何選擇濟南和武漢的資產(chǎn)？
7月3日，首創(chuàng)鉅大公司執(zhí)行董事、行政總裁謝洪毅在接受媒體采訪時表示，這是綜合考慮的結(jié)果，首先從資產(chǎn)質(zhì)量來看，REITs是商業(yè)模式最重要的一個支撐點，必須拿出很好的底層資產(chǎn)，濟南和武漢的項目銷售額、收入、利潤、客流表現(xiàn)都非常好，在當(dāng)?shù)厥袌鲆灿懈偁幜Α！霸跁r間上，我們也希望盡快取得證監(jiān)會審批，因為證監(jiān)會對于項目的審批非常嚴格，所以我們會考察哪些項目合規(guī)性是最健全的；此外，從資產(chǎn)規(guī)模來看，第一次申請我們不太敢拿出很大體量的項目，這兩個項目估值20億元左右，體量是合適的?！?/p>
據(jù)介紹，濟南首創(chuàng)奧萊項目位于濟南市東部新城核心片區(qū)，2019年1月開業(yè)，自開業(yè)以來銷售額連續(xù)5年蟬聯(lián)濟南奧萊市場第一。武漢首創(chuàng)奧萊項目位于武漢市東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)（光谷）區(qū)內(nèi)，2018年4月開業(yè)，自2019年以來穩(wěn)居武漢長江以南區(qū)域奧萊市場龍頭地位。
值得關(guān)注的是，今年4月份，首創(chuàng)將這兩個項目的總估值由原來的20.53億元調(diào)整為19.73億元。調(diào)整估值是基于哪些考量？
謝洪毅告訴新京報記者，這是基于戰(zhàn)略層面考慮，把做成這件事放在更重要的位置，不是說一定要賣一個最好的價格?！八?，在做決策的時候，首創(chuàng)就需要拿出一定的誠意，也讓監(jiān)管層看到我們是在做一個長期的平臺，而不是短期內(nèi)處置的資產(chǎn)。這要求對投資收益有保障，因此我們在價格上做了一個較為保守的預(yù)測，也相當(dāng)于保障投資者的收益。”
對于華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT的上市時間表，謝洪毅稱，三季度可能會完成發(fā)行上市，但是具體的時間表還沒有完全敲定。
目前，首創(chuàng)旗下有十多處奧特萊斯資產(chǎn)，未來是否會繼續(xù)推動通過REITs進行上市？
謝洪毅表示，目前已經(jīng)運營的項目還有13個，運營成熟的項目會逐步按照時間表去考慮把哪些資產(chǎn)裝進去。擴募有比較嚴格的審批程序，優(yōu)先考慮把北京房山項目放到第一批的擴募資產(chǎn)中?！鞍l(fā)行所獲的一部分資金，也會投入其他商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)中。”
消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs重在徹底打通投融管退閉環(huán)模式
2023年3月24日，國家發(fā)展和改革委員會（以下簡稱“國家發(fā)改委”）發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》。最引人注目的規(guī)定是將消費基礎(chǔ)設(shè)施納入了基礎(chǔ)設(shè)施REITs的實行范圍。
2023年10月20日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施，自發(fā)布之日起施行。此后，各大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)啟動申報。
去年10月份，首批申報者出爐，分別為華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT、嘉實物美消費REIT以及中金印力消費REIT。此后的12月26日，據(jù)上交所債券項目信息平臺顯示，華夏首創(chuàng)奧特萊斯封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、華安百聯(lián)消費封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金已正式申報。如今，首批次的4只產(chǎn)品已經(jīng)上市發(fā)行。
將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施，徹底打通了投融管退閉環(huán)模式，同時對房企轉(zhuǎn)型有著積極意義。
對消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs較為了解的業(yè)內(nèi)人士表示，“過去這些年，行業(yè)一直在探索商業(yè)資產(chǎn)投融管退的閉環(huán)模式，但是過去退出的渠道比較有限，多數(shù)時候是賣給私有基金或產(chǎn)業(yè)資本，公募的渠道是缺乏的。如果沒有強大的資本力量，商業(yè)地產(chǎn)的退出通道是很有限的。商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅開發(fā)，尤其是在過去快周轉(zhuǎn)的階段，做住宅開發(fā)，幾十億投進去，可能一兩年就回來了。而商業(yè)地產(chǎn)是通過運營去賺錢，是賺慢錢的行業(yè)。如果沒有新的資本來源，很難循環(huán)下去?！?/p>
在謝洪毅看來，有了公募REITs通道，拿地、開發(fā)、建設(shè)、招商、運營，商業(yè)項目培育到一個比較好的狀態(tài)，通過上市的方式把重資產(chǎn)退出來。募集到的部分資金，可以繼續(xù)拿新的項目，去獲取更大的管理規(guī)模。在他看來，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs很大的一個意義在于整個投融管退模式的徹底打通。
目前，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇持續(xù)的調(diào)整陣痛，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs對于房企轉(zhuǎn)型有哪些積極意義？
謝洪毅認為，當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營面臨較大壓力，如果再去轉(zhuǎn)型，完全靠自有資本滾動出一個很大的規(guī)模不現(xiàn)實，必須得采用這種新的渠道，通過REITs方式獲得更多資本的支持。消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs對于房地產(chǎn)企業(yè)往商業(yè)運營方面轉(zhuǎn)型，是一個非常重要的政策通道。
中信建設(shè)研報曾指出，我國百貨購物中心已經(jīng)步入成熟期，商業(yè)物業(yè)存量面積龐大，行業(yè)增長邏輯將變?yōu)楦幼⒅卮媪棵娣e的深度運營，公募REITs將助力物業(yè)方轉(zhuǎn)變?yōu)檫\營方，充分發(fā)揮專業(yè)運營能力，同時促進原有物業(yè)價值重估和發(fā)展更具成長性業(yè)態(tài)，助力企業(yè)實現(xiàn)新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和多樣化經(jīng)營目標。
新京報記者 段文平
編輯 楊娟娟 校對 翟永軍
