養(yǎng)老地產(chǎn)作為新興的產(chǎn)業(yè)，不僅吸引了萬科、首創(chuàng)、保利等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關注，紛紛在一線城市及周邊布局，也成為保險資金青睞的對象。不過，養(yǎng)老地產(chǎn)在中國才剛剛起步，目前各方企業(yè)也正在探索養(yǎng)老地產(chǎn)在中國的合適的商業(yè)模式，為進一步擴張發(fā)展做準備。

　　多家品牌房企進軍養(yǎng)老地產(chǎn)

　　上個月底，萬科在北京的首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目落戶房山竇店。據(jù)悉，萬科將在該項目中試點租、售兩種養(yǎng)老地產(chǎn)模式，為萬科養(yǎng)老地產(chǎn)的擴張鋪路，并將養(yǎng)老地產(chǎn)模式植入中糧萬科·長陽半島等項目中。

　　此前，國內也有開發(fā)商在進行養(yǎng)老地產(chǎn)的嘗試。在北京順義潮白河畔，一個大型退休社區(qū)“東方太陽城”已成熟，社區(qū)內醫(yī)院、老年大學、圖書館等為老人提供一個良好的居家養(yǎng)老條件。這種養(yǎng)老模式在國外已成熟多年，而在中國才剛興起。

　　萬科集團副總裁兼北京公司總經(jīng)理毛大慶表示，萬科養(yǎng)老地產(chǎn)首先試點的是一線城市，因為這些城市年輕人工作繁忙沒有時間照料老人，有很多“空巢”老人，需求量更大。

　　據(jù)悉，除萬科強勢進軍養(yǎng)老地產(chǎn)外，其他品牌開發(fā)商也是聞風而動，紛紛布局養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　比如，首創(chuàng)置業(yè)聯(lián)合河北建設集團，投資70億元在河北香河開發(fā)一個養(yǎng)老項目，總建筑面積近200萬平米；保利地產(chǎn)、華潤置業(yè)也組成了養(yǎng)老地產(chǎn)的研究團隊，伺機進入該領域。在保利地產(chǎn)的2010年半年報中，養(yǎng)老地產(chǎn)被定義為保利未來“新的盈利增長點”。

　　與房企同期“掘金”養(yǎng)老地產(chǎn)的，還有保險企業(yè)。據(jù)悉，泰康人壽首期投資40億元在昌平小湯山溫泉鄉(xiāng)興建養(yǎng)老社區(qū)，這是中國保險業(yè)第一個養(yǎng)老社區(qū)投資試點項目，將于2013年至2014年建成。據(jù)悉，建成后的養(yǎng)老社區(qū)約有1.5萬張養(yǎng)老床位。建成后不予出售，而是用于長期經(jīng)營。

　　此外，保險業(yè)巨頭中國人壽也宣布了其計劃進入養(yǎng)老地產(chǎn)的消息。

　　老齡化社會下的商機

　　隨著中國社會老齡化率升高，養(yǎng)老地產(chǎn)也被看成是朝陽產(chǎn)業(yè)不斷升溫。眾多企業(yè)也是看到其中的商機，提前布局。

　　中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長鄭衛(wèi)表示：“到2011年，中國老齡人口會達到13%；到2020年，中國的老齡人口將接近30%，來勢迅猛。”

　　而毛大慶向記者表示，“人口拐點”對未來住宅運營模式影響巨大，首次置業(yè)比例將下降，而養(yǎng)老需求會迅猛增加。因此養(yǎng)老地產(chǎn)之于萬科戰(zhàn)略地位，將不亞于工業(yè)化住宅的地位。而10年后萬科地產(chǎn)若要繼續(xù)領先行業(yè)，一定不是靠賣現(xiàn)在類型的房子。

　　社會人口的變化，使得地產(chǎn)公司研究養(yǎng)老地產(chǎn)，而保險資金進入養(yǎng)老地產(chǎn)，則有著截然不同的原因和目的。

　　泰康人壽在去年成立專業(yè)從事養(yǎng)老社區(qū)投資與運營的子公司———泰康之家投資有限公司，運營旗下昌平小湯山養(yǎng)老社區(qū)項目。在成立儀式上，泰康人壽董事長陳東升表示，保險資金投資養(yǎng)老社區(qū)，可以將壽險產(chǎn)業(yè)鏈拉長20年至30年。作為一種嶄新的商業(yè)模式，養(yǎng)老社區(qū)向上銜接了醫(yī)療保險、護理保險和養(yǎng)老保險等產(chǎn)品，同時帶動了下游的老年醫(yī)學、護理服務產(chǎn)品等，幫助泰康人壽實現(xiàn)了壽險服務“從搖籃到天堂”的品牌理想。

　　探索養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式

　　養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)別于其他居住產(chǎn)業(yè)的顯著特點是要提供各種滿足老人需求的服務。因此在居住環(huán)境和建筑設計上，要符合老人居住和生活的需求和特點，還需要運營和管理養(yǎng)老配套設施。這些特殊之處要求養(yǎng)老地產(chǎn)前期投入大，后續(xù)服務也需要大量資金。

　　此前養(yǎng)老概念的住宅，都是以售為主，快速回籠資金。不過，開發(fā)商也在做多種商業(yè)模式的嘗試。

　　保利地產(chǎn)董事長宋廣菊表示，保利目前正在考慮采取會員制的運營模式，即老年人住進來需要交50萬元的會費，入住以后根據(jù)不同的護理程度每月再繳納護理費用，當老人去世以后，會費將退還給子女。

　　毛大慶則表示，萬科在北京試點的項目，利潤并不是最重要的，重要的是探索突破養(yǎng)老地產(chǎn)的成熟運營模式。而萬科則試點租售并舉的模式，具體的方案也需要進一步研究。

　　保險業(yè)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)則沒有資金方面的障礙?！皬馁Y產(chǎn)與負債相匹配的角度看，養(yǎng)老社區(qū)的出租率穩(wěn)定，回報就相對穩(wěn)定，這與保險資金的安全性、長期性、穩(wěn)定性、流動性需求相匹配?！标悥|升表示。

　　中央財經(jīng)大學教授郝演蘇告訴記者，由于政策的限制，保險資金建設養(yǎng)老地產(chǎn)，只能自持出租?？蛻羧胱○B(yǎng)老社區(qū)，相當于一次性銷售了10年的期交保險。剛開始可能買這種保險的人不會太多，那就先對外出租，成為保險產(chǎn)品后，到期兌付就可以入住養(yǎng)老社區(qū)，與買養(yǎng)老保險領取保險金是一樣的道理。

　　目前，泰康人壽的戰(zhàn)略是先打高端市場，等成熟后再收購100所中小養(yǎng)老院。

　　專題采寫/本報記者 袁玥