“我也沒意識到，就是感覺房價突然上漲了”，這是小娜來到重慶的第七個年頭，而她和老公買的位于重慶照母山約克郡北郡的房子，三年來價格已經(jīng)漲了不止一倍。
“我是2018年買的，買的時候大概每平方米1.5萬吧，最近漲價到每平方米3.5萬-4萬，還不一定有人賣?！毙∧雀嬖V新京報記者，最近身邊越來越多的人在談?wù)摲孔拥脑掝}。
據(jù)記者了解，重慶樓市在4月已然走熱，在4月末集中供地結(jié)束之后，“五一”假期更是上演了一波小長假搶房的行情。不過，隨著供應(yīng)加大、限貸、基準利率上浮等多種調(diào)控措施發(fā)力，5月“火熱”的重慶樓市在6月逐漸呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢。
隨著多種調(diào)控措施發(fā)力，5月“火熱”的重慶樓市在6月逐漸呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢。
量價齊增，重慶樓市熱度持續(xù)攀升
前段時間，重慶樓市和山城溫度一樣越來越熱。
今年春節(jié)后，重慶房價就開始明顯上揚，3月份，重慶新房價格漲幅擴大，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，3月重慶新房價格環(huán)比上漲0.9%，在全國70城中漲幅排名第四；4月新房價格環(huán)比上漲1.4%，漲幅位居70城首位。二手房方面，3月重慶二手房價環(huán)比上漲0.8%，而4月則環(huán)比上漲1.3%，漲幅位居70城中的第二位。
4月末的集中供地更是給重慶樓市“添柴加火”。在4月28日-29日的重慶首批集中土拍中，主城區(qū)46宗地塊成交總金額超635億元，平均溢價率超40%，最高溢價率達到129.98%。
此次重慶集中供應(yīng)的25宗地塊中有14宗位于渝北，而有9宗都集中位于中央公園板塊，且溢價率均超過40%。尤其是保利拿下的中央公園地塊溢價率高達83.2%，樓面價也高達15711元/平方米，為此次集中供地樓面價最高。
對于重慶此次土拍的高溢價率，除了中央公園板塊等區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊集中供應(yīng)外，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進還指出，“重慶屬于地價相對便宜的城市，所以也是此輪‘雙集中’供地中性價比較高的城市，很多房企都會去拿地，結(jié)果也導(dǎo)致了高溢價率的現(xiàn)象?！?/p>
土地市場的“火熱”，也傳導(dǎo)到了重慶樓市。重慶本地一名資深中介告訴記者，“重慶現(xiàn)在最火的地區(qū)是渝北，比如照母山、中央公園板塊等，尤其是中央公園板塊熱度持續(xù)攀升，比如89平的戶型春節(jié)后賣140萬，而最新的報價為180萬。尤其是‘五一’以來，重慶核心板塊行情持續(xù)看漲，看房者多，但是二手房業(yè)主不著急賣，想等房價漲一漲再出手，觀望情緒較濃。”
據(jù)貝殼APP顯示，中央公園板塊二手房均價從今年2月快速上揚，2月掛牌成交價約為1.61萬元/平方米，5月的成交均價已經(jīng)達到1.88萬元/平方米。最新一周（5月28日-6月3日）數(shù)據(jù)顯示，中央公園板塊成交均價同比去年上漲22.3%。
重慶集中土拍過后的“五一”小長假期間，重慶樓市成交量激增，多數(shù)新盤都取消了原有的折扣?？藸柸鹬貞c監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，“五一”假期后，包括華僑城、御湖壹號等重慶多個新項目出現(xiàn)了“開盤即售罄”現(xiàn)象，建面均價連續(xù)兩周上漲，庫存量持續(xù)下降；截至目前，重慶商品房庫存量592萬平方米，去化周期僅為3個月。
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，5月最后一周，重慶主城區(qū)商品房供應(yīng)37.92萬平方米，環(huán)比下降35.04%，商品房成交79.20萬平方米，環(huán)比上漲30.84%，持續(xù)供不應(yīng)求。
