今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)弱勢復(fù)蘇，多數(shù)房企業(yè)績?nèi)匀徊患?。?jù)新京報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至7月底，已有超70家港股及A股上市房企發(fā)布了今年上半年業(yè)績預(yù)告，其中約有44家預(yù)告上半年歸母凈利潤為虧損，占比超過六成。

不過，新京報(bào)記者也注意到，在目前已經(jīng)披露2023年中期業(yè)績的房企中，也有保利發(fā)展、招商蛇口、龍湖等部分房企穿越了行業(yè)周期，實(shí)現(xiàn)了逆勢增長。以龍湖為例，今年上半年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)股東應(yīng)占溢利為80.6億元，剔除公平值變動等影響后，股東應(yīng)占核心溢利同比增長0.6%至65.9億元。

那么，龍湖集團(tuán)是如何保障凈利潤實(shí)現(xiàn)正向增長的呢？

看重運(yùn)營、服務(wù)板塊利潤

根據(jù)龍湖集團(tuán)發(fā)布的2023年中期業(yè)績報(bào)告（簡稱“中期業(yè)績報(bào)告”）顯示，今年上半年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)股東應(yīng)占溢利為80.6億元，剔除公平值變動等影響后，股東應(yīng)占核心溢利同比增長0.6%至65.9億元。

在行業(yè)整體下行、約60%的上市房企預(yù)計(jì)上半年歸母凈利潤虧損的情況下，作為民營房企代表，龍湖集團(tuán)能夠?qū)崿F(xiàn)核心凈利潤的正向增長，實(shí)屬不易。

此外，在行業(yè)毛利率持續(xù)下滑的背景下，龍湖依然保持了超20%的毛利率水平。根據(jù)中期業(yè)績報(bào)告，得益于運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)的穩(wěn)步增長及運(yùn)營效率提升，龍湖集團(tuán)整體毛利率進(jìn)一步修復(fù)，毛利達(dá)到139億元，毛利率提升至22.4%。

新京報(bào)記者分析龍湖集團(tuán)的利潤結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，今年上半年，龍湖集團(tuán)由運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入實(shí)現(xiàn)122億元，同比增長10.4%，經(jīng)營性利潤占比已超半數(shù)，龍湖集團(tuán)的運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)所貢獻(xiàn)的利潤已經(jīng)超過開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的利潤，成為在房地產(chǎn)市場低迷的背景下拉動整體利潤增長的新引擎。

具體來看，今年上半年，龍湖集團(tuán)以商業(yè)、長租公寓為主的運(yùn)營業(yè)務(wù)收入達(dá)63.3億元，同比增長8%，毛利率為77.3%；同時，以物業(yè)管理、代建為主的服務(wù)業(yè)務(wù)及其他收入達(dá)58.4億元，同比增長13%，毛利率為31.9%。

由此可見，運(yùn)營和服務(wù)兩大板塊業(yè)務(wù)的毛利率要大幅高于開發(fā)業(yè)務(wù)，并拉動了龍湖整體毛利率超過20%，這在房地產(chǎn)行業(yè)毛利率下滑的背景下是極其不容易的。

在8月18日召開的2023年中期業(yè)績發(fā)布會上，龍湖集團(tuán)董事會主席兼CEO陳序平表示：“龍湖已經(jīng)不再依靠負(fù)債規(guī)模的增加去驅(qū)動資產(chǎn)規(guī)模、銷售的增長。在這個高質(zhì)量發(fā)展模式下，我們會更加看重運(yùn)營及服務(wù)航道的利潤占比，今年上半年運(yùn)營和服務(wù)業(yè)務(wù)的利潤占比超過50%，全年我們也希望運(yùn)營及服務(wù)的利潤占比能夠保持一個比較高的數(shù)字，這樣全集團(tuán)盈利指標(biāo)都能夠得到一個比較好的水平?！?/p>

提前償還明年到期債務(wù)

就在中期業(yè)績報(bào)告發(fā)布之前的8月14日，龍湖集團(tuán)剛剛完成了一筆17億元境內(nèi)債的提前償還。

據(jù)了解，今年7-8月，龍湖已累計(jì)償還共計(jì)83.7億元公司債，至此，2023年內(nèi)境內(nèi)到期公司債已基本還清，僅余11月到期的1.19億元。此外，153億港元銀團(tuán)貸款將于2024年1月到期，龍湖也已提前償還72億港元，并計(jì)劃在年內(nèi)全部提前償還剩余部分。

據(jù)中期業(yè)績報(bào)告顯示，截至6月底，龍湖集團(tuán)的綜合借貸總額為2070.9億元，規(guī)模穩(wěn)中有降；平均借貸成本為4.26%，保持行業(yè)低位；負(fù)債結(jié)構(gòu)亦保持合理，平均貸款年限為7.19年，進(jìn)一步拉長；凈負(fù)債率為57.2%，現(xiàn)金短債比為1.96，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為61.9%，創(chuàng)近五年新低，連續(xù)七年滿足“三道紅線”的要求。

