■ 樓市風(fēng)云

　　不斷攀升的樓市高庫存，確實(shí)也是目前經(jīng)濟(jì)所面臨的最大困難之一。但全國商品房和住宅庫量雖然大，但遠(yuǎn)非編造出來的“恐怖數(shù)字”那么大。因此，目前需要重視三四線城市的去化庫存，但不必過于夸大形勢(shì)的嚴(yán)重性。

　　近期，有媒體報(bào)道指出，當(dāng)前我國商品房住宅庫存高得嚇人，需要10年才能去化完。報(bào)道指出，68632萬平方米的待售面積，按照我國人均住房面積35平米計(jì)算，“空置”的住房可供2億人口居住。

　　國家統(tǒng)計(jì)局口徑的商品房待售面積(只包括現(xiàn)房，即已竣工仍未售出)，10月末為68632萬平方米，同比增長14%，比9月末增加2122萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。不斷攀升的樓市高庫存，確實(shí)也是目前經(jīng)濟(jì)所面臨的最大困難之一。

　　但是，庫存去化的難度，并沒有那么“危言聳聽”。我們仔細(xì)觀察會(huì)發(fā)現(xiàn)，如此簡單的小學(xué)算術(shù)，居然多算了十倍。且不說這一計(jì)算錯(cuò)誤，用房屋施工面積來佐證我國的房屋庫規(guī)模，事實(shí)上也是沒搞清楚施工面積的內(nèi)涵所在。

　　2015年前10個(gè)月，全國開發(fā)企業(yè)的商品住宅施工面積為49.3億平米，這其中包括4.5億平米竣工面積和8.8億平米新開工面積。從狹義上看，這兩類其實(shí)都不能算商品房庫存，所謂房屋施工面積，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積、上期跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積、上期停緩建在本期恢復(fù)施工的房屋面積、本期竣工的房屋面積以及本期施工后又停緩建的房屋面積?？⒐っ娣e即現(xiàn)房，如沒賣出，則已體現(xiàn)在6.8億平米的商品房待售面積中了；當(dāng)年新開工一般難以達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，還沒拿到預(yù)售證，怎么知道賣不出去？因此，除去這兩塊，真正的樓市庫存其實(shí)還剩36億萬平米。

　　這還沒完，這其中還應(yīng)剔除已經(jīng)預(yù)售掉的部分。2015年前10月，全國商品房期房銷售面積為7.3億；由于從預(yù)售至竣工，需要1-2年，就按1.5年計(jì)算，則今年前10個(gè)月的施工面積中，再加8個(gè)月，共約13.1億平米。

　　上述的施工面積36億平米，再減去應(yīng)當(dāng)被剔除的13.1億平米，則實(shí)際上還剩22.9億平米。

　　就算按廣義的算法，截至2015年10月，待售的現(xiàn)房為6.8億平米、可售待售的期房為15億平米，已開工未預(yù)售的期房為8.8億新開工面積、待開發(fā)土地面積的最新數(shù)據(jù)是2013年4.3億平米，按2的容積率可建成近9億平米的商品房。把這四個(gè)數(shù)據(jù)相加，約為40億平米，這就是廣義的所有庫存。

　　且不說狹義上的22.9億平米，就算是按照廣義上的40億屏幕計(jì)算，按13億平米的商品房銷量，消化這一庫存約需要3年。40億平米中住宅占七成，即28億平米，如果按人均35平米住宅面積，則可供0.8億人居住。

　　當(dāng)然，上述數(shù)據(jù)沒有包括全部保障房，也不含小產(chǎn)權(quán)房。但上述的供應(yīng)和成交的統(tǒng)計(jì)口徑是統(tǒng)一的，比如庫存中沒有包含小產(chǎn)權(quán)房，而銷售中也沒包括小產(chǎn)權(quán)需求。

　　也就是說，全國商品房和住宅庫量雖然大，但遠(yuǎn)非編造出來的“恐怖數(shù)字”那么大。因此，目前需要重視三四線城市的去化庫存，但不必過于夸大形勢(shì)的嚴(yán)重性。其實(shí)，過去三四年，三四線城市的土地成交和新開工多是持續(xù)負(fù)增長的，市場無形之手早就開始減縮供給了。三四線城市庫存壓力最大的時(shí)點(diǎn)正在過去，我們不需要自己嚇自己。

　　□楊紅旭（上海易居房地產(chǎn)研究院副院長）