“尤其是土拍行情火爆的西區(qū)和北區(qū)，集中加推項目均為各區(qū)域板塊高熱度項目，蓄客充足，產(chǎn)品接受度高，總價可控，升值潛力較大，客戶購買欲強烈，集中開盤去化率達到99%，市場持續(xù)向好。”克而瑞對重慶樓市作出分析稱。
據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，重慶新房均價在5月突破1.4萬元/平方米大關(guān)，達到14572/平方米，相比于4月的13842元/平方米上漲約5.27%。
重慶本地的房地產(chǎn)研究資深人士李亞（化名）向記者分析稱：“其實，相比于熱點一、二線城市，重慶房價上漲相對滯后，從今年4月份開始有較為明顯的上漲，加上4月底的土拍，優(yōu)質(zhì)地塊集中供應(yīng)，溢價率普遍較高，這對成交地塊周邊的房價形成帶動效應(yīng)，加上開發(fā)商等的宣傳，形成了房價上漲的預(yù)期?！?/p>
由熱到穩(wěn)，限貸等舉措助力樓市回歸理性
“開發(fā)商取消折扣、成交量上漲、成交均價上浮，這是重慶樓市走熱的表現(xiàn)，但是，重慶樓市遠沒有達到火爆的程度，沒有外界所稱的一房難求。”李亞稱。
在李亞看來，作為我國中西部地區(qū)唯一直轄市的重慶，其房價相比于其他熱點一、二線城市表現(xiàn)得相對平穩(wěn)，并沒有出現(xiàn)大漲大跌的現(xiàn)象，且長期以來“供應(yīng)量相對充足，供需達到相對平衡的狀態(tài)”，且重慶新房均價水平也低于熱點的一、二線城市。
目前，重慶并未執(zhí)行限購的政策，但是實施了差別化的信貸政策，即對本市已經(jīng)擁有2套住房且相應(yīng)購房貸款均未結(jié)清的居民家庭，暫停發(fā)放個人住房貸款；對不能提供1年以上重慶市納稅證明或者社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。此外，重慶對主城區(qū)購買的新房和二手房實施為期兩年的限售。
“雖然沒有限購，但是重慶對于外地購房者，無戶籍、無工作、無企業(yè)的人員，購房是需要全款的，納稅滿一年及以上的外地人可以貸款買房，但是5月以來，隨著市場升溫，銀行目前對貸款審批相比之前更為嚴格，能不能貸到款取決于個人的條件和資質(zhì)等因素?！敝貞c本地中介向記者表示。
另一個有效的調(diào)節(jié)措施為首套房房貸利率上浮。進入5月份，重慶多家銀行首套房房貸利率為LPR+80個基點，二套房房貸利率為LPR上浮100個基點-115個基點。與四月相比，首套房普遍上調(diào)20個基點，二套房上調(diào)20-35個基點。
“雖然重慶不限購，但是，對于外地人來說限貸可以有效抑制投資需求，而首套房房貸利率上浮，對于剛需等購房者來說也增加了購房成本，有助于市場降溫。另外，長期以來重慶征收房產(chǎn)稅，對高端住宅成交也有抑制作用，這樣多層次措施形成疊加效應(yīng)也會使得樓市盡快回歸‘房住不炒’的軌道上來。”李亞分析稱。
作為房產(chǎn)稅試點城市之一，重慶以高端豪宅為重點征收對象，形成階梯征稅，符合重慶市“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的房地產(chǎn)調(diào)控理念，對高檔住宅成交形成有效制約。
進入6月，隨著供應(yīng)加大和調(diào)控措施落地，重慶的房價正在逐步調(diào)整中。最新一周（5月31日-6月5日）的數(shù)據(jù)顯示，重慶主城區(qū)商品供應(yīng)為45.05萬平方米，環(huán)比上漲19.73%，商品房成交54.51萬平方米，同比下降31.17%，商品房建面均價13245元/平方米，環(huán)比下降0.18%。
在首批集中供地后，重慶今年還將有兩次集中供地。對于7-8月份的第二次集中供地，李亞建議稱：“重慶其實可以仿照其他熱點城市的做法，比如設(shè)置熔斷、限價、增加競自持等措施，有效控制溢價率，另外，在集中供地時，也應(yīng)注意避免位置優(yōu)越的地塊集中推出，建議相對分散或者分批次推出?！?/p>
嚴躍進也持有類似看法，其表示：“對于布局重慶的房企來說，也需要注意風險的防范，畢竟高地價現(xiàn)象會影響到未來的盈利。后續(xù)重慶地價或會有所降溫，尤其是第一次拍地后地價過熱，預(yù)計會有各類政策調(diào)整的可能。”
新京報記者 徐倩 圖片來源/IC photo
編輯 楊娟娟 校對 盧茜
