2023年，我國房地產市場仍是深度調整的一年。樓市在“小陽春”后走入下行趨穩(wěn)行情，股市低迷、持續(xù)出險、黯然退市，房企在艱難時期尋找出路與希望。
令人欣喜的是，救市“大招”雖然遲來，但是政策力度與覆蓋面超出預期。據中指研究院統計數據顯示，截至2023年12月29日，全年全國已有超200省市（縣）優(yōu)化調整房地產政策，出臺調控措施超600次，政策環(huán)境接近2014年最寬松階段。
時值年底，對于剛性、改善性需求以及房企融資的支持，中央以及地方還在進行強有力的發(fā)聲并加快政策落地。
政策持續(xù)探底
對于2023年的房地產來說，可謂“政策大年”，轉折點發(fā)生在7月下旬。
2023年7月24日舉行的中央政治局會議提出“適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢”。這一重大判斷為房地產市場定調，并為后續(xù)的政策松綁打開空間，此后中央多個部門明確房地產政策優(yōu)化方向，各地寬松政策密集出臺，房地產行業(yè)迎來政策托底。
隨著8月底“認房不認貸”政策的開閘，以限貸、限購、限售、限價為主的“四限”政策在全國范圍上演了退出與松綁的浪潮。與此同時，新房房貸利率、存量房貸利率下調，購房首付比例下降，住房公積金調整，發(fā)放購房補貼，降低交易稅費……一系列刺激政策出臺，支持剛性和改善性購房需求。
這一輪政策調整的最大特色是，核心二線城市和一線城市樓市政策的轉向，武漢、廈門、沈陽、南京、鄭州、合肥等城市退出限購，廣州、杭州、蘇州、成都等大幅度優(yōu)化限購政策，還有北京、上海在12月14日使出“殺手锏”：放寬普宅標準、降低首付比例、下調房貸利率。
一邊是限制性政策的退出與松綁，另一邊是“三大工程”的推進，構建房地產新發(fā)展模式。
12月份，中央經濟工作會議召開，明確了“穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)、先立后破”的宏觀總基調，釋放了更加積極的信號。在房地產方面，此次會議提出，加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。完善相關基礎性制度，加快構建房地產發(fā)展新模式。
“先立后破”是明年房地產的重點，先建立新模式，做好新舊模式之間的銜接和切換。而“三大工程”正是建立房地產發(fā)展新模式的抓手，也是穩(wěn)中求進的著力點。
從短期來看，“三大工程”或成為新一輪驅動需求擴張的支點。從長期來看，“三大工程”力圖解決結構性問題、供需錯配等問題，助力房地產長期健康運行與穩(wěn)定增長。
市場仍在盤整
在利好政策頻出之下，市場反響如何？買賣雙方信心是否恢復？房企銷售如何？
從市場表現來看，根據中指研究院監(jiān)測，2023年1-11月份，重點100城新建商品住宅成交面積同比下降約5%，絕對規(guī)模為2016年以來同期最低水平。
國家統計局數據顯示，今年1-11月份，全國商品房銷售面積約10.05億平方米，同比下降8.0%，其中住宅銷售面積下降7.3%；全國商品房銷售額約10.53萬億元，同比下降5.2%，其中住宅銷售額下降4.3%。
可以看出，全國商品房銷售額在4、5月份“小陽春”達到高峰，后續(xù)幾個月持續(xù)下行，且同比降幅不斷擴大。
中指研究院認為，從2023年全年來看，受疫情后需求集中釋放的帶動，一季度市場升溫明顯，年中量價出現回落，市場表現低迷，8月底中央及各級政府加大政策托底力度，9-10月新房銷售同比降幅有所收窄，但政策效果持續(xù)性不足，年底市場仍舊面臨下行壓力。
“2023年12月，北京、上海接連放松樓市政策，進一步釋放政策利好?！敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O(jiān)陳文靜說。
此外，從房企銷售來看，據中指研究院統計，2023年1-11月，TOP100房企銷售總額約為5.74萬億元，同比下降14.7%，降幅相比上月擴大1.6個百分點。
中指研究院預測，從短期來看，各項支持政策落地見效仍需要一定時間，新房銷售筑底企穩(wěn)也需要時間，房企開工、投資或難有明顯改善。2024年，隨著穩(wěn)投資舉措進一步發(fā)力，“三大工程”加速推進，房地產開發(fā)投資降幅有望逐漸收窄。
融資政策貴在落地
行業(yè)深度調整、市場銷售下行，購房者預期不強，政策持續(xù)發(fā)力，在這樣的背景下，房企在過去一年，于困局中不斷盤整。
保交樓、保殼與退市、債務違約與重組、融資環(huán)境破局……成為房企近兩年的關鍵詞。
2023年以來，一眾老牌房企退出資本市場，來自東方財富choice數據顯示，A股有陽光城、泰禾、藍光發(fā)展、嘉凱城等8家涉房企業(yè)退市。在港股市場，新力控股、三盛控股等3家房企退市。
陳文靜表示：“2023年，有10家房企發(fā)生債務違約，還有11家房企退市，要警惕房地產金融風險溢出，加大防范和化解房企風險?！?/p>
面對退市風險，有直接退市者，也有努力護盤者，包括榮盛發(fā)展、金科股份、世茂股份、新華聯等在內的房企都進行了不同程度的保殼計劃。
此外，部分房企也在積極化債。據中指研究院不完全統計，富力地產、融創(chuàng)中國、奧園集團等企業(yè)基本實現境內外債券重組或展期，龍光、花樣年、時代中國、碧桂園等房企基本完成境內債券展期，華夏幸福、當代置業(yè)、綠地等房企基本完成境外債券展期或重組。
值得關注的是，針對房企的融資政策，也在逐漸發(fā)力，諸如重大會議多次強調的“一視同仁”支持房企融資。
10月30日至10月31日，中央金融工作會議明確提出，“促進金融與房地產良性循環(huán)，健全房地產企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求?！?/p>
隨后，央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會聯合召開金融機構座談會，落實中央金融工作會議精神和部署，堅持“兩個毫不動搖”，一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求，對正常經營的房地產企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營房地產企業(yè)發(fā)債融資。
11月底以來，包括中國銀行、中國建設銀行、中國工商銀行、廣發(fā)銀行等在內的多家國有銀行、股份銀行密集召開房企座談會，支持房企合理融資需求。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認為，“一視同仁”支持房企融資政策效果需要明確的操作細則。政策的效果關鍵在落實，只有落實才能產生效果，有效落實需要建立長效機制和更加明確的操作細則。比如，從優(yōu)化信貸措施、加快審批放款、明確盡職免責等方面入手，建立完善支持民營房企融資的長效機制。此外，對于提出的“三個不低于”，要制定明確的可操作的執(zhí)行細則，有助于商業(yè)銀行加快落地落實執(zhí)行。
新京報記者 段文平
編輯 武新 校對 陳荻雁
