10月18日，一家銷售額剛剛過百億元的安徽本土房企三巽集團(tuán)，向港交所遞了上市申請(qǐng)。
雖然收入規(guī)模剛剛過5億元，年利潤尚不足1億元，但是三巽集團(tuán)試圖創(chuàng)造快速增長的“神話”，其目標(biāo)是“5年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)”。在調(diào)控趨嚴(yán)、樓市降溫的市場(chǎng)環(huán)境下，三巽集團(tuán)能成功逆襲嗎？
項(xiàng)目少、交付時(shí)間集中，業(yè)績現(xiàn)波動(dòng)
三巽集團(tuán)根植于安徽合肥。據(jù)集團(tuán)官網(wǎng)信息披露，最初三巽的主營業(yè)務(wù)為各類投資，直到2014年，“房地產(chǎn)開發(fā)”才被正式列入三巽集團(tuán)的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)。
作為一家地方型房企，三巽集團(tuán)一直在加深安徽省的布局，在省內(nèi)取得了不俗的銷售業(yè)績，但是由于銷售規(guī)模小，布局單一，三巽集團(tuán)并沒有走進(jìn)大眾的視野。
去年，三巽集團(tuán)將總部搬遷至上海，也逐步透露了其向外擴(kuò)張的野心。搬遷上海后，三巽集團(tuán)正式開始全國化布局，一方面積極與總部在上海的房企合作，另一方面，走出安徽省進(jìn)入山東、江蘇等地，同時(shí)，三巽集團(tuán)也一直積極籌備上市。
據(jù)申請(qǐng)資料顯示，三巽集團(tuán)2016年、2017年、2018年的收入分別為5.41億元、2.63億元、7.24億元，年內(nèi)溢利分別約為0.56億元、-0.04億元、0.45億元。值得注意的是 ，由于收入的大幅減少，三巽集團(tuán)在2017年還錄得虧損。
港交所三巽集團(tuán)上市申請(qǐng)版本截圖。
對(duì)此，三巽集團(tuán)表示：“收入的波動(dòng)主要是由于物業(yè)交付的時(shí)間，其較多的物業(yè)項(xiàng)目于2016年及2018年竣工及交付，因此2016年及2018年已交付的總建筑面積多于2017年。于2017年交付的建筑面積減少，主要因?yàn)?014年至2015年土地收購減少。
三巽集團(tuán)的毛利率也呈現(xiàn)出波動(dòng)。其2016年的毛利率為18.7%，2017年上升至26.2%，并進(jìn)一步由2018年6月30日的24.0%上升至2019年6月30 日止的36.4%。三巽集團(tuán)表示，其毛利率波動(dòng)主要源于不同物業(yè)項(xiàng)目不同。而2017年和2018年交付毛利率較高的項(xiàng)目也多位于安徽省內(nèi)。
對(duì)于此次上市的進(jìn)程和安排以及上市后的發(fā)展規(guī)劃，新京報(bào)記者多次聯(lián)系三巽集團(tuán)，但截至發(fā)稿時(shí)，仍未有相關(guān)回復(fù)。
項(xiàng)目集中在安徽，重倉三四線城市
在銷售額方面，上市申請(qǐng)資料未披露三巽集團(tuán)具體的銷售情況。根據(jù)億翰智庫監(jiān)測(cè)，2018年三巽集團(tuán)銷售金額為100.13億元，銷售額排行為第130名。
上市申請(qǐng)資料顯示，三巽集團(tuán)根植于安徽省，2018年將總部搬遷至上海。截至2019年8月31日，三巽集團(tuán)共有35個(gè)項(xiàng)目，覆蓋3省9個(gè)城市，擁有總土地儲(chǔ)備4200萬平方米。
從布局來看，三巽集團(tuán)的布局重點(diǎn)依然集中在安徽省，其超過九成的項(xiàng)目位于安徽省，包括省會(huì)合肥市及三四線城市毫州、滁州、安慶、宿州等地，此外，2018年三巽集團(tuán)進(jìn)駐山東省，布局泰安；2019年進(jìn)入江蘇省，布局省會(huì)城市南京。
在產(chǎn)品方面，三巽集團(tuán)也主要瞄準(zhǔn)剛需和剛改的客群，其目前主要開發(fā)“新中式”和“學(xué)院風(fēng)”兩大代表產(chǎn)品線，每條產(chǎn)品線分為剛需型、剛改型和改善型三類客戶。
雖然目前三巽集團(tuán)的銷售額剛剛過百億元，但是，三巽集團(tuán)野心勃勃。三巽集團(tuán)董事長錢堃曾喊出“5年千億”的目標(biāo)。在調(diào)控趨嚴(yán)和三四線樓市降溫的局面下，上述千億目標(biāo)是否能夠?qū)崿F(xiàn)還有賴于市場(chǎng)的驗(yàn)證。
對(duì)于地方型房企來講，想要做大規(guī)模，必須加大布局，實(shí)現(xiàn)全國化運(yùn)營。2018年，三巽集團(tuán)將總部搬遷至上海后也正式開啟了 “深耕區(qū)域，布局全國”的戰(zhàn)略。對(duì)于未來的拿地計(jì)劃，三巽集團(tuán)表示，未來，將通過并購或者和其他房企展開戰(zhàn)略合作來補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。
今年以來，三巽集團(tuán)也利用總部在上海的優(yōu)勢(shì)，加大與上海房企的合作力度。今年上半年，三巽集團(tuán)分別和大發(fā)地產(chǎn)、弘陽集團(tuán)達(dá)成合作協(xié)議，試圖依靠合作的方式快速擴(kuò)張。
融資成本高企，5項(xiàng)信托融資未償還
對(duì)于急于全國化擴(kuò)張的三巽集團(tuán)來講，目前最要緊的事情就是融資。
從申請(qǐng)資料看，三巽集團(tuán)的借款總額呈現(xiàn)增長態(tài)勢(shì)。截至2016年、2017年、2018年及2019年6月30日，三巽集團(tuán)未償還借款總額分別為2.29億元、5.14億元、7.09億元和14.2億元。
同時(shí)，三巽集團(tuán)的融資成本雖然呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，但依然承受著較高的融資成本，其截至2016年、2017年、2018年以及2019年6月30日的借款總額加權(quán)平均實(shí)際利率，分別為15.2%、14.9%、14.0%及12.7%。
值得注意的是，截至今年6月30日，三巽集團(tuán)還有5項(xiàng)未償還信托及資產(chǎn)管理融資安排，且尚未清償?shù)男磐屑百Y產(chǎn)管理融資安排總額占截止同日借款總額的75%。
隨著我國對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的管控，尤其是對(duì)信托等融資渠道的嚴(yán)格監(jiān)管，對(duì)于中小企業(yè)來說融資變得更加困難。對(duì)于目前剛過百億規(guī)模的三巽集團(tuán)來講，成功上市或許是實(shí)現(xiàn)其千億目標(biāo)的首要一步。
新京報(bào)記者 徐倩
編輯 袁秀麗 校對(duì) 危卓
