5月15日，安徽省合肥市發(fā)布《合肥市關于進一步調整優(yōu)化房地產政策措施的通知》（下稱《通知》），涉及實施購房補貼、支持“賣舊買新”、提升公積金貸款額度等10項措施。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示：“此次合肥樓市新政對購房者較為實惠的政策就是首套認定以區(qū)縣為標準，以及針對二孩等群體1%-2%的購房補貼、公積金貸款額度的提升等；其余基本是針對開發(fā)商加速銷售的相關政策。另外，部分政策需要再明確實施細則，比如收購存量房的資金來源、收購主體、收購規(guī)模，以及收購存量房做保障房的支持政策；房票實施的規(guī)模、哪些項目可用房票等?！?/p>

首套房“按區(qū)認定”，單套購房補貼不超10萬元

《通知》優(yōu)化個人住房貸款首套房認定標準。在合肥本市范圍內新購買住房，只核查購房家庭所購房屋所在縣（市）區(qū)、開發(fā)區(qū)的住房情況，無住房的，辦理個人住房貸款時可按首套住房認定。這意味著首套房的認定門檻降低，比如，張先生家在廬陽區(qū)有一套住房，但在包河區(qū)無住房，那么，按照新政，其在包河區(qū)新購住房時，辦理個人住房貸款時可按首套住房認定，繳納契稅時首套房標準仍按稅務部門認定標準執(zhí)行。

新京報記者注意到，杭州、合肥等城近期的樓市優(yōu)化政策中都涉及到了“按區(qū)調整”的思路，即在所購區(qū)內無房，則按照首套房認定。對此，易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進表示：“合肥此次明確優(yōu)化房貸的首套房認定標準，即只核查購房區(qū)域，不核查全市。此類政策可以總結為只核查購房區(qū)域的房子，目前有一些城市也在積極推廣首套房的認定標準，是后續(xù)的一個政策風向?！?/p>

目前，合肥首套房首付比例最低二成、二套首付最低為三成，在“按區(qū)優(yōu)化”后，按照首套房執(zhí)行的購房者首付和房貸利率都會同步下降，也進一步降低了購房成本。

合肥此次還動態(tài)調整新發(fā)放首套住房貸款利率，及時按程序取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。根據(jù)當?shù)孛襟w報道，“合肥多家銀行透露，已連夜啟動跟進，正在研究進一步下調首套住房貸款利率?！?/p>

同時，提高住房公積金貸款額度，夫妻雙方最高可貸額度調整為100萬元，借款人單方正常繳存的，最高可貸額度調整為70萬元；多子女家庭最高可貸額度調整為120萬元，借款人單方正常繳存的，住房公積金最高可貸額度調整為84萬元。

值得注意的是，合肥《通知》還提出，在本市以合法方式取得商品住宅性質房屋所有權的或者購買新建商品住房完成網簽備案的，本人及其配偶、子女、父母可以向房屋所在地公安機關申請辦理戶口遷移，此舉即可理解為“買房全家落戶”。

此外，合肥市將實施購房補貼，2024年5月15日（含15日）起至2025年5月14日，凡在本市新購買新建商品住房的購房人，給予總房價1%的購房補貼；二孩及以上的本市戶籍家庭，給予總房價1.5%的購房補貼；新市民、進城農民、城市公共服務人員，給予總房價2%的購房補貼；新購買新建車位（庫）的購置人，給予車位（庫）總價款3%的購置補貼；對1年內“先買后賣”或“先賣后買”的，給予新建商品住房總房價2%的購房補貼。以上補貼標準，單套補貼金額最高不超過10萬元。

《通知》顯示，合肥市還將優(yōu)化銷售政策，新盤搖號政策正式退出且全面取消樓層差價限制。

瞄準“四大存量”，加大力度支持二手房市場

針對存量盤活方面，《通知》稱，優(yōu)化調整企業(yè)自持商辦比例政策，支持競自持租賃住房整體轉讓；支持企業(yè)購置辦公用房，對總部企業(yè)在本市新購辦公用房的，按照本市支持總部經濟發(fā)展若干政策的相關規(guī)定給予補助，按照每平方米500元給予，最高不超過500萬元補助。優(yōu)化車位（庫）與住宅同步銷售政策、車位（庫）增購政策，不再限制業(yè)主增購車位（庫）數(shù)量。

對此，嚴躍進表示：“此次合肥銷售政策除了提及搖號退出、放寬定價規(guī)則外，對于一些存量房產的盤活力度非常大，也落實了中央消化存量房產的政策精神。從此次提及的四類盤活概念來看，包括自持商辦比例調整、競自持租賃住房轉讓、辦公用房購置、停車位銷售等。其中，競自持租賃住房的轉讓政策是近期各地的創(chuàng)新點，對很多房企來說，此類項目約占了其可售房產10%的規(guī)模，所以盤活后有助于資金狀況的持續(xù)改善。對于辦公物業(yè)的購置和盤活，其實恰好說明一點，即辦公物業(yè)有空置率較大的問題，此次政策也有助于一些商辦企業(yè)物業(yè)的更好盤活和資金回籠?？傮w上，合肥此次提及了四類存量房產的盤活，對于其他城市有非常好的借鑒意義。”

