8月20日，萬科公布2019年上半年業(yè)績報告。報告顯示，上半年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1393.2億元，同比增長31.5%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤118.4億元，同比增長29.8%。

8月21日，萬科在深圳舉行了2019年中期業(yè)績發(fā)布會，萬科總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝、執(zhí)行副總裁兼首席運營官張旭、執(zhí)行副總裁兼財務(wù)負責人王文金、副總裁、董事會秘書朱旭出席，對拿地、萬村計劃、融資等熱點問題一一作了回應。

不再瘋狂買買買？

去年，萬科一邊喊出“活下去”，一邊開啟“買買買”，四處拿地與布局。

今年上半年，萬科審慎投資，共獲取新項目54個，總規(guī)劃建筑面積1372.8萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積941.8萬平方米，占總規(guī)劃建筑面積的比例為68.6%，權(quán)益地價總額約649.8億元。按建筑面積計算，82%的新增項目位于一、二線城市；按權(quán)益投資金額計算，88.4%位于一、二線城市。

而2018年上半年，萬科獲取新項目高達117個，總規(guī)劃建筑面積2049.1萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積1143.9萬平方米，權(quán)益地價總額約578.2億元，均價為5054元/平方米。按建筑面積計算，90.8%的新增項目為合作項目。

相比之下，萬科今年上半年的拿地規(guī)模與投資明顯下降。

對于拿地安排，張旭表示：“沒有固定的拿地計劃，收了多少錢回來，才能拿多少地。拿地策略集中在核心都市圈，比如長三角、珠三角、大灣區(qū)等，將集中在有人口流入、有基礎(chǔ)設(shè)施、有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的地方?！?/p>

截至2019年6月30日，萬科在建項目和規(guī)劃中項目的總建筑面積約15340.2萬平方米，其中在建項目總建筑面積約9867.6萬平方米，權(quán)益建筑面積約5869.2萬平方米；規(guī)劃中項目總建筑面積約5472.6萬平方米，按萬科權(quán)益計算的建筑面積約3423.5萬平方米。

新業(yè)務(wù)營收之謎

萬科上半年的全部營業(yè)收入中，分業(yè)務(wù)來看，來自主營業(yè)務(wù)中的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)約為1329.9億元，同比增加31.95%，占比約為95.5%；物業(yè)服務(wù)約為52.8億元，同比增加27.05%；其他業(yè)務(wù)的營業(yè)收入約為10.5億元，同比減少11.3%。

對于其他業(yè)務(wù)的構(gòu)成，王文金在發(fā)布會現(xiàn)場兩次表示，指的是萬科向聯(lián)營公司收取的品牌管理費、運營支持費等，并不是新業(yè)務(wù)。“管理費、運營支持費等本身具有一定的波動性，時高時低，是一個短期的波動，我們也不會把它作為一個有效的考量范圍。”

對于已經(jīng)列入核心業(yè)務(wù)的租賃住宅業(yè)務(wù)以及物流、冰雪度假等拓展業(yè)務(wù)，如今的營收如何？事實上，在萬科2019年上半年的業(yè)績報告中并未分項披露，只是對規(guī)模等進行了介紹。

王文金表示，新業(yè)務(wù)管理面積增長，出租率顯著增加，比如長租公寓增加了2萬多間，產(chǎn)辦面積增加了100多萬平方米，物流面積增加了50多萬平方米，總的管理量是增加的，上半年的出租收入、服務(wù)收入也是顯著增加的，但這些收入都統(tǒng)計在主營業(yè)務(wù)收入里，沒有分項披露，原因是沒有達到信息披露標準，即占公司主營業(yè)務(wù)收入或主營業(yè)務(wù)利潤的10%以上。

在營業(yè)收入取得增長的同時，萬科上半年歸屬母公司的凈利潤也首次超過百億，達到118.4億元，同比增長29.8%；每股基本盈利1.06元，同比增長28.8%；全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為7.35%，較2018年同期增加0.59個百分點。

值得關(guān)注的是，在成本一欄，萬科財務(wù)費用達到32.27億元，同比增長38.38%，在“三項費用”中增速最高。對此，王文金分析有兩個原因，一是上半年將一些短債轉(zhuǎn)換為長債，融資成本稍微上升；二是今年上半年的承債總量也比去年上半年高一點。此外，今年萬科啟用租賃會計準則，把使用權(quán)資產(chǎn)貼現(xiàn)，產(chǎn)生了一部分財務(wù)費用，這部分費用增加了5億元左右。

王文金還指出，萬科的有息負債下降至2253億元，較今年初減少350億元左右，在控制凈負債的情況下降低了有息負債總量?！叭f科現(xiàn)在在發(fā)債、調(diào)整各項債務(wù)結(jié)構(gòu)方面非常努力，資金成本的水平在行業(yè)內(nèi)也是非常低的?！?/p>

“萬村計劃”會堅持做下去

2019年以來，萬科在深圳城中村推行的城市改造行動“萬村計劃”遭遇多重困難，先是暫停簽約新房源，后是萬科長租公寓事業(yè)部總經(jīng)理薛峰上任不足兩個月即離職。對于薛峰的離職，萬科曾對外表示：“在業(yè)務(wù)發(fā)展過程中存在正常的人事變動和實際困難，是必須要面對的功課。”

對于萬村計劃推動受阻，祝九勝回應稱，萬科開展萬村計劃的初心是改善城中村居民和租戶的居住條件，計劃開展后既獲得一些成效，也遇上了一些難題，比如項目主體復雜、歷史問題較多，導致項目在報批報建階段遇到困難，比如“握手樓”如何解決消防問題?！拔覀儽局鴮嵤虑笫堑膽B(tài)度，尊重原有業(yè)主、村民的利益，反復協(xié)商。從已運營的2.4萬間來看，年輕租戶的反應還是不錯的?！?/p>

“我們會牢記開展萬村計劃的初心，克服困難，尊重各利益群體的訴求，做好平衡，長期、堅持做下去?！弊＞艅偃缡钦f。

作為核心業(yè)務(wù)，萬科租賃住宅業(yè)務(wù)雖然受到萬村計劃影響，但今年上半年仍新開業(yè)101個項目，總計2.06萬間。截至6月30日，萬科租賃住宅業(yè)務(wù)已覆蓋35個主要城市，累計開業(yè)8.2萬間，其中74%位于北京、上海、深圳、廣州、杭州等14個核心城市，開業(yè)半年及以上的成熟期項目平均出租率為91%。

新京報記者 段文平

編輯 王海亮 校對 賈寧 圖片來源 萬科提供