涉蘇州高新區(qū)“毒地案”的另一“主角”蘇鋼集團(tuán)在今日凌晨發(fā)布了首條聲明。
在此聲明中，蘇鋼集團(tuán)駁斥了上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司（簡稱“陸家嘴”）訴訟中所堅稱的“14塊土地存在污染”的事實，表示焦化區(qū)1、2、3、4、5、6號和非焦化區(qū)10號地塊（其中僅2號地塊已開發(fā)建設(shè)），經(jīng)治理修復(fù)后可安全利用，其他地塊均是可安全利用的地塊。
至此，“毒地案”的雙方均公開表態(tài)。但是，雙方表態(tài)的內(nèi)容卻大相徑庭，“毒地案”就此陷入了“羅生門”。
“毒地案”的真相如何？經(jīng)此一案，陸家嘴和蘇鋼集團(tuán) “命途”將走向何方？
“毒地案”陷入“羅生門”
11月4日，陸家嘴發(fā)布的一份公告將歷時7年的“毒地案”暴露在公眾面前。
陸家嘴控訴了其前后耗資百億元從蘇鋼集團(tuán)買到“毒地”的始末，并稱“毒地”污染程度遠(yuǎn)超當(dāng)初拍賣時所披露的情況。
在公告中，陸家嘴表示，其控股子公司蘇州綠岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“蘇州綠岸”）名下14塊土地存在污染，且污染面積和污染程度遠(yuǎn)超蘇鋼集團(tuán)掛牌出讓時所披露的污染情況。
根據(jù)陸家嘴此前發(fā)布的公告，旗下蘇州綠岸的17宗地塊中共有14塊土地存在污染。對此，陸家嘴方面認(rèn)為，不排除蘇鋼集團(tuán)、環(huán)境檢測機(jī)構(gòu)等存在涉嫌一系列違法違規(guī)、弄虛作假等可能，導(dǎo)致存在嚴(yán)重污染的土地進(jìn)入公開交易市場，并在掛牌轉(zhuǎn)讓蘇州綠岸95%股權(quán)時隱瞞了相關(guān)信息。
為此，陸家嘴向江蘇省高級人民法院提起民事訴訟，請求法院判令蘇鋼集團(tuán)承擔(dān)賠償100.44億元的侵權(quán)責(zé)任，并請求判令蘇州市環(huán)境科學(xué)研究所、蘇州市蘇城環(huán)境科技有限責(zé)任公司、蘇州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會、蘇州市自然資源和規(guī)劃局承擔(dān)連帶責(zé)任。近日,陸家嘴收到了江蘇省高級人民法院的書面案件受理通知書。
這紙公告將時間帶回到了2016年。
當(dāng)時，在風(fēng)起云涌的蘇州土拍現(xiàn)場，陸家嘴指定控股子公司佳灣公司和佳二公司組成聯(lián)合體，競得蘇鋼集團(tuán)掛牌出讓的綠岸公司95%股權(quán)，綠岸公司名下的主要資產(chǎn)為位于蘇州高新區(qū)蘇通路北、蘇鋼路東的17塊土地使用權(quán)，交易總額為85.25億元，共分為17幅子地塊，性質(zhì)為住宅、商辦、工業(yè)(研發(fā))、教育等，已開發(fā)其中8幅地塊。
對此，蘇鋼集團(tuán)在今日的回復(fù)對“14宗地塊均存在污染”予以了駁斥。其表示，2022年，雙方曾一致同意委托的第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)南京環(huán)科所對地塊污染情況進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)查。有關(guān)結(jié)果表明：已有居民入住的14、15號地塊、已開發(fā)建設(shè)的8、9、12、13、16號地塊和未開發(fā)建設(shè)的7、11、17號地塊，屬可安全利用地塊；焦化區(qū)1、2、3、4、5、6號和非焦化區(qū)10號地塊（其中僅2號地塊已開發(fā)建設(shè)），經(jīng)治理修復(fù)后可安全利用。
蘇鋼集團(tuán)還指出，陸家嘴在開發(fā)中可能存在“二次污染”的問題，將矛頭指向了陸家嘴。其稱，2019年，聯(lián)合體（即“陸家嘴”）方知悉2號地塊不符合環(huán)保要求，且未依法完成2號地塊土壤污染調(diào)查和修復(fù)治理，即啟動了該地塊項目建設(shè)。2021年，因無法通過環(huán)評驗收而未能啟用。對此，生態(tài)環(huán)境部門已依法對其違法行為進(jìn)行處罰。
同時，在聲明中，蘇鋼集團(tuán)堅稱，在出讓時，陸家嘴對土地污染狀況已然知情。
蘇鋼集團(tuán)表示，2016年，該司披露的報告中已明確指出，“要嚴(yán)格控制場地內(nèi)及場地附近開展造成地下水?dāng)_動的施工”“場地開挖前必須做好適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施，進(jìn)行環(huán)境監(jiān)理，避免污染物擴(kuò)散，對周邊環(huán)境及居住區(qū)產(chǎn)生影響”。
