4月，為了彌補銷售回籠資金的短板，房企全力融資，但活躍度僅體現(xiàn)在國內市場。海外債市場在經歷了3月中資美元債拋售后，4月房企新增海外發(fā)債幾乎歸零，一度引發(fā)償債擔憂。究其原因，主要是在疫情影響下金融市場動蕩，導致房企發(fā)債熱情驟減，在中美利差推動下回流國內融資市場。
進入5月，截至目前，仍只是少數(shù)房企出現(xiàn)發(fā)行及擬發(fā)行美元債舉動。在疫情防控形勢仍不明朗的環(huán)境下，業(yè)內人士預計，5月海外債發(fā)行仍將保持低位運行。今年房企從境外債券市場融資的規(guī)?；虼蠓s水。
美元債銳減，4月僅1家房企發(fā)債
4月最后一天，新湖中寶發(fā)布公告稱，完成0.87億美元債券發(fā)行，票面年利率4.3%。整個4月，僅有這一家房企完成美元債發(fā)行。
在新發(fā)海外債券幾乎停滯、債券二級市場收益率維持兩位數(shù)的背景下，一個月內連續(xù)兩次發(fā)行新債，為此有證券機構人士推測新湖中寶面臨較大的資金壓力。
還有兩家房企計劃發(fā)行美元債，包括時代中國擬發(fā)行2億美元、息票率6.00%的高級無抵押票據(jù)，九龍倉也擬發(fā)行以美元計價的高級無抵押票據(jù)。與此同時，旭輝控股獲得3.82億美元的美元及港元可轉讓定期貸款融資。碧桂園獲法國巴黎銀行授予的1.4億美元的定期貸款融資。
從上述數(shù)據(jù)不難看出，已發(fā)行加上擬發(fā)行的美元債券，以及房企獲得的貸款金額也不過10億美元。房企海外融資額無論是同比還是環(huán)比均呈現(xiàn)大幅下降。事實上，自3月以來，房企美元債的發(fā)行難度就開始增大。
據(jù)中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月房企發(fā)布了19宗海外融資，合計融資額大約56億美元，相比1-2月百億級的融資額已經出現(xiàn)明顯銳減。其中，1月融資120億美元，2月融資也接近百億美元。
另據(jù)貝殼找房通過發(fā)債結構分析稱，受4月單月海外債券發(fā)行量減少的影響，2020年1-4月海外債券金額占比較2019年同期下降13%，為近十年第三低位。但從目前來看，雖然因為海外資本市場的動蕩，封住了內地房企海外融資的可能性，但慶幸的是境內融資明顯放開。
中美利差下，房企回流國內發(fā)債
對于4月房企美元融資幾乎歸零的現(xiàn)狀，在很多業(yè)內人士看來，主要受疫情影響導致海外資本市場大幅波動，尤其是3月中資美元債遭到拋售，導致內地房企發(fā)行美元債的熱情驟然減弱。
對此，匯生國際融資總裁黃立沖分析稱，因為美國債券回購市場“爆倉”，導致很多的已經發(fā)行的海外債券打折出售。在這種情況下，投資人寧可去投舊債，因為當前舊債的回報率高，幾乎可以達到20％的收益率。而此時發(fā)行的新債，對于投資來說已經沒有吸引力，發(fā)行面臨困難。
據(jù)悉，從３月開始，由于美元流動性危機，境外投資人拋售地產境外美元債回籠資金，從而會引發(fā)市場對地產公司償債能力與資金鏈的擔憂。帶來的結果是一二月份一度打開的美元債窗口正在關閉。
除了上述原因之外，黃立沖認為，由于受疫情影響，導致整個資本市場的運作時間比以前慢了一半。很多債券發(fā)行沒有辦法如期進行。
中南財經政法大學數(shù)字經濟研究院執(zhí)行院長盤和林也認為，當前美元債的現(xiàn)狀，主要歸結于受疫情影響，國際投行、國內投行無法正常上班。而且在疫情沒有得到有效控制情況下，投資人對整個經濟產生的不確定性均在影響著新債發(fā)行。
此外，還有業(yè)內人士認為，當前國內較低的融資利率環(huán)境相比中資企業(yè)發(fā)高收益的美元債，很多房企發(fā)新債的動力不強。在中美利差下，也是促進房企回流國內發(fā)行債券的原因。
