3月26日，北京兩宗涉宅地塊成交，共攬金51.445億元，再現(xiàn)土地市場(chǎng)冷熱分明的形勢(shì)。

其中， 懷柔科學(xué)城以底價(jià)20.51億元摘得懷柔雁棲鎮(zhèn)地塊；石家莊創(chuàng)世紀(jì)以觸頂價(jià)格30.935億元幸運(yùn)搖中昌平北四村地塊，這也是繼去年6月石家莊創(chuàng)世紀(jì)搖中順義地塊之后，第二次在北京有所斬獲。

值得關(guān)注的是，北四村地塊是昌平區(qū)首宗“帶方案入市”地塊，同時(shí)是北京首塊“帶方案入市”的住宅地塊，其所在區(qū)域也是近幾年“網(wǎng)紅”樓盤的聚集地。

18家房企在昌平上演“搖號(hào)大戰(zhàn)”

今天北京土拍的焦點(diǎn)當(dāng)數(shù)18家房企爭(zhēng)奪昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園三期及“北四村”棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治F地塊項(xiàng)目CP01-0601-0056、0057、0058地塊（簡(jiǎn)稱“昌平北四村地塊”）。

該地塊迎來18家房企報(bào)名，包括懋源、建工、首開、邯鄲常瀛、越秀、建發(fā)、中鐵、未來科學(xué)城、中鐵建、龍湖、華潤(rùn)、城建、金隅、中海、港中旅、石家莊創(chuàng)世紀(jì)、蕪湖康潤(rùn)、保利。

地塊起始價(jià)26.9億元，開拍前其獲得第17次報(bào)價(jià)，達(dá)到29.14億元，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍很快到達(dá)30.935億元價(jià)格上限。在搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終由石家莊創(chuàng)世紀(jì)幸運(yùn)摘得，溢價(jià)率15%，成交樓面價(jià)約3.58萬元/平方米。

值得注意的是，石家莊創(chuàng)世紀(jì)在北京土拍市場(chǎng)中并不陌生，其參與了多場(chǎng)熱門土地的出讓。曾于2023年6月14日搖中順義區(qū)一宗住宅用地，后引入龍湖合作開發(fā)，目前案名為龍湖·御湖境二期。

天眼查信息顯示，石家莊創(chuàng)世紀(jì)成立于2006年，其控股股東為河北潤(rùn)德控股集團(tuán)有限公司。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，此次該公司或?qū)⑼瑯右肫渌科蠛献鏖_發(fā)。

昌平北四村地塊用地面積約4.1萬平方米，建筑控制規(guī)模約9.3萬平方米。其中，住宅用地規(guī)模3.32萬平方米，容積率2.6，控高60米，未來銷售指導(dǎo)價(jià)6.4萬元/平方米，上下浮動(dòng)8%。

另據(jù)出讓條件顯示，0057地塊托幼用地需由競(jìng)得人建設(shè)后無償移交相關(guān)部門；0058地塊競(jìng)得人需建設(shè)地上建筑規(guī)模約1000平方米養(yǎng)老設(shè)施（含助殘）、地上建筑規(guī)模約1000平方米社區(qū)文化設(shè)施、地上建筑規(guī)模約350平方米社區(qū)管理服務(wù)用房、地上建筑規(guī)模約100平方米市政公用設(shè)施（公廁），均需無償移交相關(guān)部門。

對(duì)于該宗地塊，中指研究院土地市場(chǎng)負(fù)責(zé)人張凱表示，其位于昌平區(qū)史各莊街道、昌平南區(qū)域，是近幾年“網(wǎng)紅”樓盤的聚集地。項(xiàng)目地處生命科學(xué)園核心區(qū)，北臨南沙河；醫(yī)療方面，附近有北京大學(xué)國際醫(yī)院、昌平區(qū)沙河醫(yī)院等；商業(yè)上也有即將開業(yè)的“超級(jí)合生匯”。值得一提的是，該地塊周邊有越秀·星樾、大華啟宸府以及剛開盤的中海寰宇未來等項(xiàng)目。

在北京鏈家研究院分析師岳微看來，北四村地塊處于昌平南和沙河高教園中間過渡地帶，體量適中，周邊產(chǎn)業(yè)分布密集，位于生命科學(xué)園北側(cè)，臨近永豐產(chǎn)業(yè)園，作為西北部智力密集發(fā)展的集中區(qū)，有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)支撐基礎(chǔ)。不過，周邊配套現(xiàn)狀一般，雖距離地鐵站較遠(yuǎn)，但緊鄰京藏高速、京新高速，道路交通出行便捷。地塊周邊規(guī)劃預(yù)期較強(qiáng)，距離規(guī)劃中的地鐵19號(hào)線生命科學(xué)園站約1公里，距離北京大學(xué)國際醫(yī)院約1.6公里，距離昌平“超極合生匯”約1.9公里。