“聯(lián)合體方在開發(fā)建設(shè)蘇州綠岸地塊期間，沒有按照有關(guān)要求建設(shè)地下水阻隔墻及采取其他防護(hù)措施，存在擾動地下水、搬運土壤造成部分環(huán)境交叉污染的行為和施工作業(yè)不規(guī)范造成二次污染的行為?！碧K鋼集團(tuán)表示。
至此，雙方各執(zhí)一詞，“毒地案”的真相更加撲朔迷離。當(dāng)時，蘇鋼集團(tuán)是否詳盡披露了17宗地塊的污染情況，有無隱瞞？環(huán)評流程是否到位？
陸家嘴在拿地前后是否做過詳細(xì)調(diào)研？過去這七年多，陸家嘴在開發(fā)中是否存在“二次污染”？去年，雙方共同請南京環(huán)科作出環(huán)評，事后為何出現(xiàn)態(tài)度反轉(zhuǎn)？到底哪些地塊存在超標(biāo)污染？
截至目前，雙方尚未披露更多細(xì)節(jié)。
陸家嘴利潤承壓
11月10日，陸家嘴股價開盤持續(xù)走低。截至今日上午收盤時，陸家嘴每股報8.30元，下跌6.53%，從“毒地案”被揭開至今不到一周的時間里，陸家嘴股價已從每股9.35元跌到了8.30元。
就在發(fā)布“毒地”公告的次日，陸家嘴董事長徐而進(jìn)在三季度業(yè)績說明會上向投資者透露，目前，蘇州綠岸已暫停相關(guān)開發(fā)、建設(shè)、銷售工作。值得一提的是，徐而進(jìn)還強(qiáng)調(diào)：“對于未來，公司將密切關(guān)注長三角市場情況，擇機(jī)參與。繼續(xù)積極支持長三角一體化發(fā)展建設(shè)，持續(xù)做強(qiáng)做優(yōu)公司主業(yè)?！?/p>
公開信息顯示，陸家嘴是上海市人民政府批準(zhǔn)組建并重點扶持的大型企業(yè)集團(tuán)之一，主要負(fù)責(zé)全國唯一以“金融貿(mào)易”命名的國家級開發(fā)區(qū)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的土地成片開發(fā)和綜合經(jīng)營。
根據(jù)2023年陸家嘴的半年報，目前，陸家嘴的業(yè)務(wù)模式為“商業(yè)地產(chǎn)+商業(yè)運營+金融服務(wù)”三輪驅(qū)動，致力于服務(wù)浦東及相關(guān)片區(qū)的開發(fā)和建設(shè)。2023上半年，陸家嘴營業(yè)收入約39.58億元，其中：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入33.24億元；金融業(yè)務(wù)收入6.34億元；實現(xiàn)歸屬于上市公司凈利潤7.49億元，同比減少34.18%。在房地產(chǎn)銷售方面，2023年上半年，陸家嘴累計實現(xiàn)住宅物業(yè)合同銷售面積1.73萬平方米和合同銷售金額11.06億元。從近五年來看，2018年、2019年、2020年、2021年和2022年，陸家嘴的凈利潤41.05億元、49.68億元、50.13億元、50.16億元和14.61億元，僅2022年，陸家嘴的盈利相比2021年跌去了約七成。
當(dāng)然，這并非陸家嘴一家企業(yè)面臨的困境。在房地產(chǎn)行業(yè)步入調(diào)整期，房企銷售普遍承壓，盈利下滑的情況下，多數(shù)房企也面臨著利潤承壓。
蘇鋼集團(tuán)賣地后一波三折
“毒地案”另外一方的蘇鋼集團(tuán)，在這七年間更是一波三折。
蘇鋼集團(tuán)始建于1957年；2003年，隨著國企改革浪潮，被北大方正集團(tuán)收購。據(jù)此前的聯(lián)合資信評估公司相關(guān)報告顯示，截至2018年底，蘇鋼集團(tuán)總資產(chǎn)為115.72億元，凈資產(chǎn)47.46億元，當(dāng)年實現(xiàn)營業(yè)收入32.72億元、實現(xiàn)扣非凈利潤0.17億元。
受鋼鐵行業(yè)競爭加劇影響，蘇鋼集團(tuán)盈利困境逐漸浮出水面。2016年12月，陸家嘴披露的《海通證券股份有限公司關(guān)于上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司重大資產(chǎn)購買之獨立財務(wù)顧問報告》顯示，2014年、2015年以及2016年上半年，蘇鋼集團(tuán)實現(xiàn)營業(yè)收入78.77億元、71.96億元與9.44億元，凈虧損分別為9852.15萬元、5.91億元、1.56億元。經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額在2015年轉(zhuǎn)負(fù)。
在此背景下，蘇鋼集團(tuán)騰退老廠區(qū)，這才將本案中涉及的17宗地塊聯(lián)合打包拍賣。2016年10月，17宗地塊被擺上上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所拍賣臺，評估值13.6億元，拍賣底價31.5億元。
