5月18日，中原建業(yè)發(fā)布公告稱，擬全球發(fā)售約3.28億股股份，其中公開發(fā)售3281.8萬股，國際發(fā)售約2.954億股，每股發(fā)行價為2.4港元-3.2港元，至多募資10.50億港元，公司股票將于5月31日起正式在港交所售賣。

這也意味著，作為建業(yè)集團(tuán)旗下的代建業(yè)務(wù)平臺，中原建業(yè)將成為繼綠城管理之后登陸港交所的“代建第二股”，也將成為建業(yè)集團(tuán)旗下第四個在港上市平臺。

“代建行業(yè)第二股”

早在2020年11月，中原建業(yè)在港交所提交招股書。招股書顯示，中原建業(yè)為建業(yè)集團(tuán)的全資子公司，通過提供房地產(chǎn)代建服務(wù)產(chǎn)生收益及收取管理費。

經(jīng)過半年的發(fā)展，在更新的全球發(fā)售公告中，中原建業(yè)披露，截至2020年12月31日，公司累計訂立共計246個項目，總建筑面積約3310萬平方米，在管項目為206個，在管建筑面積約2550萬平方米。

根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，中原建業(yè)于2020年的新增合約建筑面積約達(dá)860萬平方米，在中國所有房地產(chǎn)代建公司中排名第二及市場份額為10.6%。

從在管項目個數(shù)和在管總建筑面積來看，中原建業(yè)已經(jīng)占據(jù)行業(yè)第二的位置，且直追綠城管理的項目管理總數(shù)。根據(jù)公告數(shù)據(jù)，截至2020年末，綠城管理所管理的項目數(shù)量為296個，合約項目總建筑面積7610萬平方米。

最新的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年，中原建業(yè)錄得的總收入分別為6.76億元、10.3億元、11.52億元，2018年-2020年的復(fù)合增長率為19.45%；凈利潤分別為4.04億元、6.41億元和6.82億元，2018年-2020年的復(fù)合增長率為19.07%。

從2020年的收入來看，目前，中原建業(yè)的收入與綠城管理尚有差距，2020年綠城管理實現(xiàn)收入18.12億元，但是相比于綠城管理在2020年收入和毛利同比下滑的局面，中原建業(yè)在疫情的影響下仍然保持增長態(tài)勢。

根據(jù)全球發(fā)售公告顯示，此次募集資金的用途方面，中原建業(yè)表示，約40%擴(kuò)展“大中原”地區(qū)的新市場并豐富服務(wù)種類；約36%用于潛在收購房地產(chǎn)代建價值鏈的其他產(chǎn)業(yè)參與者；約14%用于進(jìn)一步提升信息技術(shù)系統(tǒng)及基礎(chǔ)設(shè)施；約10%用于一般公司及營運(yùn)資金用途。

胡葆森的代建生意

建業(yè)地產(chǎn)之所以有底氣做代建業(yè)務(wù)并且能夠分拆中原建業(yè)上市，其背后源于建業(yè)地產(chǎn)在中部人口大省——河南省的“老大哥”地位。

建業(yè)地產(chǎn)在河南省的名氣耳熟能詳，其已經(jīng)覆蓋河南省所有的地級市。以建業(yè)地產(chǎn)2020年銷售分布區(qū)域來看，河南的銷售貢獻(xiàn)占到了公司銷售的99%，其中鄭州合同銷售額為153.0億元， 占總銷售額的22%。根據(jù)億翰智庫《2020年1-12月河南省典型房企銷售業(yè)績TOP30》，建業(yè)地產(chǎn)高居榜首之位，且拉開第二名不小的差距，建業(yè)地產(chǎn)在大本營的優(yōu)勢較為明顯。

正是基于河南的布局和品牌優(yōu)勢，中原建業(yè)的業(yè)務(wù)拓展也加快發(fā)展。最初，在建業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部，中原建業(yè)就是承載著建業(yè)地產(chǎn)在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)布局上的戰(zhàn)略安排。

根據(jù)近年來輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模的數(shù)據(jù)來看，2018年-2020年，中原建業(yè)進(jìn)行銷售管理的輕資產(chǎn)項目銷售額分別為187億元、293億元、343億元，這一體量已經(jīng)約為重資產(chǎn)銷售規(guī)模的一半。

從中原建業(yè)的業(yè)務(wù)布局來看，截至2020年12月31日， 206個在管項目中有193個位于河南省，覆蓋河南省大多數(shù)縣及縣級以上城市。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2020年，其在河南省的新增合約建筑面積達(dá)770萬平方米、在河南省為項目擁有人出售的總建筑面積達(dá)到約550萬平方米且合約銷售金額達(dá)331億元，2020年三項指標(biāo)均為河南省排名第一。

由于本土布局優(yōu)勢和品牌溢價能力，加之透明的定價體系和部分本地區(qū)項目轉(zhuǎn)移了部分人工費用，中原建業(yè)的凈利潤率較高，其2018年、2019年及 2020年的凈利率分別為59.7%、62.3%及59.2%。

如何破除“本土依賴”？

作為河南“老大哥”，建業(yè)集團(tuán)董事長胡葆森曾經(jīng)在“走出去”和“留下來”之間徘徊。

在建業(yè)地產(chǎn)仍然以河南本土為業(yè)務(wù)導(dǎo)向的前提下，承載輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的中原建業(yè)率先嘗試了走出去。

胡葆森以河南省會鄭州為圓心劃出了半徑500公里的覆蓋范圍，稱之為“大中原區(qū)”，即“將距離鄭州約500公里的廣闊區(qū)域，覆蓋河南、湖北、陜西、山西、河北、安徽、江蘇及山東等8個省份”。

目前，這8個省份的業(yè)務(wù)占比份額仍然較小，其2020年的在管項目數(shù)量加起來為13個，在管面積132.2萬平方米，僅占比約5%，這也意味著中原建業(yè)對河南本土的依賴性仍然較高。

隨著全球發(fā)售的大幕拉開，中原建業(yè)也不能固守河南，更需要從外拓展項目，增強(qiáng)外拓業(yè)務(wù)能力和規(guī)模。

但是，走出去也勢必面臨著更高的挑戰(zhàn)。隨著越來越多的房企殺入代建領(lǐng)域，代建業(yè)務(wù)的利潤空間也被不斷壓低。藍(lán)綠雙城董事長曹舟南曾經(jīng)表示“代建商業(yè)模式已進(jìn)入紅海”，這就意味著中原建業(yè)走出去還需要更硬的口碑。

截至2020年12月31日按地點劃分的中原建業(yè)在管項目明細(xì)

新京報記者 徐倩 編輯 武新 校對 劉軍

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