促進二手房流通也是此次新政的要點?！锻ㄖ贩Q，全面實施房源核驗，規(guī)范房源發(fā)布，為每套房源建立專屬“身份標識”。優(yōu)化資金托管，保障交易安全。深入推進帶押過戶，降低交易成本和風險。按新購住房金額占現(xiàn)住房轉讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

對此，張宏偉解讀稱：“合肥全面實施房源核驗，規(guī)范房源發(fā)布，其實就是減少二手房房源的重復掛牌量數(shù)據(jù)，以此措施降低二手房掛牌量，給予市場真實的掛牌信息。二手掛牌量數(shù)據(jù)的下降有助于提升二手房及整體樓市信心?！?/p>

同時，發(fā)揮二手住房互換平臺作用。對房屋互換價格相等的，互換雙方契稅計稅依據(jù)為零；互換價格不相等的，以其差額為契稅計稅依據(jù)，由支付差額的一方繳納契稅，并落實國家換購住房個人所得稅優(yōu)惠政策。

為進一步加強新房、二手房市場聯(lián)動，合肥還將參照其他城市做法，采取市場化“幫賣”與鼓勵國企市場化“回購”兩種措施。具體而言，指導行業(yè)協(xié)會探索建立新房與二手房便捷換購通道，幫助購房群眾“以舊換新”，引導經紀機構降低居間服務費率；鼓勵合房租賃公司等國有企業(yè)，根據(jù)需要，按照市場化原則，收購有“賣舊買新”需求家庭的二手住房（安置房），用于市場化租賃住房、保障性租賃住房、豐富房票房源超市等。

業(yè)內：合肥庫存壓力小，樓市或率先復蘇回暖

從去年至今，合肥已經先后出臺了“認房不認貸”“全面取消限購限售”“降低首套房首付比”等政策。目前，在二線城市中，合肥的樓市供需相對平穩(wěn)，去庫存壓力小。

根據(jù)易居研究院統(tǒng)計顯示，2023年合肥共成交新房497萬平方米，新增供應為545萬平方米，供求較為平衡。橫向比較，合肥去年商品住宅庫存面積同比增速為15%，在百城中排在第9位，從存銷比來看，截至2023年12月，合肥存銷比為12.3個月，躋身百城存銷比最短的10個城市之一。

易居研究院指出：“此類城市基本面不錯，從實際反饋看樓市也相對健康。一個非常重要的邏輯在于，人口或年輕人規(guī)模大的城市，其樓市會更堅挺，庫存去化指標也會更為健康?！?/p>

張宏偉也認為：“合肥是全國一二線城市中樓市庫存壓力較小的城市之一，供求關系相對健康。加上合肥產業(yè)結構和城市能級的不斷升級，其對周邊城市的人口虹吸效應越來越明顯。”

根據(jù)住建部公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2023年合肥城區(qū)常住人口已達641.77萬人，正式邁入特大城市行列。去年，合肥人口增量高居第一位，達到了21.9萬，也是目前唯一增長超20萬的GDP過萬億的城市。

但是，今年以來，合肥新房成交趨緩，比去年有下降態(tài)勢。據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，2024年前4個月，合肥新房成交面積累計約79萬平方米，同比降幅超過四成。

從國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，3月份，合肥新房房價指數(shù)環(huán)比下降0.2%，同比下降1.7%；二手房房價指數(shù)環(huán)比下降0.3%，同比下降6.4%。

中指研究院華東大區(qū)常務副總高院生點評稱：“進入2024年以來，合肥新房市場整體處于低位運行狀態(tài)，2024年1-4月成交面積僅67.55萬平方米。在此背景下，本次十條新政，涉及內容全面，且力度較大，將有效激發(fā)市場需求。同時，合肥新政也提及支持‘賣舊買新’，有利于盤活、消化存量房產，構建‘市場+保障’住房體系，但具體仍需看之后出臺的實施細則?！?/p>

對于此次新政的影響，張宏偉表示：“合肥出臺刺激性救市措施后，預期將領先其他二線城市率先復蘇回暖，濱湖區(qū)供求關系最為緊張，預期在新一輪市場復蘇中領漲。同時，合肥也有去庫存壓力大的區(qū)域，比如長豐、肥東外圍縣壓力最大，另外肥西和新站等區(qū)域也還是以去庫存為主?！?/p>

【鏈接】

去年9月至今合肥樓市政策一覽

1.2023年9月1日，合肥實行“認房不認貸”政策。

2.2023年9月15日，合肥全面取消限購和限售，首套最低首付二成，二套首付最低三成。

3.2024年4月22日，合肥發(fā)布“關于持續(xù)優(yōu)化住房公積金使用政策的通知”，其中提出，取消異地購房、還貸提取戶籍限制；繳存人在合肥市外購房、還貸申請?zhí)崛∽》抗e金，不再查驗戶籍；取消住房公積金異地貸款戶籍限制，異地繳存人在該市購房申請住房公積金貸款，不再要求具備合肥市本地戶籍。

4.2024年5月15日，合肥優(yōu)化首套房認定標準等。

新京報記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對 陳荻雁