那么，31.5億元的拍賣底價為何能以2.7倍的價格拍出？時間再度回到7年前，2016年正值蘇州地價和房價“高歌猛進(jìn)”的一年，這一年，蘇州各個板塊的土拍地價也不斷被刷新，高價地層出不窮。
陸家嘴拿到這17宗地塊著實不易，經(jīng)歷了222輪報價，擊敗了18家企業(yè)，以聯(lián)合體的形式斥資85.25億元才拿到了這塊“大有可為”的地塊。
蘇鋼集團(tuán)憑借這筆收入得以“回血”，85.25億的地價接近2018年蘇鋼集團(tuán)的總資產(chǎn)額。
但是，蘇鋼集團(tuán)的命運周折不止于此。2019年12月2日，北大方正出現(xiàn)首筆債權(quán)違約，宣告集團(tuán)資金鏈開始斷裂，不久后，北大方正被債權(quán)人申請破產(chǎn)重整。經(jīng)一系列篩選，2021年1月29日，中國平安和珠海華發(fā)集團(tuán)、深圳特發(fā)集團(tuán)組成聯(lián)合體，成為方正集團(tuán)重組投資者。最終，中國平安通過平安人壽出資482億元，受讓北大方正重整后的主體新方正控股發(fā)展有限公司66.51%股份，成為新的實際控制人。
也就是說“毒地案”還波及了“保險巨頭”中國平安。作為“隱形地主”，面臨百億元訴訟案件，中國平安又將如何抉擇呢？
百億訴訟，終局何處？
目前，陸家嘴已經(jīng)收到了江蘇省高級人民法院的書面案件受理通知書，這也意味著“毒地案”進(jìn)入了司法程序。
對于這起“毒地案”，北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣認(rèn)為，要關(guān)注幾個核心問題，首先，當(dāng)時工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地的時候，相關(guān)手續(xù)是否完備？如果土地還存在嚴(yán)重污染，尚未完成治理，是否還符合轉(zhuǎn)為住宅用地的規(guī)定。其次，在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時，蘇鋼集團(tuán)是否進(jìn)行了充分披露，提供的相關(guān)檢測報告是否完全屬實；陸家嘴集團(tuán)在收購股權(quán)前的盡職調(diào)查時是否充分注意到相關(guān)問題，是否盡到自己的審慎義務(wù)。再次，在開發(fā)建設(shè)過程中，施工作業(yè)是否合法合規(guī)，完全合乎施工規(guī)范，是否存在損失進(jìn)一步擴(kuò)大問題。
“此次案件的相關(guān)責(zé)任主體需要面臨的法律風(fēng)險和承擔(dān)的法律責(zé)任都需要在該事件詳盡調(diào)查后進(jìn)行確定，而在明確相關(guān)主體需要承擔(dān)的責(zé)任的同時，也要盡快對目前的土地污染問題治理、恢復(fù)項目進(jìn)程，才能盡量讓各方主體減少或者免受波及。”王玉臣補(bǔ)充道。
對于“毒地案”涉及工業(yè)用地變性的問題，易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“土地轉(zhuǎn)變用地性質(zhì)其實本身是有一套嚴(yán)格的流程的。首先是調(diào)查評估。這主要涉及對此類工業(yè)用地的土壤、水和空氣等環(huán)境條件進(jìn)行全面調(diào)查，除了確定是否存在有毒物質(zhì)外，還要評估其對于居民健康可能造成什么影響。其次，土地要進(jìn)行改造，這主要涉及對土地污染情況的調(diào)查，包括未來可能出現(xiàn)的污染情況和風(fēng)險的分析。對于污染用地，包括土壤和水體等，需要采取搬運、填埋、更換土壤、化學(xué)中和、空氣凈化等方式進(jìn)行。最后，要進(jìn)行用地屬性變更的論證，即工業(yè)廠房用地要變更為住宅用地，需要向當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源局申請，這中間會涉及土地新的規(guī)劃和用途變革申請等內(nèi)容。中間也需要有專家或?qū)ｎ}會議等論證。這些工作完畢才能進(jìn)入到招拍掛等交易市場中。”
“陸家嘴‘毒地案’是有一些特殊性的，所以處置方面也需要有新的方式。處理此類問題的總體原則是，要對毒土地的目前危害和潛在危害等做系統(tǒng)評估，通過評估來分析此類事件對于土地上的住宅、商業(yè)、教育等用房的影響。若是土壤污染的范圍和程度非常嚴(yán)重，那么確實是需要進(jìn)行拆除的，且要有系統(tǒng)的修復(fù)措施。若是污染程度較輕，且不會對建筑物或居住者等產(chǎn)生明顯影響，那么不一定要拆除房屋，可以通過類似植物修復(fù)、化學(xué)修復(fù)等方式進(jìn)行。對于未開工、未交付或未入住的房產(chǎn)項目，建議系統(tǒng)做評估，或有必要對其用途進(jìn)行調(diào)整，以減少相關(guān)損失?！眹?yán)躍進(jìn)建議。
新京報記者 徐倩
編輯 武新 校對 趙琳