在房企融資普遍下降的背景下，龍湖是如何實(shí)現(xiàn)融資補(bǔ)血的呢？對此，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼CFO趙軼在業(yè)績會上透露：“對于龍湖的融資和償債安排，我們也在這個大的方針體系下鋪排了融資策略，在銀行端，龍湖是所有大行和一些銀行最好戰(zhàn)略合作伙伴之一，有非常好的信用。銀行端融資依然是我們?nèi)谫Y渠道的主力。截至6月底，我們的銀行融資占比55%，尤其是經(jīng)營性物業(yè)貸，因?yàn)槲覀冇泻芏嗌虡I(yè)天街持續(xù)開業(yè)，經(jīng)營性物業(yè)貸上半年同比增加了100億元，達(dá)到400億元，整個賬期很長，這個給了我們一個很大的‘定心丸’，為公司的長期發(fā)展奠定了一個基礎(chǔ)?！?/p>

“另外一個渠道就是境外銀團(tuán)，這也是銀行為主導(dǎo)的，在這么一個非常波動的市場中，上半年龍湖依然提取了31億港元的銀團(tuán)，這個門檻是比較高的，也是高信用公司才能享受。除了銀行之外，我們還關(guān)注境內(nèi)債券融資。目前，由于一些房企的爆雷事件，企業(yè)的債券價(jià)格還沒有恢復(fù)到應(yīng)有的信用水平。我們跟央行密切合作，在他們的幫助下，發(fā)行一些中債信用增進(jìn)公司支持的債券來做補(bǔ)充。我們已經(jīng)發(fā)行中債信用增進(jìn)公司擔(dān)保債券35億元，最近還有15億-20億元正在籌備中。”趙軼如是說。

不僅如此，龍湖正在著手安排提前償還明年到期的債務(wù)。趙軼透露：“今年我們已基本沒有償債壓力，同時我們正在準(zhǔn)備提前還明年到期的海外銀團(tuán)貸款。我們明年到期的債務(wù)有200億余元，外幣債務(wù)幾乎為零?，F(xiàn)在，我們在手的公司債券有200多億元的額度，銀行間的中期票據(jù)有210億元的額度，銀團(tuán)貸有15億美元。同時，我們在深化與銀行合作，做經(jīng)營性物業(yè)貸，隨著商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)開業(yè)，我們的經(jīng)營性物業(yè)貸能夠增加，全航道的經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，同時還有開發(fā)貸，加上回款效率高，能夠以多重保障確保公司應(yīng)對波動或者危機(jī)。”

底線思維，壓力測試

一直以來，在業(yè)績會上，龍湖集團(tuán)管理層強(qiáng)調(diào)和重復(fù)最多的關(guān)鍵詞就是，自律、審慎和底線思維。

“龍湖始終將安全性放在一切發(fā)展的首位，以戰(zhàn)略定力和余量思維應(yīng)對周期的不確定性?！标愋蚱皆谥衅跇I(yè)績報(bào)告中表示：“三年前，我們就提出降負(fù)債的管理策略；現(xiàn)階段，龍湖的整體債務(wù)規(guī)模穩(wěn)中有降，結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，外債占比持續(xù)壓降，提前鋪排高比例（97%）以全面對沖外匯波動的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

在持續(xù)有房企爆雷的當(dāng)下，龍湖集團(tuán)的安全性也備受市場和購房者所關(guān)注。

對此 ，趙軼也表示：“事實(shí)上，龍湖每隔半年都會做一次壓力測試，龍湖始終堅(jiān)持底線思維，我們內(nèi)部有一個高度的共識，就是要保持優(yōu)秀的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，比如短債占比控制在10%左右、提前償債等。這種審慎的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)使得我們能夠輕裝上陣，積極應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)，不管市場恢復(fù)周期有多久，龍湖都有信心穿越這個周期。”

正是這樣的前瞻性和未雨綢繆使得龍湖集團(tuán)能夠安然度過眼下的市場波動。

卸下債務(wù)壓力后，龍湖集團(tuán)在謀求更高質(zhì)量、更穩(wěn)妥的發(fā)展模式。在陳序平看來，行業(yè)過去處于高杠桿發(fā)展模式，過去基本聚焦地產(chǎn)開發(fā)，以規(guī)模作為業(yè)績的導(dǎo)向。不過，規(guī)模越大需要的資產(chǎn)規(guī)模越大，負(fù)債規(guī)模也會變大，資產(chǎn)和負(fù)債會同步上升，如果市場出現(xiàn)波動，企業(yè)會出現(xiàn)問題。

因此，龍湖集團(tuán)從很多年前就開始做戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，控制負(fù)債規(guī)模，包括業(yè)務(wù)開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)三大板塊。正如陳序平在業(yè)績會上表示：“在負(fù)債率穩(wěn)步下降的情況下，龍湖還要持續(xù)優(yōu)化提升資產(chǎn)質(zhì)量，而資產(chǎn)質(zhì)量提升就等于分子減少，分母變得強(qiáng)壯，整個公司就能變得更加健康，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展模式。”

新京報(bào)記者 徐倩 封面圖/企業(yè)提供

編輯 武新 校對 趙琳