8月24日，富力地產(chǎn)發(fā)布2020年中期業(yè)績報告，減少拿地、降負(fù)債成為關(guān)注的焦點。在當(dāng)天召開的業(yè)績發(fā)布會上，富力地產(chǎn)董事長李思廉提出，未來土地儲備仍將以舊改轉(zhuǎn)化為主，招拍掛拿地重點放在“短平快”項目上。

富力地產(chǎn)土地策略的調(diào)整與其降負(fù)債的目標(biāo)不無關(guān)系。當(dāng)前，房企通過高杠桿獲得高土儲的做法難以為繼。富力地產(chǎn)把降負(fù)債與銷售目標(biāo)等同對待，足見其重視程度。富力地產(chǎn)計劃年末凈負(fù)債率再降10%，甚至有“減磅”計劃，從長遠(yuǎn)減輕負(fù)擔(dān)。

關(guān)注“短平快”項目，不參與超百億項目拿地

今年上半年，富力地產(chǎn)仍在執(zhí)行延續(xù)拿地的策略。富力地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格控制支出，在現(xiàn)有土地儲備規(guī)模充足且擁有足以應(yīng)對近期開發(fā)目標(biāo)的可售資源下，進(jìn)一步放緩購置土地儲備的速度。

“由于我們有大量的舊城改造項目在結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)中，所以招拍掛方面接下來會放慢一點，通過招拍掛拿地的都是短平快項目?！崩钏剂f，“大型100多億的項目我們盡量不參與，大多數(shù)招拍掛都是控制在10億元金額左右?！?/p>

李思廉所提到的“短平快”項目是指集中在12月內(nèi)產(chǎn)生現(xiàn)金流回報快速的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)項目，為土地儲備匱乏的城市提供補(bǔ)給。

今年上半年，富力地產(chǎn)所購置的土地儲備權(quán)益可售面積約為243萬平方米，合同金額為60億元。據(jù)富力地產(chǎn)管理層介紹，富力地產(chǎn)上半年共拿到8幅地塊，分布于6個城市，主要集中在廣州和太原，平均地價為每平方米3100元，增加權(quán)益可售貨值490億元。

截至今年6月底，富力地產(chǎn)土地儲備可售面積為5683萬平方米。而去年年末這一數(shù)字則為5786萬平方米，可見其土地儲備出現(xiàn)了微降。

取道城市更新，能貢獻(xiàn)多少土儲？

雖然富力地產(chǎn)放棄部分招拍掛拿地的機(jī)會，卻在城市更新領(lǐng)域發(fā)力。2019年，富力成立富力城市更新集團(tuán)，今年在城市更新領(lǐng)域舉動不斷。

6月16日，富力地產(chǎn)首次在南沙公開拿下城市更新項目，廣州南沙區(qū)東涌鎮(zhèn)大同村項目改造范圍的總用地面積約99.52公頃，投資金額約46億元。

僅隔一日，富力+保利聯(lián)合體成為廣州赤沙村舊改合作意向企業(yè)，該項目涉及的更新范圍共234公頃，改造建設(shè)面積167.10萬平方米。

8月19日，經(jīng)過近一年的篩選，兩輪激烈競投，富力地產(chǎn)成為石壁村全面改造項目合作企業(yè)。該項目改造范圍的總用地面積約為104.8公頃，項目總投資金額約120億元。

近一年來，富力地產(chǎn)避開招拍掛市場，通過“溫和”的城市更新增添土地儲備。截至目前，富力地產(chǎn)擁有超過80個處于不同階段的城市更新項目，其中，92%位于一線及二線城市，以及54%位于粵港澳大灣區(qū)。在城市更新項目中的潛在可售面積為4000萬平方米。

從上半年來看，富力地產(chǎn)3個城市更新項目轉(zhuǎn)化，增加了460億元的可售資源。在未來18個月，通過轉(zhuǎn)化增加建筑面積900萬平方米的權(quán)益土地儲備，對應(yīng)潛在可售資源達(dá)2000億元。

另據(jù)富力地產(chǎn)高層透露，近期舊改面積繼續(xù)轉(zhuǎn)化的有幾百萬平方米，其中包括廣州、西安、太原。超過一半的舊城改造資源在珠三角，另外兩個城市是太原和西安，還有華北的城市更新項目也在進(jìn)行中。

眾所周知，城市更新項目成本遠(yuǎn)低于新推地塊，但是其體量大、持續(xù)時間長、搬遷成本高，雖然富力地產(chǎn)出于降負(fù)債而放緩拿地，但是舊改項目占用資金也并不小。

“減磅”計劃，年末凈負(fù)債率再降10%

高負(fù)債是房企的普通現(xiàn)象，近期盛傳的“三條紅線”倍受業(yè)界關(guān)注。“三條紅線”包括：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。按此標(biāo)準(zhǔn)，富力地產(chǎn)至少占據(jù)兩項。

對于富力地產(chǎn)來說，有兩個目標(biāo)，一是完成年度銷售目標(biāo)，二是降低負(fù)債水平。富力地產(chǎn)管理層年初計劃在年內(nèi)把凈負(fù)債率控制在185%以內(nèi)。從目前來看，年中已經(jīng)降至約177%，完成年初目標(biāo)。預(yù)計年末下降至160%左右。

在業(yè)績發(fā)布會上，李思廉提到，在未來的一段時間，還是會再減輕負(fù)債，相信年底會再降10%左右。因為減輕負(fù)債，機(jī)構(gòu)評級才會調(diào)整。

針對去年提到的“可能出售一些重資產(chǎn)項目，從長遠(yuǎn)減輕負(fù)擔(dān)”，李思廉將其形容為“減磅”，并稱無論是投資物業(yè)或者發(fā)展項目，富力都有出售的計劃。

值得關(guān)注的是，富力地產(chǎn)在半年報中一再強(qiáng)調(diào)從處理到期債務(wù)及管理資產(chǎn)負(fù)債水平兩方面改善的財務(wù)狀況。除加速去杠桿的計劃外，預(yù)計下半年較多的盈利貢獻(xiàn)亦將有系統(tǒng)地改善集團(tuán)財務(wù)狀況。而這里所提到的盈利貢獻(xiàn)，則是指富力地產(chǎn)將會推出成本較低、高毛利的舊改項目?？梢姼涣Φ禺a(chǎn)在遠(yuǎn)離招拍掛市場之后，對于舊改項目寄予更多的期待。

新京報記者 袁秀麗

編輯 武新 校對 陳荻雁