不過，在部分證券機構分析人士看來，4月地產美元債的發(fā)行量大幅壓縮，是因為發(fā)行節(jié)奏前置。2019年7月國家發(fā)改委要求房企外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務，而2020年一季度房企已發(fā)行大量美元債，后續(xù)地產美元債再融資的壓力不大。
上半年12家房企美元債到期，隱憂仍存
“從目前來看，疫情也引發(fā)投資者對包括房地產在內的中國資產產生負面看法?！秉S立沖如此表示。
據(jù)貝殼找房統(tǒng)計，2020年1-4月，國際三大評級機構，對房企進行了26次評級或展望下調評價，共涉及14家房企。
事實上，在國際金融市場動蕩下，房企在海外發(fā)債以“借新還舊”變得更為艱難。值得關注的是，作為商務園區(qū)開發(fā)商及商務園區(qū)運營商，億達中國因4月23日未及時兌付5285.4萬美元構成違約。
據(jù)悉，億達中國于2017年4月17日發(fā)行3億美元2020年到期年息6.95%的優(yōu)先票據(jù)，按期限，今年4月19日到期。億達中國分別于2月及3月發(fā)布系列公告稱，由于內部資源不足以償付現(xiàn)有票據(jù)，進而打算將這3億美元票據(jù)進行交換。億達中國計劃以“借新還舊”的方式來償還這筆票據(jù)，但最終因未及時兌付導致違約的結果。
據(jù)盤和林介紹，近年來隨著國內融資環(huán)境不斷收緊，美元債便成了國內房企的“香餑餑”，一方面為了獲取維持生產經營的需要資金；另一方面，拆東墻補西墻，通過美元債還舊賬。但利用美元債解燃眉之急仍是飲鴆止渴，并且面臨巨大的違約和延期壓力。
從目前來看，房企債務壓力依然存在，據(jù)易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱表示，通過對170家房企二季度到期債務情況分析，截至4月26日，今年上半年還有12家房企發(fā)行的13筆美元債到期，去除佳兆業(yè)集團在2019年6月提前贖回的2.5億美元本金，待償還美元債金額總計為34.67億美元。從單筆金額來看，佳兆業(yè)集團剩余待償還金額最高，達5.4億美元。
黃立沖認為，短期發(fā)新債難發(fā)的趨勢仍會持續(xù)，當前房企可以通過發(fā)人民幣債來償還。比如通過人民幣發(fā)債之后，可以申請國家外匯償還，這樣不會導致海外債券出現(xiàn)“爆煲”，但是會嚴重影響我國的外匯儲備，令外匯儲備規(guī)模萎縮。
業(yè)內：預計5月海外債將低位運行
進入5月，截至目前，仍只是少數(shù)房企出現(xiàn)發(fā)行及擬發(fā)行美元債舉動。其中，時代中國在4月擬發(fā)行的債券于5月6日成功發(fā)行。此外，新鴻基地產擬發(fā)行Reg S、10年期、固定利率的高級無抵押美元票據(jù)。恒隆地產也披露一個美元票據(jù)發(fā)行計劃。
從目前來看，海外融資已成為部分房企重要的融資渠道，但對于未來市場走勢，貝殼找房分析人士認為，疫情正在海外流行，防控形勢仍不明朗，造成海外金融環(huán)境惡劣，在內房股美元債遭拋售的背景下，預計5月海外債發(fā)行將保持低位。
但也有機構分析認為，雖然4月美元債一級市場大幅縮量，但隨著美聯(lián)儲無限量QE（量化寬松貨幣政策）的推出，美元流動性緊張局面有所好轉，美元債一級市場經歷一段時間的“冰凍期”之后已經邊際回暖。
此外，考慮到中資美元債到期收益率或已處于歷史高位，待流動性放松，以優(yōu)質地產債為代表的中資美元債有望迎來“配置時點”。
盤和林也認為，未來對于房企在海外發(fā)行美元債還是有信心，雖然受疫情的影響，投資者短期內會持觀望態(tài)度，但未來房地產市場政策預期放松，還有貨幣超發(fā)后的通貨膨脹，預期房地產投資增加。而從輿論環(huán)境來看，境外投資人對中國房地產市場也有積極看好，直接體現(xiàn)在當前發(fā)行美元債利率下降。當然，利率下降主要是因為美國整體利率下降，但同時也受房地產市場走勢樂觀等因素影響。
新京報記者 袁秀麗
編輯 武新 校對 柳寶慶