試水“好房子”，促進(jìn)產(chǎn)品適配居住需求

昌平北四村地塊之所以引起房企的關(guān)注，還在于其是北京首宗“帶方案入市”的宅地，同時(shí)也是昌平區(qū)首宗“帶方案入市”的地塊。土地出讓文件中要求，該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案要選擇全國“好房子”設(shè)計(jì)大賽北京賽題一等獎(jiǎng)作品的設(shè)計(jì)方案。此外，結(jié)合市場(chǎng)情況和產(chǎn)品定位，在保證獲獎(jiǎng)方案整體規(guī)劃形態(tài)和建筑風(fēng)貌不發(fā)生重大改變的前提下，房企可對(duì)選用設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整。

對(duì)此，岳微表示，從公示規(guī)劃方案中可以看出，未來社區(qū)設(shè)計(jì)為開放式街區(qū)，同時(shí)設(shè)置架空層、風(fēng)雨連廊、陽臺(tái)，住宅得房率明顯提升。

岳微表示，與前期“高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案”不同，從自行提報(bào)評(píng)審轉(zhuǎn)為直接落實(shí)執(zhí)行，限定性、指向性更明確。在此地塊掛牌前，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)有工業(yè)用地“帶方案入市”試點(diǎn)，規(guī)劃方案僅作為備選建設(shè)方案并不強(qiáng)制使用。此次昌平區(qū)宅地出讓可以說是首次創(chuàng)新執(zhí)行?！皫Х桨溉胧小庇兄诳s減工程審批環(huán)節(jié)、進(jìn)一步促進(jìn)住宅入市速度、減輕房企建設(shè)周期內(nèi)多余的資金壓力。為適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)更加注重改善性產(chǎn)品的供給，“好房子”的概念從多角度發(fā)力，尤其在新房供應(yīng)方面，促進(jìn)產(chǎn)品更加適配居住需求。

北京資深地產(chǎn)評(píng)論人澤龍認(rèn)為，北京響應(yīng)住建部要求，擬打造“好房子”樣板項(xiàng)目。從目前看，昌平北四村“好房子”項(xiàng)目亮點(diǎn)不少，比如采用建筑師負(fù)責(zé)制；局部可設(shè)置不超過1000平方米架空層，不計(jì)入容積率；可建設(shè)風(fēng)雨連廊，不計(jì)入容積率。由于地塊起始可售樓面價(jià)3.1萬元/平方米，達(dá)到總價(jià)上限后樓面價(jià)約為3.58萬元/平方米，未來銷售指導(dǎo)價(jià)6.4萬元/平方米，“房地差”相當(dāng)可觀。

懷柔地塊開發(fā)難度大，本土國企底價(jià)拿下

同一天成交的另一宗宅地是懷柔區(qū)雁棲鎮(zhèn)03-01、03-02、03-03、03-04、03-05、03-06地塊F1住宅混合公建用地、F3其他類多功能用地（懷柔雁棲小鎮(zhèn)C區(qū)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目）（簡(jiǎn)稱“懷柔雁棲鎮(zhèn)地塊”），起始價(jià)20.51億元，最終由北京懷柔科學(xué)城雁棲小鎮(zhèn)置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“懷柔科學(xué)城”）摘得。

懷柔雁棲鎮(zhèn)地塊出讓面積13.4萬平方米，建筑控制規(guī)?！?4.91萬平方米。其中，03-01、03-02、03-03、03-04地塊為F1住宅混合公建用地，控高15米；03-05、03-06地塊為F3其他類多功能用地。期房銷售指導(dǎo)價(jià)為4.2萬元/平方米。

該宗宅地僅有懷柔科學(xué)城這一家企業(yè)參與拿地，對(duì)此，澤龍認(rèn)為，懷柔地塊的開發(fā)難度令開發(fā)商“退避三舍”。一是商辦太多，不光有F1（住宅混合公建用地）還有F3（其他類多功能用地）；二是公建全部自持（年限20年）；三是商品住宅40%現(xiàn)房銷售；四是商品住宅要求自持15%。

據(jù)悉，這距離懷柔科學(xué)城上次拿下懷柔地塊不足5個(gè)月。去年11月1日，懷柔科學(xué)城以24.1億元、樓面價(jià)約16484元/平方米拿下懷柔雁棲鎮(zhèn)、懷北鎮(zhèn)地塊F1住宅混合公建用地（懷柔雁棲小鎮(zhèn)B區(qū)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目）。該地塊的銷售指導(dǎo)價(jià)與上述懷柔區(qū)雁棲鎮(zhèn)地塊相同。其他開發(fā)條件幾乎也相當(dāng)，比如，要求居住自持15%、公建全部自持20年。持有期滿后如需轉(zhuǎn)讓或出售，需經(jīng)市政府批準(zhǔn)后方可辦理相關(guān)手續(xù)。項(xiàng)目商品住宅建筑規(guī)模40%現(xiàn)房銷售。

新京報(bào)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